₽2 млн за прописку в Москве: сколько стоят комнаты и кто их покупает

«Продам комнату в Москве» — на онлайн-площадках по продаже недвижимости можно встретить сотни подобных объявлений. Минимальные цены на такие лоты начинаются от 2 млн руб. А основные покупатели — это люди, которым не по карману квартиры, но важна московская прописка.

Вместе с экспертами рассказываем, какой минимальный порог входа на рынок жилья в столице и кто покупает комнаты в Москве.

Коммуналки в центре и комнаты на окраине

Рынок комнат в Москве — достаточно узкий сегмент и обычно пополняется при разделе имущества между собственниками. По данным ЦИАН, сейчас в столице на продажу выставлено около 900 комнат. По сравнению с маем 2020 года предложение (1,3 тыс. лотов) сократилось почти на треть. На сайте «Авито» чуть более 1 тыс. объявлений о продаже комнат. В целом, по оценкам экспертов ЦИАН и «Авито», в общем объеме предложения вторичного жилья Москвы на комнаты приходится не более 3%.

«В центре города чаще встретишь комнаты в коммунальных квартирах, в спальных районах — комнаты в составе обычных квартир. Сейчас наибольшее количество комнат представлено в центре города — в Тверском и Басманном районах (3,9% и 3,3% от общего объема соответственно)», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По подсчетам компании, на топ-10 районов Москвы по объему предложения приходится четверть всех комнат в продаже. В числе лидеров по числу комнат — Соколиная Гора, Пресненский район, Текстильщики и Лефортово.

Лидирующие по количеству комнат в продаже районы Москвы

Показать таблицу

Источник: ЦИАН

Формат такого жилья теряет популярность. За последние несколько лет застройщики активно выводили на рынок небольшие квартиры-студии, которые стали альтернативой для тех, кто не может себе позволить полноценную однушку, отмечает Виктория Кирюхина. Сейчас предложение по продаже комнат ограничено и выбор у покупателей невелик, подтвердил руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. По его словам, основное предложение сосредоточено на трех- и четырехкомнатных квартирах.

С годами комнат в продаже станет еще меньше, прогнозируют эксперты. Такие объекты нередко выкупают несколькими лотами, если речь идет об общежитии или коммуналке — то есть при финансовой возможности соседи сами их выкупают, «формируя» полноценную квартиру, пояснила ведущий аналитик ЦИАН.

Однако из-за сильного роста цен на жилье в Москве спрос частично может вернуться к комнатам, считает Виктория Кирюхина. Но нередко комната в квартире продается как доля, что подразумевает ограниченное пользование такой недвижимостью — например, сдача в аренду требует согласия других собственников, добавила эксперт.

Сколько стоят комнаты в Москве

Разброс цен на комнаты в Москве большой: есть варианты за 2 млн руб. в панельках в спальных районах, есть лоты в центре столицы по цене полноценной квартиры — за 8–10 млн руб. По данным ЦИАН, сейчас средняя стоимость комнаты в продаже в Москве — 4,5 млн руб., что на 18% выше, чем год назад (3,8 млн). Средняя площадь комнаты в продаже — 17,3 кв. м, что чуть меньше, чем год назад (18,2 кв. м). Стоимость комнат зависит от района, площади лота, количества комнат в квартире и людей, в них проживающих.

Самая бюджетная комната, по оценке ЦИАН, сейчас выставлена на продажу в Капотне (ЮВАО) — ее стоимость 2 млн руб. за 11,6 кв. м. Самые дорогие комнаты — это пакетные сделки, когда сразу продается не одна комната, а несколько — подобные варианты представлены преимущественно в центре города и стоимость такого лота (в несколько отдельных комнат) достигает 39 млн руб. Например, это пять из семи комнат в пяти минутах ходьбы от станции метро «Арбатская».

