Первый взнос — 70%: кто с 1 июля сможет воспользоваться льготной ипотекой
С 1 июля в России меняются основные параметры ипотечной программы с господдержкой на новостройки, которая была запущена весной 2020 года как антикризисная мера. Cтавка повысится до 7% годовых (вместо 6,5%), а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов — 3 млн руб. До этого в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляла 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб.
После сокращения предельной суммы кредита льготная ипотека фактически прекратит свое действие в Москве и других мегаполисах из-за высоких цен на жилье. Чтобы воспользоваться льготной программой в столице, покупателю нужно будет иметь на руках около 70% от стоимости квартиры.
Что будет с уже одобренными кредитами
До этого льготная ипотека пользовалась высокой популярностью среди покупателей новостроек, особенно в Москве. По данным «Дом.РФ», по состоянию на 24 июня в России выдано 539,7 тыс. льготных кредитов на 1,67 трлн руб., количество одобренных заявок составляет 1,6 млн штук. Бесспорным регионом-лидером по льготной ипотеке остается Москва, где выдано 79,3 тыс. льготных кредитов на 462,2 млрд руб. (около 27% от всей выдачи в стране). Число одобренных заявок в столице составляет 217,9 тыс. штук — по приблизительным оценкам, еще остается запас в 137,7 тыс. одобренных заявок (цифра примерная, поскольку один заемщик может подавать заявки в несколько банков), кредиты по которым могут быть выданы в июле.
Возникает вопрос: по каким правилам будут выдаваться льготные кредиты на эти одобренные заявки? Речь идет о ситуации, когда заемщик получил одобрение на льготную ипотеку в Москве до 1 июля (пока максимальный размер кредита составлял 12 млн руб.), но фактически заключит сделку уже в июле (с новым лимитом в 3 млн руб.). Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе «Дом.РФ» (оператор льготной программы), в данном случае заемщик не сможет рассчитывать на лимит в 12 млн руб. «Если заявка на получение кредита одобрена на сумму более 3 млн руб., придется внести дополнительный первоначальный взнос, чтобы итоговая сумма не превышала максимально доступную», — пояснили в пресс-службе госкорпорации.
Эту информацию подтвердили в ВТБ. «Клиентам, которые планируют получить кредиты по текущим условиям, стоит помнить, что их действие ограничено 1 июля включительно», — пояснили в пресс-службе ВТБ.
А вот на ставку ниже 7% заемщики рассчитывать все еще могут. «У кредиторов есть потенциал для дополнительного снижения ставки, и мы видим, что многие банки используют эту возможность. Сейчас средневзвешенная ставка по портфелю выданных кредитов по программе составляет 5,76%», — разъяснили в «Дом.РФ». Банки могут продолжить выдачу ипотеки по прежним ставкам и после изменения условий программы, если ставки уже были одобрены, добавили в госкорпорации, но каждое решение будет приниматься конкретной кредитной организацией.
Постановление правительства
Согласно постановлению правительства, опубликованному 1 июля, размер льготного кредита в 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти сохраняется по договорам, заключенным с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года (включительно). То есть, чтобы получить эту сумму, нужно заключить кредитный договор до 1 июля. «Размер кредита по договорам, заключенным со 2 июля 2021 года по 1 июля 2022 года, не превышает 3 млн руб.», — уточняется в документе.
Недоступная льгота
Снижение лимита до 3 млн руб. сделает льготную ипотеку неактуальной для московского рынка новостроек, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По оценкам ЦИАН, в столице с 1 июля доля подходящего под госпрограмму жилья снизится с 58% до 0%. Чтобы воспользоваться программой, покупателю московской новостройки в среднем нужно будет накопить около 70%.
Программа отсечет массовых заемщиков со стандартным первоначальным взносом в 20–30%. «Льготной программой в большей степени смогут воспользоваться более обеспеченные граждане, которые имеют возможность внести первый взнос в размере 40–60% от стоимости квартиры», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
По оценкам аналитиков компании «Бест-Новострой», именно в сегменте массовых новостроек доля сделок с льготной ипотекой составляла около 70% от общего объема (для сравнения, в бизнес-классе — 10%). Но после 1 июля эта доля существенно сократится. «Большинство покупателей, которые пользуются ипотекой для покупки новостройки, располагают минимальным первоначальным взносом — 10–20% стоимости жилья. Поэтому, учитывая средний предлагаемый бюджет покупки столичных новостроек в столице (в комфорт-классе — 11,4 млн руб., а в бизнес-классе — 23,8 млн руб.), при таких сбережениях им будет недостаточно для покупки квартиры той суммы, которую они смогут получить в рамках программы льготной ипотеки — максимум 3 млн руб.», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, теперь, чтобы воспользоваться льготной ипотекой в Москве, нужно иметь на руках около 75% от стоимости квартиры. Но таких заемщиков в массовом сегменте немного, в основном это те, кто покупает новостройку взамен прежнего жилья. Также при новых условиях возможности использовать льготную ипотеку лишаются и многие инвесторы, которые могли вкладываться в новостройки, располагая небольшими сбережениями.
