Какие виды перепланировок запрещено делать в квартире

Перепланировка в квартире должна проводиться с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления. В Москве, например, эту функцию выполняет Мосжилинспекция. Но есть виды работ в квартире, которые нельзя проводить и, как следствие, невозможно согласовать. Например, нельзя сносить или уменьшать вентиляционные короба, а также прокладывать теплые полы, подключая к центральной системе отопления.

По данным Мосжилинспекции, самые распространенные ошибки незаконной перепланировки, которые жилищные инспекторы фиксировали в прошлом году, включали в себя объединение газифицированной кухни, лоджий с жилыми помещениями, захват общедомового имущества, полный или частичный демонтаж венткоробов, а также размещение мокрых зон над жилыми помещениями. Всего в прошлом году было зафиксировано около 1 тыс. помещений с незаконной перепланировкой. При этом большинство таких случаев не носят серьезного характера, но их в любом случае нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, отметили в ведомстве.

Какую перепланировку нельзя делать в квартире

Требования к проведению перепланировки в столице регламентируются постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП. (ред. от 26.12.2022) «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах». В этом же документе (пункт 9 Приложения 1) указаны виды работ, которые не допускаются в многоквартирном доме. Всего там перечислено 27 видов работ. Рассмотрим основные из них.

1. Перепланировка помещений, при которых такие помещения или смежные с ними будут отнесены к категории непригодных для проживания. Например, запрещено расширять кухни на жилые комнаты, пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева.
2. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. «Несущие стены — это основные конструкции дома. Поэтому любое вмешательство в них возможно только с разрешения автора проекта дома (организации, проектировавшей здание)», — пояснила Светлана Токарева.
3. Ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов). Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить ее габариты. По словам юриста, подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей. Кроме того, площади шахт и коробов инженерных коммуникаций относятся к общедомовому имуществу (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), поэтому право собственности на них не распространяется. «Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий и фактически ставит их под запрет», — добавила юрист.
4. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. То есть запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. «Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок», — уточнила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».
5. Устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы. Запрет на установку батареи на лоджии и балконе связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома, поскольку система отопления едина для всех жильцов. Можно использовать электрические нагревательные приборы для отопления на балконе или лоджии, но не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.
6. Прокладывать теплые полы, подключая их к центральной системе отопления. Данное ограничение связано с тем, что система отопления едина для всех жильцов дома, поясняет юрист. А установка теплого водяного пола в квартире может привести к сбою работы коммуникаций всего дома и нарушению теплового баланса. Систему электрического теплого пола использовать можно, она не подпадает под законодательный запрет.
7. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
8. Штробить и/или прокладывать пазы для проводки в несущих стенах, перекрытиях и других элементах, обеспечивающих прочность здания (в многоквартирных домах типовых серий — «панельках»). Данный запрет необходимо учитывать при замене проводки в квартире.
9. Устройство или увеличение площади существующих лоджий, балконов, веранд на вторых и выше этажах.
10. Перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Работы по перепланировке в домах, признанных аварийными.
12. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. Поскольку газ взрывоопасен, то между жилой комнатой и кухней должна быть дверь с плотным притвором. Это требование действует с 2011 года, пояснила юрист.
13. Еще одно ограничение при перепланировке, связанное с газом, — это запрет на устройство проемов без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями. То есть нельзя оставлять без двери кухню, на которой установлено газовое оборудование. «Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки (типа купе) с плотным притвором», — уточнила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».
14. Размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами также под запретом.
15. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Балконы и лоджии являются холодными помещениями, их присоединение к внутренним помещениям квартир изменяет общую отапливаемую площадь.
16. Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли, если сумма площадей антресолей будет превышать 40% площади перепланируемого помещения. В данном случае речь идет об общей площади всей квартиры, в которой возводится антресоль.

Санитарные ограничения по перепланировке квартиры

Ограничение на планировки также устанавливается Жилищным кодексом, различными сводами и правилами. Рассмотрим некоторые требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

• не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения (п. 7.12 СП 54.13330.2022);
• под запретом устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, без порожка или занижения уровня пола в них на 1,5–2 см относительно смежного помещения (п. 4.8 СП 29.13330.2011 «Полы»);
• запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т. п.) над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) (п. 7.20 СП 54.13330.2022).

Пункт говорит о запрете расширять ванные и санузлы на жилые комнаты и на кухни соседей снизу. Исключением является первый этаж либо этаж выше (допустим, второй), но ниже должно быть расположено нежилое помещение (магазин, офис), пояснила юрист. Также есть исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. По ее словам, запрещено жилые зоны делать нежилыми: при переносе в спальню кухни, например, с электрическим оборудованием эта зона с кухней становится нежилой.

«Приведенный выше перечень запретов перепланировки неполон, но в нем отражено то, с чем чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры», — добавила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».

Что будет за незаконную перепланировку

За самовольную перепланировку собственник помещения привлекается к административной ответственности (для граждан штраф — 2–2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 40–50 тыс. руб., для должностных лиц — от 4 тыс. до 5 тыс. руб.), пояснили в Мосжилинспекции. Кроме того, в отношении нарушителя оформляется предписание о приведении помещения в проектное состояние (в соответствие технической документации). Таким образом, собственнику придется вернуть ремонт в первоначальное состояние.

«Если собственник отказывается согласовывать перепланировку или возвращать квартиру в исходное положение, игнорируя предписание инспектора, жилищная инспекция подает иск в суд. Суд в соответствии с п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса имеет право выставить квартиру на торги и лишить права собственности», — пояснила Светлана Токарева.

Кроме того, сейчас Жилинспекция сотрудничает с Федеральной службой судебных приставов (ФСПП) и может ограничивать выезд граждан, имеющих незаконную перепланировку. Например, недавно подобная ситуация произошла с москвичом. Ему запретили выезд из страны из-за незаконной перепланировки жилья. Ограничение наложили судебные приставы, поскольку собственник отказывался пускать в квартиру жилищных инспекторов. В итоге выяснилось, что в квартире действительно была проведена несогласованная перепланировка. Кухня вместе с коммуникациями оказалась в жилой комнате, что делать запрещено.