В «Авито Недвижимости» оценили среднюю стоимость 1 кв. м комнаты в 235,8 тыс. руб. (+18% за год), а среднюю площадь — в 17 кв. м. Таким образом, средняя стоимость комнаты в столице достигает 4 млн руб. Для сравнения, по данным риелторской компании «Метриум», средняя стоимость студии в московских новостройках составляет 6,88 млн руб., а однокомнатной квартиры — 9,86 млн руб.

Самые высокие цены, по данным аналитиков «Авито» на апрель, — в районах Арбат и Хамовники (ЦАО), где комнату можно было купить в среднем за 446,1 тыс. руб. за 1 кв. м и 376,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Сильнее всего по сравнению с прошлым годом подорожали комнаты в Южном Бутово (ЮЗАО) — до 234,4 тыс. руб. за «квадрат».

В компании «Авито» приводят примеры: за 2,5 млн руб. можно купить комнату в трехкомнатной квартире в панельке на улице Маршала Савицкого (микрорайон Щербинка Южного Бутова). Среди дорогих вариантов — лот за 55 млн руб., состоящий из нескольких комнат в Дмитровском переулке в доме 1917 года постройки рядом со станцией метро «Театральная». На продажу выставлены несколько комнат общей площадью почти 99 кв. м в восьмикомнатной коммунальной квартире, общий метраж которой 215 кв. м. За 17 млн руб. продается изолированная комната в 12 кв. м в квартире общей площадью 140 кв. м. Сам дом расположен в Спиридоньевском переулке рядом с метро «Пушкинская».

Спрос стабильный

Несмотря на ограниченное предложение, комнаты находят своего покупателя. По данным «Авито Недвижимости», в апреле 2021 года интерес к комнатам (число просмотров объявлений на сайте «Авито») увеличился почти втрое к апрелю 2020 года. В Москве спрос сильнее всего вырос в районах Очаково-Матвеевское (ЗАО), Беговой (САО), Савелки (ЗелАО), Теплый Стан (ЮЗАО), Останкинский (СВАО), Арбат (ЦАО) и Южное Медведково (СВАО), где в апреле показатели многократно превысили аналогичные значения 2020 года.

По данным ЦИАН, наибольшее число просмотров на покупку комнаты приходится на недорогие варианты: 36% спроса — в бюджете 3–4 млн руб., 22% спроса — на 4–5 млн руб. и 15% спроса — до 3 млн руб. «Что касается площади, то примерно в равной степени (по 34% спроса) интересуются комнатами в 10–15 кв. м и 15–20 кв. м. Еще 14% спроса — на квартиры площадью 20–25 кв. м», — привела расчеты Виктория Кирюхина из ЦИАН. В целом спрос на комнаты из года в год стабильный, но не превышает 5% от общего количества обращений, добавил Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Комната за прописку

Обычно комнаты покупают те, кто не может позволить себе полноценную квартиру, но кому нужна московская прописка. Такую недвижимость приобретают для получения регистрации, различных социальных льгот, в том числе — для большей пенсии. Зачастую комнаты становятся первой недвижимостью молодых семей с относительно невысоким доходом.

«Как правило, покупатели комнат — это граждане, у которых не хватает денег на квартиру и которые не могут получить ипотечный кредит. Также это люди, которым необходимо по каким-то причинам разъехаться. При этом они покупают квартиру в Подмосковье, а в Москве — комнату, чтобы сохранить прописку», — рассказал Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья». Есть приезжие из других городов России и стран ближнего зарубежья. Им хватает денег только на покупку комнаты. «Недавно мы оформили сделку по покупке комнаты в трехкомнатной квартире. Человек приехал из ближнего зарубежья работать в Москву. Часть средств были наличные, часть — в ипотеку. Комната расположена на севере Москвы, стоимость — 2,9 млн руб.», — привел пример эксперт.

В крупных городах, включая Москву, комнаты нередко предлагаются в многоквартирных домах, которые отличаются удобным расположением, транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Это дополнительное преимущество для покупателей, которые подыскивают самые дешевые варианты или желают иметь собственное жилье, добавил Руслан Закирьянов.