В Москве возник дефицит отдельно стоящих офисных зданий. Что делать?
На рынке качественных отдельно стоящих офисных зданий в Москве сформировался дефицит. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали консультанты из Cushman & Wakefield и Colliers International. По их словам, на такую недвижимость есть спрос, но свободных площадей большого объема в современных бизнес-центрах крайне мало.
«Мы получаем от клиентов информацию, что им интересны такие проекты, но всегда актуален вопрос стоимости, — заявила руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. — Сегодня в основном выставлены на продажу устаревшие здания, построенные 20-25 лет назад, в то время как клиенты высказывают желание приобретать качественные объекты с современными планировками и инженерными системами. Если такие проекты будут появляться, на них будет спрос».
Кому нужны отдельные здания
Компания может ограничиться парой кабинетов или одним этажом в бизнес-центре, а может занять целое здание. Объем занимаемых площадей зависит и от размера компании, и от характера ее работы. Некоторые нишевые игроки спокойно себя чувствуют в разбросанных по городу офисах.
В то же время, в крупных компаниях многие бизнес-процессы требуют единого размещения сотрудников: как для более качественного выполнения работы, так и для усиления социальной функции — например, для развития «слабых связей» между отделами. Кроме того, важным критерием оказывается местоположение штаб-квартиры, а также качество и возможности здания с точки зрения имиджевой составляющей и доступности для клиентов.
По расчетам Colliers International, интерес к отдельно стоящим зданиям в Москве для размещения головного офиса проявляют компании нефтегазового и сельскохозяйственного сектора, представители химической и металлургической промышленности, фармацевты, производители удобрений, электроэнергетики, а также телекоммуникационные гиганты.
«Сегмент отдельно стоящих зданий на продажу существовал всегда. При этом чаще всего приобретение недвижимости рассматривают российские компании, тогда как иностранные нацелены на аренду», — пояснил директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers Андрей Кухар.
По его словам, все компании, генерирующие большой объем рублевого оборота внутри России — а это бизнес, связанный с продовольствием, а также сырьевой импорт — металлы, нефть, газ, удобрения — входят в список тех, кто готов не просто арендовать, но полностью выкупить офисное здание под свои нужды. И сейчас им особенно сложно подобрать подходящий вариант.
«Мы видим интерес крупных компаний к приобретениям, многие находятся в стадии отслеживания текущих проектов и новых строящихся комплексов, — рассказал Кухар. — В текущей ситуации сложно определиться, какое количество метров потребуется финально. Большинство компаний предполагают, что к 2022 году основная масса сотрудников вернется с удаленки и тогда будет понятен размер штата и необходимых площадей».
Какие есть варианты
У компаний, которым действительно нужно отдельно стоящее офисное здание, не так много вариантов. Первая опция — отказаться от поисков и согласиться на этажи в разных бизнес-центрах. Вторая опция — все же найти будущую штаб-квартиру среди строящихся объектов.
Среди таких зданий одной из первых будет готова башня Tower A в офисном квартале класса A STONE Towers в Белорусском деловом районе. Это девятиэтажное здание площадью 14 тыс. кв. м, которое предлагается как в продажу, так и в аренду единым объемом. Резидент отдельно стоящего офисного здания, занимая всю площадь объекта, может обеспечить себе максимальную безопасность и обособленность. Дополнительным преимуществом становится рекламно-маркетинговая составляющая с точки зрения размещения логотипа компании на фасаде здания.
Само здание будет готово в третьем квартале 2022 года — но купить Tower A можно уже сейчас. В пользу этого предложения говорит удачное расположение в пешей доступности от станций метро «Белорусская» и «Савеловская», а также продуманная внутренняя планировка. Во-первых, здесь просторный первый этаж на 990 кв. м, который можно спроектировать с учетом бизнес-процессов компании: разместить клиентские зоны, переговорные комнаты, предусмотреть место для конференций, организовать шоурум или выставочное пространство своих товаров, что будет актуально, например, для производственных компаний.
Во-вторых, видовая терраса площадью 600 кв. м на верхнем этаже станет важной функциональной зоной для корпоративных и клиентских мероприятий или творческого пространства. В-третьих, офисные этажи свободной планировки позволят реализовать любые идеи по созданию действительно впечатляющего и адаптивного офиса.
Tower A соответствуют всем современным требованиям функционального офисного пространства: учитывается глубина помещения в 8–10 м и высота потолков, равная 3,65 м. Увеличенная площадь остекления обеспечит оптимальный уровень инсоляции, а специальное покрытие стекол позволит сохранить температурный баланс. Современные инженерные системы будут поддерживать комфортный микроклимат, а открывающиеся окна обеспечат возможность естественного проветривания.
