Как изменились цены на однушки в Москве за 5 лет
Жилье в Москве в последние годы дорожало небывалыми темпами на фоне высокого спроса и дешевой ипотеки. Хотя в этом году ситуация начала меняться (темпы роста стоимости жилья замедлились и даже показали снижение), некоторые аналитики называют цены необоснованно завышенными.
Попросили аналитиков подсчитать, как за пять изменились цены на самый ходовой товар на рынке жилья Москвы — однокомнатные квартиры на вторичке и в новостройках.
Однушка на вторичке за пять лет подорожала на 47%
По данным «ЦИАН.Аналитики», с октября 2018 года по октябрь 2022 года средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы выросла в полтора раза: с 7,6 млн до 11,2 млн руб. Причем быстрее всего цены росли в 2020–2021 годах. В этот период однушка ежегодно дорожала в среднем на 16% против 4% в 2019 году. С 2018 по 2019 год вторичный рынок, как и сегмент новостроек, находился на этапе восстановления после снижения цен в 2015–2016 годах на фоне дорогой ипотеки и снижения курса рубля к иностранным валютам, вспоминает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Далее давление на цены начала оказывать запущенная в 2020 году льготная ипотека. Несмотря на то что программа распространялась только на новостройки, рост цен в сегменте первичного жилья привел к повышению стоимости готовых объектов, которые традиционно всегда были дороже новостроек за счет иной стадии готовности, поясняет Виктория Кирюхина.
«С 2020 года ситуация изменилась: на вторичном рынке жилье оказалось в среднем дешевле, чем в новостройках. А за счет того что вторичное жилье продавали часто с целью дальнейшей покупки новостроек, собственники продолжали наращивать цены, чтобы минимизировать разницу в цене между готовым и строящимся объектом», — сказала эксперт «ЦИАН.Аналитики». В итоге в 2019–2020 годах средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичке выросла на 16,5%, до 9,2 млн руб. С 2020 по 2021 год однушки в Москве подорожали еще на 16,3%, до 10,7 млн руб.
Однако с октября 2021 года по октябрь 2022 года прирост составил «всего» 4,7%. Цены стагнируют с весны 2022 года, после резкого снижения спроса. С октября 2021-го по сентябрь 2022-го число сделок на вторичном рынке Москвы оказалось на 25% ниже относительно аналогичного периода предыдущего года. В итоге стоимость практически не меняется, а почти 5%-ный рост за год был отмечен в начале 2022 года.
За пять лет однокомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали сильнее других типов квартир. Это связано с тем, что однушки наиболее ликвидный для продажи вариант, что позволяет собственникам сильнее повышать цены на него, пояснила Виктория Кирюхина. Например, по данным ЦИАН, двушки с 2018 года выросли в цене всего на 27% — с 13,1 млн до 16,7 млн руб. Примерно на столько же (на 28%) за пять лет подорожали трешки. Если в 2018 году трехкомнатная квартира в Москве от собственника стоила 18,1 млн руб., то в 2022-м — 23 млн руб.
Однушка в новостройке комфорт-класса за пять лет выросла в цене на 64%
По данным компании «Бест-Новострой», с октября 2018 года по октябрь 2022-го цена однушки в новостройках комфорт-класса Москвы в среднем выросла на 64%, с 6,4 млн до 10,5 млн руб. В бизнес-классе за пять лет рост цен был еще сильнее — почти в два раза. Если в 2018 году однокомнатную квартиру в ЖК бизнес-класса можно было купить в среднем за 10,7 млн руб., то сейчас потребуется 20,6 млн руб.
Наибольший рост цен произошел в 2020–2021 годах на фоне стабильно растущего спроса. Так, если в 2019–2020 годах однокомнатная квартира в новостройке комфорт-класса подорожала на 15,5%, то в 2020–2021 годах уже на 31,7%. Высокий спрос на недвижимость, в том числе и инвестиционный, в тот период стимулировала льготная ипотека. По словам управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, на рост цены также оказывало давление увеличение себестоимости строительства на фоне пандемийных ограничений (например, дефицит трудовых мигрантов, сложности с поставкой иностранных материалов и комплектующих).
«Сейчас цены на новостройки находятся действительно на высоком уровне, однако однозначно говорить о том, что они перегреты, нельзя. Во-первых, сохраняется стабильный спрос на новостройки. Во-вторых, в ряде реализуемых проектов стоимость квадратного метра вполне обоснованна, такие ЖК, как правило, пользуются высоким спросом. В некоторых проектах цены действительно выше рынка, однако и в них стоимость квадратного метра может корректироваться в зависимости от спроса (в меньшую сторону)», — сказал Ирина Доброхотова.
Однокомнатные квартиры в новостройках, как и на вторичном рынке, за пять лет подорожали сильнее других типов квартир. По данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет двухкомнатных квартир бизнес-класса за пять лет вырос на 83%, а трехкомнатных — на 71%. В комфорт-классе двушки подорожали на 56%, а трехкомнатные — на 50%.
Как изменились доходы за это время
Согласно последним данным Росстата, на которые ссылается ЦИАН, средняя заработная плата с 2018 года выросла на 42%: с 70,5 тыс. до 100 тыс. «на руки». «То есть однокомнатные квартиры выросли в цене существеннее. В 2018 году в среднем стоимость однокомнатной квартиры была сопоставима с девятью годовыми доходами, в 2019 году — 8,3 годового дохода, однако в 2022 году снова срок превысил девять лет и составил 9,3 годового дохода», — отметила Виктория Кирюхина.
Если брать в расчет средний показатель заработных плат, то рост несопоставим, подтвердила Ирина Доброхотова. «Однако нужно учитывать, что за эти пять лет некоторые граждане могли продвинуться по карьерной лестнице или просто устроиться на более высокооплачиваемую работу, поэтому их доходы за это время могли увеличиться», — добавила она.
Динамика цены однушки в Москве на вторичке и в новостройках за пять лет
Данные: «ЦИАН.Аналитика» и «Бест-Новострой»
Читайте также
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»