Эксперты оценили серый рынок апартаментов в Москве

Читать в полной версии

11 из 15 корпусов с апартаментами, выведенные на рынок Москвы с начала 2023 года, реализуются не по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), следует из обзора рынка, подготовленного аналитиками ЦИАН (есть в редакции). Такие проекты продаются через договоры купли-продажи (ДКП), предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) или договоры инвестирования, уточняют аналитики.

Тенденция развивается с 2021 года, отмечают в ЦИАН. Формально подобные продажи законны, но, поскольку они не обеспечивают такую же защиту дольщиков, как реализация недвижимости по Федеральному закону № 214, аналитики называют этот сегмент серым. Его активный рост связан с тем, что «на рынке апартаментов не применяется государственная льготная ипотека, а инициатива о присвоении лотам в части апартаментных ЖК статуса квартир не увенчалась успехом», говорится в обзоре.

По оценке ЦИАН, застройщики начали массово выводить такие проекты начиная с середины 2021 года — например, в третьем квартале по ДДУ было выведено 12 корпусов, в сером сегменте — 14 корпусов. В четвертом квартале это были 6 и 13 корпусов соответственно.

За весь 2022 год был выведен 51 корпус по ДДУ и 40 — не по ДДУ. «В первом квартале 2023 года в продажу вышли квартиры в 11 корпусах не по ДДУ, притом что всего стартовали продажи в 15 корпусах (в первом квартале 2022 года — в девяти из 23 корпусов всего)», — отмечается в исследовании.

По статистике ЦИАН, сейчас предлагается порядка 2,2 тыс. серых апартаментов — около четверти всего первичного сегмента апартаментов и порядка 2% всего рынка новостроек Московского региона. Средняя цена 1 кв. м в апарт-комплексах с продажами не по ДДУ составляет 317,9 тыс. руб. — показатель почти не отличается от стоимости для комплексов с продажами по ДДУ (319,2 тыс. руб.).

Тренд подтверждают аналитики компании «Бест-Новострой»: по данным bnMAP.pro, сейчас на рынке реализуются не по ДДУ 57 апарт-комплексов (учитываются все находящиеся в продаже, а не только выведенные на рынок). В апреле прошлого года таких проектов было 44 (статистика не учитывает разбивку по корпусам). Тенденцию отмечают и в «Домклик», фиксируя рост спроса на такие проекты — в первом квартале 2023 года на них пришлось порядка трети сделок с апартаментами на платформе.

В риелторской компании «Метриум» долю апарт-комплексов, которые сейчас реализуются по ДКП и ПДКП в Москве, оценивают в 55,4%.

Аналитики ЦИАН поясняют, что проекты серого сегмента в основном относятся к проектам по реконструкции или капитальному ремонту бывших гостиниц, общежитий (например, ЖК «My Space на Окской», апарт-отель Connect.Moscow и др.), офисов (например, «Берег Яузы», «Апартаменты в Кусково», «Лофт Нагорная»). Метраж лотов и их число в составе комплексов обычно меньше, чем в стандартных новостройках с апартаментами, отмечается в обзоре.

«В 2022 году низкий спрос и высокие темпы вывода новинок привели к росту объема предложения до допандемийного уровня, — комментирует ситуацию в сегменте руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. — Все большую долю на рынке апартаментов занимают проекты редевелопмента старых офисных, гостиничных и производственных зданий, лоты в которых продаются не по ДДУ».

Столичные риелторы отмечают, что приобретение апартаментов по ДКП и ПДКП не несут специфических рисков для покупателя, а само применение этих схем связано прежде всего со стадией готовности дома. «Сделки по ДДУ совершаются в строящихся комплексах. Реализация по ПДКП идет в готовых проектах до оформления прав собственности девелопера на жилье. Когда застройщик официально признается владельцем всех лотов в сданном доме, покупатели заключают с ним ДКП. Эти схемы не несут никаких рисков для покупателей», — говорит директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.

«Выбирая апартаменты, важно понимать, что является предметом сделки — под эту категорию подходят самые разные объекты коммерческой недвижимости. Главное — это обязательно должно быть помещение с выделенным кадастровым номером и ни в коем случае не доля в помещении», — предостерегает основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Сазонова также подчеркивает, что условия получения ипотеки при приобретении апартаментов по ДДУ, ДКП и ПДКП не отличаются. «Любая из этих форм совершения сделки является стандартной, каких-либо специфических схем законом не предусмотрено, — говорит эксперт. — На покупку апартаментов не распространяются льготные ипотечные программы, но некоторые девелоперы самостоятельно субсидируют жилищные кредиты, вместе с тем существенно завышая стоимость лотов. На рынке апартаментов, которые де-юре не признаны жильем, сохраняются даже околонулевые ставки по ипотеке».