Без экстремально низких ставок: что теперь будет с ипотекой

11 апреля ЦБ заявил о вводе новых норм для банков, выдающих ипотеку по экстремально низким ставкам. Теперь по таким кредитам, выданным после 15 марта 2023 года, нужно формировать дополнительные резервы.

Разбираемся вместе с экспертами, что это значит для банков, застройщиков и для потенциальных покупателей новостроек.

Что решил Банк России

В сообщении регулятора отмечается, что ЦБ «дестимулирует выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня».

Это делается, чтобы снизить риски, которые создает ипотека от застройщика, поясняли в ЦБ: ставки по ипотеке от застройщика с «экстремально низкими нерыночными ставками» (вплоть до 0,1%) достигаются за счет завышения стоимости квартир на 20–30%, что создает риски для заемщиков и банков. Кроме того, такой подход искажает статистику по ипотеке и ценам на жилье, что создает дополнительную неопределенность в экономике, отмечает регулятор.

Введенные ограничения коснутся кредитов, полная стоимость которых существенно (не меньше, чем на одну пятую) ниже рыночной процентной ставки (РПС). Этот показатель рассчитывается как значение доходности десятилетних ОФЗ, усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца. Актуальную РПС можно будет увидеть на сайте ЦБ: регулятор будет публиковать ее по первым числам по состоянию на первое число отчетного (то есть предыдущего) месяца.

Банкам станет невыгодно давать ипотеку по низким ставкам

«Для банков данное решение означает, что подобные ипотечные кредиты официально относятся к группе высокорискованных ссуд. Поэтому теперь банки будут вынуждены резервировать бо́льшие суммы для обеспечения возможных потерь по таким ссудам. Таким образом, это делает данные ипотечные сделки невыгодными для банков», — поясняет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

Чтобы и дальше выдавать такие кредиты, банкам придется класть на корреспондентский счет в ЦБ больше денег, на которых они могли бы зарабатывать. «Условно говоря, если полная стоимость кредита составляет 25 млн руб., то банку нужно резервировать под одну ссуду от 32,5 млн до 37,5 млн руб.», — объясняет исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

По оценке коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, теперь объемы ипотечного кредитования будут снижаться, а рынок недвижимости охладится. «Хотя, справедливости ради, банки еще раньше перестали давать ипотеку под экстремально низкие проценты», — добавляет Татаринов.

Управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич отмечает, что меры ЦБ в целом должны частично смягчить перегрев рынка ипотечного кредитования. «Банки в первом квартале уже стали пересматривать условия по льготной ипотеке от застройщика: сейчас по таким программам предлагаются ставки от 3%, что все еще существенно ниже рыночных ставок, — говорит Дмитрий Грицкевич. — Но в марте темпы выдачи ипотечного кредитования на рынке ускорились: даже после повышения ставок по ипотеке от застройщиков спрос на такие кредиты продолжил расти». В перспективе, добавляет эксперт, застройщикам придется скорректировать свою ценовую политику в рамках совместных с банками ипотечных программ.

В пресс-службах Сбербанка и «Домклик» также сообщили редакции о росте ставок на субсидированные программы в 2023 году. «Сбер» с начала года последовательно корректировал ценовую линейку по продуктам, готовясь к изменениям. По программам субсидирования сейчас в «Сбере» нет околонулевых ставок — минимальная ставка начинается от 4% годовых по программе «Ипотека для IT», подчеркнули в пресс-службе «Сбера». В «Домклик» отмечают, что сейчас на рынке присутствует достаточный выбор программ по ставке 4–6% годовых — такие условия вполне можно назвать комфортными для заемщика.

Платеж для ипотечников в рамках программ субсидирования будет несущественно отличаться от платежей по стандартным программам, прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Низких ставок не будет. Что изменится для застройщиков и жилья

Опрошенные редакцией участники рынка ожидают дальнейшего развития ипотечных программ для поддержания спроса. Покупательская активность в 2023 году и так снижается — сказываются как рост ставок по ипотеке от застройщика, так и увеличение ставки по ипотечной госпрограмме с 7% до 8% годовых. В результате, как говорит руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков, в марте доли реализованного и нераспроданного жилья на первичном рынке Москвы находились на уровне 39% и 45% соответственно.

Новые меры способны дополнительно замедлить покупательскую активность, говорит эксперт. «В результате девелоперы, которые не смогут выполнить банковские обязательства в части наполнения эскроу-счетов, вынуждены будут пересматривать свои финансовые модели, исходя из более осторожных прогнозов по темпу продаж», — отмечает он. По его мнению, это может замедлить темпы вывода на рынок новых проектов или новых очередей и корпусов в стадии реализации.

Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко отмечает, что теперь для покупателя получить околонулевую ипотеку станет практически невозможно. «Большинство подобных схем придется свернуть», — говорит и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин. При этом он полагает, что давление Центробанка на застройщиков не станет причиной обрушения спроса, так как «более 50% всех сделок на первичном рынке совершается с помощью льготных госпрограмм».

Денис Коноваленко прогнозирует, что теперь банки будут всячески стимулировать покупателя брать ипотеку по рыночным ставкам. И компании, и банки заинтересованы в комплексных решениях по развитию отрасли, поэтому на рынке все равно будут присутствовать программы со сниженными ставками, прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. «Важно сформировать оптимальные кредитные продукты на основе требований Банка России. В этом случае темпы восстановления спроса на жилье могут ускориться», — считает эксперт.

Банковские маркетологи уже активно работают в направлении создания новых программ по привлечению граждан на ипотечный рынок, говорит и Алексей Волков из НБКИ. «В этом плане перспективным направлением, на наш взгляд, станет явное поощрение заемщиков хорошего кредитного качества, то есть с высокими значениями персонального кредитного рейтинга», — заключает эксперт.

«Для покупателя это плюс — темпы роста цен будут ниже, — говорит о нововведении коммерческий директор застройщика VIRA Ольга Кирилловых. — Клиенты начнут больше доверять в целом застройщикам, потому что именно такая категория застройщиков [предлагающих околонулевые ставки] и портила имидж рынка в целом. Не нужно будет иметь огромные средства на первоначальный взнос. Тело кредита станет меньше. Возможно, что будут более качественные целевые клиенты». Для застройщиков же изменения неизбежно приведут к росту расходов на маркетинг, добавляет эксперт.