Кредит без денег: как купить квартиру с нулевым взносом по ипотеке

Ипотека без первоначального взноса на фоне ужесточения требований ЦБ достаточно редкое предложение на рынке. Минимальный первый взнос начинается от 15%, а оптимальным считается — от 30%. Тем не менее есть альтернативные способы, которые позволяют обнулить первоначальный взнос частично или полностью.

Редкое предложение

Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса. В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно.

На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес эти ссуды к высокорисковым. С 2023 года Банк России последовательно ограничивал выдачу таких ипотечных кредитов через повышение макропруденциальных надбавок для коммерческих банков, которые предоставляют такие займы. С точки зрения регулятора сейчас низкорисковыми считаются кредиты с первоначальным взносом от 30%, к ним надбавки не применяются, пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

«А для кредитов от 0% до 10% надбавки установлены. По сути, на запретительном уровне, что делает такие займы невыгодными для всех участников сделки. Подобные кредиты если и выдаются, то единично — в рамках специальных акций или на небольшую сумму с перспективой быстрого досрочного погашения», — рассказал Михаил Гольдберг. Что касается программ с господдержкой, то здесь какие-либо послабления отсутствуют, поскольку первоначальный взнос закреплен нормативно — от 20%, добавил он.

Помимо ограничений регулятора низкое распространение ипотеки без первого взноса объясняется высокими рисками для банка. «Наличие первоначального взноса ограничивает риски потерь для кредитной организации в случае изъятия и реализации недвижимости», — пояснила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина.

Поэтому сейчас банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в Сбербанке минимальный размер первого взноса составляет 10,1% в рамках базовой программы «вторичное жилье». В Совкомбанке минимальный первоначальный взнос начинается от 15%. «В банке нельзя оформить ипотеку без первоначального взноса», — указали в пресс-службе Совкомбанка.

Такая же нижняя планка установлена в ВТБ. «Размер первоначального взноса зависит от программы, в рамках которой приобретается объект недвижимости. Минимальный взнос 15,1% доступен при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, ипотечной квартиры или при оформлении кредита на готовый дом», — пояснили в пресс-службе банка. В Альфа-Банке минимальный первоначальный взнос по рыночным программам составляет 20%.

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом

В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит.

«При отсутствии достаточного объема свободных средств для внесения первого платежа потенциальные заемщики могут использовать маткапитал или получить потребкредит. У некоторых банков есть программы по выдаче ипотеки без первоначального взноса, которые предполагают, что помимо приобретаемого жилья банк получит дополнительное обеспечение в виде уже имеющейся у заемщика недвижимости», — рассказала директор по банковским рейтингам «Эксперт РА». Рассмотрим некоторые варианты.

1. Первый взнос маткапиталом

Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2024 году размер маткапитала составил 631 тыс. руб. на первого ребенка и 833 тыс. руб. на второго ребенка, если при рождении первого выплатой не пользовались. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.

Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита. «Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках. Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность, добавил он.

2. Индивидуальные программы

Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются на строго определенные аккредитованные строительные объекты и действуют ограниченный срок (например, длятся месяц).

Такая программа есть у ГК «А101» совместно с Сургутнефтегазбанком (СНГБ). Сумма кредита по ней варьируется от 1 млн руб. до 20 млн руб. А ставка начинается от 18,3% годовых. Подобная программа есть у ГК ФСК и СНГБ: сумма кредита — от 1 млн руб. до 20 млн руб. для Москвы и МО, ставка — от 20,25%. Для участия в программе необходимо быть зарплатным клиентом банка или ежемесячно по системе быстрых платежей переводить на карту для погашения кредита не менее 25 тыс. руб. с сохранением неснижаемого остатка на карте 15 тыс. руб. Программа распространяется на строящиеся и готовые объекты.

3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля). Такие программы есть почти у всех крупных банков.

«При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. При этом сумма кредита обычно не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости», — пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов. Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду, добавил эксперт.

Например, в Сбербанке можно оформить ипотеку без первоначального взноса, используя имеющуюся в собственности квартиру или апартаменты в качестве залога. По такой программе можно приобрести любой тип недвижимости: квартиру, апартаменты, собственный дом или таунхаус, долю или комнату. Она распространяется на первичку и вторичку.

«Максимальный размер кредита составит до 80% от суммы залога. Если новое жилье стоит дороже имеющегося, клиент может оформить ипотеку под залог обоих объектов. Они останутся в его собственности и можно жить в них», — пояснили в пресс-службе «Сбера».

4. Льготные программы и субсидии

Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.

Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2011 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 250 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений, сотрудники IT-компаний и авиастроительной отрасли.

Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на первый взнос, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать стоимость жилья. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — отметил Михаил Чернов.

В текущих условиях высоких ставок ипотечные кредиты без первого взноса могут быть выгодны только при небольших суммах займа с перспективой быстрого досрочного погашения, считает глава аналитического центра «Дом.РФ».

Основной минус ипотеки без первого взноса кроется в большей стоимости кредита и, соответственно, большей итоговой переплате и финансовой нагрузке. «По такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — рассказал представитель «Эксперт РА».

Кроме того, заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. «Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.

Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «Статистика ЦБ и «Дом.РФ» подтверждает, что кредиты с первоначальным взносом ниже 20% хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт: уровень просроченной задолженности со сроком задержки платежей на 90 дней и больше по указанным кредитам как минимум в два раза выше, чем по кредитам, первоначальный взнос по которым выше 20%», — привел данные Михаил Гольдберг.

Заемщики, вложившие собственные средства в покупку квартиры, более склонны к ответственному исполнению обязательств. Напомним, что именно активная выдача кредитов без первоначального взноса стала одним из триггеров ипотечного кризиса 2007–2008 годов в США, заключил эксперт.