Когда выгоднее перепродать купленную в ипотеку квартиру в новостройке

Подписчики телеграм-канала «РБК-Недвижимость» интересуются, в какой момент выгоднее продавать квартиру, купленную в ипотеку. Разбираем этот вопрос детально вместе с экспертом.

«Многое зависит от целей инвестора, который может искать небольшой быстрой прибыли либо большой и долгой; может выходить из актива, чтобы реинвестировать средства, и т. п. Поэтому универсального решения не будет, а математический расчет покажет лишь общую картину без учета конкретных деталей», — предостерегает Ирина Доброхотова. Общая неопределенность дополнительно снижает точность прогноза.

Не лучшее время для перепродажи

По данным bnMap.pro, в последние несколько лет новостройки за период строительства прибавляли к стартовой стоимости «квадрата» в среднем 89%. Но сейчас такого роста цен, какой наблюдался в 2020–2021 годы, ждать не стоит. Кроме того, сделка из рассматриваемого примера будет вторичной продажей — вне зависимости от того, по переуступке она проводится или уже после сдачи дома, напоминает Ирина Доброхотова. Но при переуступке теряется право на налоговый вычет. С этой точки зрения выгоднее продавать готовую квартиру.

Рыночные условия сейчас не в пользу продажи. На вторичном рынке наблюдается снижение цен, отмечает эксперт, а чтобы выдержать ценовую конкуренцию с застройщиком, в проекте которого, скорее всего, предлагаются ипотечные программы со сниженной ставкой, придется сделать скидку в 5–15%.

Отдельный вопрос — сама ипотека: если кредит не планируется погасить досрочно, до сделки, на нее потребуется согласие банка. Для покупателя же, вполне возможно, будет выгоднее оформить льготную ипотеку у застройщика, чем покупать вторичную квартиру с обременением.

Еще один момент: чаще всего, когда позади более 60% строительного цикла, инвестиционная привлекательность новостройки считается исчерпанной. Поскольку в примере речь идет о новостройке в полутора годах от сдачи, вполне возможно, что застройщик уже не будет повышать цены на остатки либо повышать незначительно.

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Рассмотрим возможные сценарии на примере условной квартиры стоимостью 10 млн руб. В качестве условий по ипотеке возьмем также средние для Москвы показатели: первоначальный взнос 20%, срок займа 23 года. Сумма займа окажется 8 млн руб.

Вариант первый: льготная ипотека под 7% годовых

За год стоимость квартиры выросла на 16,5%, до 11,65 млн руб. Сумма процентов (если это первый год кредитования) без учета расходов на погашение тела кредита составит 0,55 млн руб. При продаже со скидкой в 9,5% и более прибыль будет полностью утрачена. Если удастся продать квартиру с минимальной скидкой в 5%, за 11,07 млн (что маловероятно, так как придется и конкурировать с ценой застройщика, и учитывать сниженную ликвидность из-за обременения — залога), можно заработать примерно 1,07 млн руб., за вычетом переплаты по кредиту — 518 тыс. руб. Это чистая прибыль, облагаемая налогом. За вычетом НДФЛ остается около 450 тыс. руб.

Если оставить квартиру на пять лет с момента получения права собственности, чтобы по крайней мере избежать налога на прибыль, то ко второму кварталу 2029 года, когда можно выходить на сделку, условная квартира при сохранении стабильных темпов роста цены стоила бы на 99,94% больше — практически 20 млн руб. Но реальная вероятность того, что стоимость квартиры удвоится за 6,5 года, практически равна нулю. Во-первых, динамика цены с первого квартала 2024 года на пять лет будет происходить уже по правилам не первичного, а вторичного рынка. В среднем готовое жилье в последние годы прибавляло по 10–11% в год, а сейчас уже какое-то время идет снижение цен.

Вариант второй: субсидированная ипотека от застройщика под 0,1% годовых

В случае если ипотека оформлена по минимально возможной сегодня ставке, переплата (на указанных выше условиях) составит менее 93 тыс. руб.; за первый год будет уплачено 7,8 тыс. руб. — цифра слишком незначительная, чтобы учитывать ее в расчетах. Таким образом, квартиру можно будет и выгодно продать через год (в случае роста цены), и оставить на любой срок до достижения верхнего предела цен (до начала стагнации или спада), так как стоимость владения будет определяться ежемесячным платежом по ипотеке фактически без переплаты.

Когда выгоднее перепродавать

Резюме: в данном случае год — период, который не меняет кардинально жизненной стратегии человека. Поэтому нужно отталкиваться от того, что будет по итогам года: если произойдет рост не ниже расчета по варианту № 1 (с льготной ипотекой), права требования лучше переуступить, зафиксировать прибыль и смотреть на дальнейшее развитие ситуации. Если прибыли не будет или будет убыток — отталкиваться от возможностей, то есть либо оставить квартиру до подъема вторичного рынка и продать с прибылью, но нескоро, либо зафиксировать убыток и попробовать более успешную инвестицию.