В России ускорят строительство и учет частных домов. Что это значит

Росреестр подготовил поправки, которые должны стимулировать граждан регистрировать объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и осваивать земельные участки под частную застройку.

В ведомстве целью поправок называют защиту имущественных интересов граждан и повышение эффективности использования земли. По оценкам Росреестра, сейчас в каждом регионе есть от 1 тыс. до 5 тыс. фактически существующих жилых домов, которые используются без регистрации прав. Вместе с юристами разбираемся в основных пунктах готовящихся поправок.

Строить и регистрировать за десять лет

Законопроект вводит обязанность в течение десяти лет завершить строительство жилого дома и зарегистрировать право на такой дом. Речь идет об участках, которые предназначены для ИЖС и находятся в государственной или муниципальной собственности. После заключения договора аренды гражданин или застройщик обязан в течение десяти лет построить дом и зарегистрировать право собственности на него. Если этого не произойдет, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом арендатора. А сама недвижимость, которая находится на арендованном участке (например, недостроенный дом и хозпостройки), будет продана на торгах в соответствии со ст. 239 ГК РФ.

«Изменения затрагивают в первую очередь права физлиц, поскольку именно граждане могут без проведения торгов получить в аренду земельный участок для осуществления ИЖС. В таких договорах Росреестр предлагает обязательное включение обязанности арендатора завершить строительство на земельном участке жилого дома и подать в регистрирующий орган документы для регистрации права на такой жилой дом в течение десяти лет со дня заключения договора», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Дарья Киреева.

Если арендатор уступит права и обязанности по договору другому лицу, для последнего срок не продлевается. Для договоров аренды, заключенных до внесения предлагаемых изменений, такая обязанность также должна быть исполнена арендатором, но в течение пяти лет с момента вступления в силу закона или до окончания действия договора (если оставшийся срок менее пяти лет). «Кроме того, гражданин сможет претендовать на получение земельного участка в собственность только после строительства дома. Если же он построит на участке баню или бытовку, то оформить в собственность арендованный участок не получится», — добавила Дарья Киреева. Раньше законы позволяли пользоваться такой лазейкой.

Сроки освоения земельного участка

Законопроект вводит понятие «освоение земельного участка» и описывает мероприятия, которые относятся к нему. Под освоением земельного участка понимается «одно или несколько мероприятий, выполнение которых необходимо для начала использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием». К их числу относятся подготовка проектной документации, освобождение участка от деревьев, снос старых объектов, установка забора. Всего перечислены восемь пунктов.

Поправки также конкретизируют сроки, в течение которых необходимо приступить к использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Например, на участке ИЖС — начать строительство дома. Так, для освоения земельных участков с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), «личное подсобное хозяйство», «садоводство» устанавливается срок использования в три года со дня приобретения прав на них; во всех остальных случаях необходимо приступить к использованию не позднее одного года.

Эта обязанность касается всех земельных участков — и находящихся в частной собственности, и арендованных у государства, пояснил Андрей Еремин. Например, если владелец участка в течение трех лет с момента оформления собственности не начал осваивать участок, то это считается правонарушением и нужно будет заплатить штраф — в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб. Если кадастровая стоимость участка не определена, то размер штрафа составит от 20 тыс. до 50 тыс. руб. (ст. 8.8. КоАП РФ).

Признаки неиспользования земли под застройку

После вступления в силу документа будут определены признаки неиспользования земельных участков «в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием». Определить это должно будет правительство. Сейчас такие признаки действуют только в отношении земель сельскохозяйственного назначения, отмечают в Росреестре.

«Законодательством предусмотрена ответственность за нецелевое использование земли, но нет механизма, по каким признакам его определять. Правительство должно выработать этот механизм», — пояснил юрист Amulex.ru. Например, согласно действующему законодательству, за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, предусмотрена административная ответственность (штраф). Кроме того, за нецелевое использование могут изъять землю в судебном порядке и продать с публичных торгов (ст. 284 ГК РФ).

Кадастровые инженеры

Законопроект также расширяет полномочия кадастровых инженеров. Они смогут подать заявление и осуществить государственный кадастровый учет от имени правообладателя без доверенности. Хотя сейчас постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности происходят одномоментно, отметил Еремин. Кроме того, сам договор на выполнение кадастровых работ можно будет выполнить в форме электронного документа и подписать цифровой подписью.

«Усиление административного контроля органов власти за жилищным строительством, бесспорно, повлечет за собой наполнение ЕГРН сведениями о жилых домах и их правообладателях. Однако, по нашему мнению, конечной и определяющей целью законопроекта является пополнение бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы», — заключил Андрей Еремин.