Эффект льготной ипотеки
Льготная ипотека за счет более низкой ставки должна была повысить доступность жилья, поддержать строительную отрасль и привлечь на рынок новых покупателей квартир. Программа действительно повысила спрос на новостройки и даже привела к рекордным продажам. Но одновременно она спровоцировала рост цен на жилье — в некоторых регионах до 20–30%, особенно в крупных городах. В результате было принято решение продлевать программу в ограниченном режиме.
В лимит уложится лишь 10% покупателей новостроек
Столичные застройщики и банки подтверждают, что уложиться в новую сумму льготного кредита практически невозможно. «После 1 июля условия госпрограммы скорректируются и доступный лимит уменьшится с 12 млн до 3 млн руб. На сегодняшний день в такой лимит укладывается около 10–15% покупателей «Инград», — пояснили в пресс-службе застройщика. В пиковые месяцы 82% ипотечных сделок в проектах компании проходило именно по госпрограмме, добавили там.
В MR Group отметили, что льготная ипотека на обновленных условиях продолжит пользоваться спросом только у заемщиков с крупной суммой первого взноса. Но сама по себе госпрограмма в ее новом виде интересной в Москве быть перестанет. Похожей точки зрения придерживается и директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. «Новые условия ипотеки с господдержкой фактически сделали эту программу недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других городов, где средняя стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране», — сказал эксперт.
Читайте также
Снижение спроса
С июля спрос на программу начнет постепенно снижаться в крупных городах, поскольку максимальная сумма кредита в 3 млн руб. несопоставима со средней стоимостью квартир, говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. «По нашим оценкам, не более 10% заемщиков смогут приобрести квартиру в столичном регионе по обновленной программе льготной ипотеки», — отметила представитель ПСБ.
По ее мнению, будут замедляться и общие темпы роста ипотечного рынка в целом. «Это обусловлено не только изменением условий льготной ипотеки, которая стала основным драйвером рекордного роста сегмента, но и тем, что во многих регионах уже реализовался отложенный спрос на покупку жилья», — пояснила эксперт.
Изменение условий льготной ипотеки в ближайшей перспективе охладит и спрос на московские новостройки, добавила Ирина Доброхотова. «Но насколько сильным будет это снижение, зависит от самих девелоперов. Во-первых, от их политики ценообразования: будет квадратный метр дорожать или он зафиксируется на текущем уровне, насколько охотно продавцы пойдут на скидки, по каким ценам станут выводиться новые проекты. Во-вторых, будут ли запущены какие-то новые совместные с банками ипотечные программы с более низким процентом», — пояснила она.
Альтернатива льготной ипотеке
Чтобы поддержать спрос на новостройки, девелоперы планируют запускать специальные ипотечные программы. «Группа компаний с крупными банками-партнерами по ипотечному кредитованию готовит продукты собственного субсидирования. Их анонс запланирован на июль», — рассказали в пресс-службе ГК «Инград».
Ранее о планах ввести подобные ипотечные программы «РБК-Недвижимости» уже сообщали в MR Group. «Мы планируем ввести для потенциальных покупателей новостроек дополнительные субсидированные ипотечные программы с привлекательными условиями. Конкретные условия сейчас обсуждаем с нашими банками-партнерами», — говорила заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба.
Сами банки также подтвердили запуск новых программ взамен льготной ипотеки на новостройки. «ВТБ вместе с партнерами-застройщиками, учитывая значение льготных условий для населения и изменение параметров программы после 1 июля, предложит клиентам собственные льготные ставки в рамках господдержки, которые будут ниже установленной в постановлении правительства», — рассказали в пресс-службе банка. Подобные программы есть уже в некоторых банках. Например, ПСБ в сотрудничестве с партнерами-застройщиками предлагает льготную ипотеку по ставке от 1,99% годовых на весь срок кредитования.
Спрос на жилье частично должно поддержать расширение семейной ипотеки, отметила Екатерина Щурихина. С 1 июля программа будет распространена на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года (ранее она действовала только для семей, в которых в этот период родился второй или последующий ребенок или в которых есть ребенок с ограниченными возможностями). Максимальная сумма кредита по этой программе для Москвы, как и прежде, составляет 12 млн руб.
В Сбербанке прогнозируют двукратный рост спроса на семейную ипотеку после 1 июля. По оценкам банка, расширение действия программы льготной семейной ипотеки увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза: с 2,5 млн до 4,8 млн российских семей.