Скидки, дефицит, потолок цен: что происходит со вторичным жильем Москвы
Нестабильный курс российского рубля, снижение ипотечных ставок и падение доходности банковских депозитов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке выросли до рекордного уровня. При этом предложение ликвидных квартир снизилось до минимума. Что происходит с ценами сейчас и как они изменятся к осени?
Цены вверх
Восходящий тренд на вторичном рынке начался еще в июне 2020 года и продолжается по сей день, говорит главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее оценке, рост средней цены предложения за год (май 2021 года к маю 2020 года) составил 20%.
Сейчас цены предложения на вторичное жилье в Москве неадекватно высокие, говорит эксперт, — многие собственники, ориентируясь на аналогичные предложения на рынке, завышают цену на свой объект. Это приводит к увеличению сроков экспозиции и к продаже объекта со скидкой. В компании «Миэль», говорит Бережнова, со скидкой прошла каждая третья сделка в апреле и каждая четвертая — в мае. Похожие цифры называют также в компаниях «Бест-Недвижимость» и «Азбука жилья». Средняя сумма дисконта, по оценкам риелторов, 3–4%.
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в округах Москвы
Таблица: «Миэль»
Дефицит не навсегда
Качественного предложения на рынке немного — сказался покупательский ажиотаж последних 12 месяцев. Но медленное восполнение экспозиции уже началось и, скорее всего, будет продолжаться до конца года, считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. С начала года предложение вторичных квартир в Москве выросло, по оценке эксперта, на 0,7% — с 45,3 тыс. до 45,6 объектов. За год — май 2021 к маю 2020-го — объем предложения сократился на 5% (с 48 тыс. объектов).
«Если экспозиция на вторичке будет восполняться, конкуренция между продавцами усилится и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда предложение было невелико», — прогнозирует Шлома. С ним соглашается и Екатерина Бережнова из «Миэль». «Объем предложения восстановится ближе к осени. Это может привести к коррекции цен на объекты с завышенной стоимостью», — прогнозирует она.
Большинство квартир в экспозиции на вторичном рынке за исключением ЦАО сегодня расположены в панельных домах, рассказала аналитик. Жилье в центре столицы в основном продается в кирпичных и монолитных зданиях.
Парки, маткапитал и панельные дома
Портрет покупателя заметно изменили прошлогодняя ситуация с пандемией и самоизоляция. «У многих сменилась семейная ситуация: кто-то развелся с супругом (то есть такие покупатели покупают квартиры для разъезда); кто-то, наоборот, вступил в брак (такие люди покупают жилье большей площади). Также после изоляции появилось много маленьких детей — их родители приобретают большие семейные квартиры у парков, это настоящий тренд последних месяцев, количество таких лотов в экспозиции стремительно сокращается», — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Другое существенное изменение — увеличение роли маткапитала в расчетах. Люди используют эти средства очень активно, их не останавливает юридическая сложность, то, что детям по закону при использовании маткапитала нужно выделять долю; также не останавливает обязательное участие опеки в последующих сделках с такими лотами, пояснил аналитик Est-a-Tet.
Главная особенность покупателя вторички сейчас — это то, что люди живут сегодняшним днем, без взгляда на перспективу, отметил эксперт. «Покупатели вторичного жилья в Москве стали с большей охотой выбирать панельные дома, потому что покупка в монолитных и кирпичных домах зачастую невозможна из-за роста цен. Главное — бюджет, и для сохранения локации клиенты часто стали выбирать жилье более бюджетного класса. Например, покупатель не хочет уезжать из, допустим, Академического района, и вместо монолита за 40 млн он приобретает аналогичное жилье в панельном доме в бюджете до 25 млн руб.», — объясняет Родионцев.
Больше половины сделок на вторичке (58%) в мае 2021 года прошло с привлечением ипотечного кредитования, уточнила Бережнова из «Миэль». В мае прошлого года показатель составлял 77%. При этом средняя сумма жилищного кредита на вторичке в столице сегодня достигла 6,6 млн руб.
Что будет до конца года
Сейчас спрос на вторичную недвижимость остается высоким, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «Это происходит за счет покупателей-ипотечников и консервативных инвесторов, которые приобретают квартиры в первую очередь для сохранения своих сбережений. Кроме того, из-за действующих сейчас ограничений, касающихся в том числе поездок за границу, некоторые люди сдвигают отпуск на осень и пока остаются в столице. Помимо прочего, они будут заниматься решением своих жилищных вопросов», — уточнил Сергей Шлома.
Несмотря на высокий спрос, цены уперлись в потолок, уверен эксперт. «Пик роста цен в этом сегменте жилья был зафиксирован в конце 2020-го, затем в начале этого года средние бюджеты сделок в наиболее востребованных у покупателей спальных районах несколько снизились. Несмотря на это, сейчас средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным и им уже некуда расти», — считает он.
Летом при отсутствии значительных политических или экономических событий не ожидается каких-то глобальных изменений на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, согласна и аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, при восстановлении объема предложения до допандемийного уровня цены могут немного снизиться, однако это не будет существенное падение.
«В случае же если число вторичных квартир в продаже не будет расти, можно ожидать и плавной корректировки цен вверх в отдельных локациях. По некоторым районам Москвы наблюдается дефицит предложения, а недостаток предложения порождает спрос и рост стоимости», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но, помимо этих локальных трендов, оснований для роста цен на вторичку опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не видят. К тому же в перспективе предложение пополнится и новой вторичкой — квартирами во вчерашних и сегодняшних новостройках, которые по завершении витка роста цен начнут выходить на рынок.