Большая редкость: как и для чего инвестировать в особняки в Москве
Понятие «особняк» прочно вошло в нашу жизнь, однако сегодня далеко не все понимают, что подразумевается под этим словом. Кроме того, в силу закрытости рынка инвестору крайне сложно оценить реальную ситуацию на московском рынке особняков, учесть плюсы и минусы такой покупки. Рассмотрим особенности этого типа недвижимости.
История и современность
Особняк — это отдельно стоящий жилой частный дом со всеми удобствами. Нередко особняки считаются жильем премиум-класса, богато декорируются либо изначально строятся по дворцовому типу. История особняков началась еще во времена Средневековья, когда таковыми считались обособленные дома с большим двором и раскинувшимся за ними садом.
Первые особняки в России предназначались для аристократов и располагались в центре города. Дома данного типа представляли собой двухэтажное или одноэтажное строение с мезонином. Многие из российских особняков, сохранившихся в Москве и других крупных городах страны, сейчас отведены под размещение посольств, представительств крупных компаний, гостиниц, ресторанов, музеев, выставочных комплексов и т. д. Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий — с XVII века до начала XX века. Перестали строить такие объекты после 1917 года.
Подобные объекты имеют собственную территорию, подчеркивающую независимость и статусность. Уникальность большинству особняков придает их историчность, которая выражается в характерных элементах архитектуры. Особняки сосредоточены в пределах Садового кольца, чуть уходя в сторону ТТК, в районах Замоскворечье, Басманный, Мещанский, Арбат, Таганский. Постройки конца XIX — начала XX столетия выделяются фасадами в стилях модерн, классицизм/неоклассицизм, ренессанс.
Наличие прилегающей территории является одним из главных преимуществ особняков. В экономических целях земельные участки используют в качестве паркинга; реже облагораживают зеленые зоны, высаживая деревья и расстилая газоны. Огороженная территория позволяет сохранять приватность, находясь в самом центре деловой жизни Москвы.
Но в понимании современного рынка особняк — это не обязательно исключительно историческое строение, выделяющееся своим внешним видом. Это могут быть любые отдельно стоящие здания (ОСЗ) с независимым доступом.
Рынок особняков Москвы
По нашим оценкам, рынок особняков в ЦАО составляет около 400 текущих уникальных предложений. Еще примерно от 30 до 50 особняков и ОСЗ реализуются городом путем проведения аукционов. Порядка 10–15% объектов находятся в полностью закрытой продаже. Реализация проходит как при помощи консультантов, так и напрямую собственниками. Таким образом, текущий совокупный объем предложений находится в пределах 500–600 объектов. Средняя стоимость экспонирования колеблется от 400 до 500 млн руб.
Читайте подробнее о рынке особняков Москвы в материале: «Аналитики оценили цены и предложение особняков в центре Москвы»
Для чего сегодня нужны особняки?
Особняки ввиду своей многопрофильности привлекают покупателей с разными запросами. Можно выделить популярные категории:
- компании рассматривают особняки в качестве офисов, представительств, штаб-квартир. Такой спрос возникает по нескольким причинам: из-за желания перейти от арендованных площадей к собственным, переезд из БЦ в отдельно стоящее здание, оптимизация нескольких офисов и сосредоточение в одном, приобретение статусности. Типичными параметрами запроса можно назвать площадь от 1 тыс. до 2,5 тыс. кв. м, наличие парковки от 7 машино-мест, железобетонные перекрытия, бюджет от 300 млн до 500 млн руб. Отдельной категорией идут банки, которые уделяют внимание не только техническому оснащению и наличию территории, но и специальному оборудованию, лицензиям (депозитарий, хранилище, усиленная охрана особых помещений);
- девелоперы наиболее активно изучают рынок особняков и ОСЗ, тщательно мониторя новые предложения. Их интересуют недооцененные объекты со ставкой за 1 кв. м ниже рынка в центральных локациях. Своеобразной точкой отсчета можно назвать стоимость за 1 кв. м. ниже 150 тыс. руб. (реже до 200 тыс. руб.). Цель данных поисков — приобретение и реконструкция особняков под апартаменты, жилые резиденции; кроме того, встречаются запросы редевелопмента под офисы;
- жилые особняки в ЦАО — настоящая редкость. Одной из причин можно назвать сокращение предложений из-за нежелания собственников платить налоги, обслуживать здания, владельцы предпочитают менять назначение зданий с целью получения прибыли от сдачи в аренду. Другими определяющими факторами являются локация, окружение, наличие земельного участка, которые всегда очень трудно подобрать в силу специфики особняков;
- востребованы отдельно стоящие здания у клиник и медицинских центров. Для некоторых видов деятельности необходимы удаленность, обособленность от других строений. Такие клиенты рассматривают, как правило, небольшие здания до 1,5–2 тыс. кв. м, встречаются запросы и на бóльшие площади, но реже. Материалы стен и перекрытий играют решающую роль, так как необходимо рассчитывать временную равномерно распределенную нагрузку для установки оборудования и получения лицензий.
Что нужно знать перед покупкой. Чек-лист
- Рассматривая покупку особняка, стоит уделить внимание многим нюансам, которых по сравнению с другими объектами недвижимости крайне много.
- Безусловным преимуществом особняка является его статусность и независимость. Это не только про внутренние ощущения, но и про свободу в планировочных решениях, организации рабочего/жилого пространства. Каждый собственник выбирает назначение под свои цели, будь то офис, клиника, резиденция или отель.
- С точки зрения инвестиций покупка особняка под редевелопмент или реконструкцию позволяет продумывать новые решения, не тратя при этом средства на расходы по зданию. Подобная возможность появляется из-за того, что большинство зданий сдано в аренду и генерирует денежный поток. Благодаря этому наличие арендаторов в приобретаемом здании не всегда является обременением.
- Как правило, здания оформлены на юридические лица, что влечет за собой дополнительную юридическую проверку, проведение аудита. Собственники часто не хотят сталкиваться с НДС и предпочитают продажу компании, на балансе которой находится особняк. Для этого создается юридическое лицо с одной целью — оформление объекта в собственность и его дальнейшая эксплуатация с возможной сдачей в аренду.
- Еще одно важное условие при купле-продаже — техническая проверка здания. Из-за возраста большинства строений особое внимание уделяется состоянию фундамента, типу и качеству перекрытий, степени износа кровли, состоянию инженерных систем. Не изучив здание до покупки, можно столкнуться с рядом проблем с дорогостоящим решением. Проработать стоит и вопрос законности/незаконности частей здания (пристроек, мансарды). Как правило, консультанты в первую очередь интересуются у собственников подобными обременениями для формирования полного представления об особняке.