В России почти вдвое выросло предложение строящихся апартаментов

Предложение строящихся апартаментов с 2021 года увеличилось на 73%, или 2,9 млн кв. м. По состоянию на сентябрь 2023 года общая площадь апартаментов в стадии строительства составляет около 7 млн кв. м. Такие данные содержатся в исследовании «Дом.РФ» (есть в редакции).

Для сравнения, объемы многоквартирного жилья за это время выросли лишь на 10%: с 94 млн до 103 млн кв. м. Если прибавить объемы строящихся апартаментов к текущему объему жилищного строительства, то общий портфель строящегося жилья составит почти 110 млн кв. м

«Говоря о высоких объемах строящегося жилья в России, которые сегодня близки к максимуму с 2019 года, мы зачастую упускаем из виду еще один крупный класс недвижимости, в настоящее время не считающийся жилым. Если сложить метраж возводимых многоквартирных домов и сегмента апартаментов, то мы увидим, что единовременно строится почти 110 млн кв. м новостроек, а доля апартаментов в общем объеме составляет 6%», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Интерес застройщиков к такому типу недвижимости объясняется возможностью реализовывать проекты на участках, где запрещено жилищное строительство (например, в центральных локациях городов или на землях сельхозназначения). Покупателей, в свою очередь, привлекает более доступная цена по сравнению с классическим жильем, пояснил Михаил Гольдберг.

Регионы — лидеры по апартаментам

По данным «Дом.РФ», основной объем строящихся апартаментов (79%) сосредоточен в пяти регионах страны. Лидером является Москва, на которую приходится треть всего предложения (2,4 млн кв. м), вместе с Московской областью этот объем достигает 3 млн кв. м. В числе лидеров входят также Краснодарский край и Крым, совокупно на эти два региона приходится 1,6 млн кв. м предложения. В Санкт-Петербург сейчас возводится 0,8 млн кв. м апартаментов.

Оставшиеся 1,4 млн кв. м приходятся на остальные регионы. Отмечается, что южные регионы при этом демонстрируют наиболее высокие темпы роста в связи с развитием сегмента рекреационных апартаментов.

«Мы видим, что цели покупки разнятся в зависимости от региона. В Москве, например, две трети рынка приходится на проекты бизнес- и элитного класса. А на юге, в Краснодарском крае и Крыму, люди приобретают апартаменты, скорее, в инвестиционных целях — для последующей сдачи в аренду или временного проживания», — уточнил Михаил Гольдберг.

При этом на топ-5 застройщиков приходится только 17% объема строящихся апартаментов — в сегменте в основном работают небольшие локальные компании. Из крупных застройщиков по портфелю апартаментов лидируют «Самолет», «Основа», ФСК и «Пионер».

Прогноз: ожидается снижение

Однако в будущем объемы строящихся апартаментов могут сократиться, прогнозируют в «Дом.РФ». Темпы запуска новых апартаментов в 2023 году замедлились: в результате общая площадь проектов данного типа в стадии строительства с начала года увеличилась только на 7% (после роста на 27% в 2021 году и на 28% в 2022 году), указывают в институте жилищного развития.

Тенденция может продолжиться после вступления в силу закона о возврате НДС (20%) для застройщиков при продаже апартаментов, что повлечет за собой увеличение их стоимости. В данном сегменте работают в основном небольшие локальные компании, которые не смогут удержать цены на приемлемом уровне, пояснили аналитики.

В июле президент России Владимир Путин подписал закон, который возвращает налог на добавленную стоимость (НДС) на апартаменты. С октября 2010 года, согласно ст. 149 Налогового кодекса, услуги девелоперов по договорам долевого участия строительства (ДДУ) не облагались НДС. Апартаменты, которые считаются нежилыми помещениями и приравниваются к коммерческой недвижимости, также освобождались от этого налога.

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», считают, что введение НДС на апартаменты заставит девелоперов переориентироваться на жилые форматы. Отмена нулевого НДС повысит издержки при возведении апартаментов. Решение постепенно приведет к сокращению их доли на рынке недвижимости.