Обращает на себя внимание и динамичный ход строительства: всего за 6 месяцев девелопер возвел монолит Tower A. По состоянию на лето 2021 года застройщик активно ведет фасадные работы и наращивает темп по остеклению, параллельно обустраивая основную кровлю и монтируя внутренние инженерные системы. Следующим этапом станут работы по прокладке внешних коммуникаций.
Но, пожалуй, ключевое преимущество этой башни — удачное соседство и территория вокруг. Tower A станет частью новейшего офисного квартала STONE Towers, в рамках которого рядом построят еще несколько офисных зданий класса А с развитой собственной инфраструктурой. В стилобате Tower B и Tower C (вторая очередь проекта) разместятся торговые площади, кафе и отделения банков. Такое соседство означает, что у сотрудников будут все условия для досуга и полноценной жизни в нерабочее время — от вкусного обеда в ресторане до решения личных вопросов с нотариусом или в парикмахерской.
«STONE Towers — отличный проект с ликвидным объемом, который расположен в развитом деловом районе. Здесь как раз отмечается дефицит качественных бизнес-центров класса А», — оценил перспективы объекта Андрей Кухар.
«Проект будет востребован на рынке, — поддержала коллегу Наталья Никитина из Cushman & Wakefield. — Там смогут разместить свои офисы представительства крупных компаний, проект будет интересен и крупному инвестору. Очень привлекательна инвестиционная стоимость, так как строящиеся объекты будут полностью соответствовать классу А, они территориально расположены в активно развивающейся зоне Белорусская-Савеловская, в шаговой доступности от станций метро. В целом, продуманная инфраструктура проекта обеспечит основу для широкого спектра запросов со стороны резидентов».
Ну, а самое приятное для резидентов STONE Towers — это большой парк на 5 тыс. кв. м непосредственно на территории офисного квартала. Весь комплекс строится в соответствии с концепцией Healthy building, что подразумевает безопасность и продуктивную среду для каждого резидента. На практике это реализуется через улучшенные системы вентиляции, круглогодичное кондиционирование, многоступенчатую систему очистки воздуха, оптимальный уровень инсоляции и биофильный дизайн внутри офисных зданий. А также через уютные пешеходные дорожки, обилие зелени и эргономику квартала, который самой своей планировкой способствует нетворкингу и комфорту офисного сотрудника.
Куда вложатся самые дальновидные
Впрочем, настоящий бум на рынке отдельно стоящих офисных зданий еще не начался, свидетельствуют данные Colliers. Если Tower A, ввод в эксплуатацию которого намечен на третий квартал 2022 года, успеет застать рынок на стадии подъема, то год спустя ситуация будет больше напоминать ажиотаж, чем просто растущий рынок. «Мы ожидаем восстановление рынков с 2022 года, а также всплеск отложенного спроса на крупные приобретения в 2023-2024 годах», — предсказал Андрей Кухар.
В этот момент в Центральном административном округе должны построить другой значимый объект — премиальное офисное здание STONE Курская. Этот бизнес-центр будет расположен в 700 метрах от Садового кольца и 10 минутах пешком от станции метро «Курская» по адресу Костомаровский переулок, владение 11/1. Площадь премиального офисного здания составит 15 700 кв. м — а девелопером вновь выступит компания STONE HEDGE.
«STONE Курская обязательно найдет своего покупателя, так как новых объектов класса А на продажу в центральном округе не строится, — спрогнозировала Наталья Никитина из Cushman & Wakefield. — Расположение объекта очень удачное, можно с легкостью выехать на Садовое и Бульварное Кольцо, набережные Москва-реки. Считаю, что благодаря инвестиционно-сбалансированному ценообразованию объекта, современным и эффективным технико-экономическим показателям, высокому качеству строительства и инженерии конечный пользователь/инвестор появится довольно быстро».
«Все офисные проекты класса А STONE HEDGE развивает в рамках зонтичного бренда STONE, который стал гарантом единых стандартов качества и сроков реализации. Под брендом STONE мы реализуем полную линейку офисных площадей: от небольших блоков до отдельно стоящих зданий. Для клиентов это возможность в одном месте выбрать оптимальную площадь и проект, ориентируясь на их потребности, бюджет и цели. Современный подход к проектированию офисных пространств позволяет нам создавать востребованные офисные здания как для собственного использования, так и для инвестиций. Рост стоимости квадратного метра офисной недвижимости в зависимости от этапа входа в проект может достигать от 35 до 50%, что в два раза выше, чем в жилой недвижимости», — рассказала управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.