До ₽1 млрд и выше: сколько стоят квартиры в сталинских высотках
В советские годы квартиры в сталинских высотках были ведомственными, и купить жилье там было невозможно. В легендарных домах селились высокопоставленные чиновники, служащие министерств, деятели науки и искусства или заслуженные работники образования. Но после распада СССР и приватизации ситуация изменилась — знаменитые квартиры стали выходить на рынок.
Сейчас в сталинских высотках на продажу выставлено всего несколько десятков квартир. Вместе с аналитиками рассказываем, сколько стоят квартиры в высотках на Котельнической набережной, на площади Красные Ворота и в других.
Предложение квартир в сталинских высотках
Долгое время недвижимость в сталинских высотках считалась самой дорогой и престижной в столице. Сдавать позиции она стала, когда в Москве началось активное строительство современного качественного жилья, в том числе по соседству с легендарными домами. Но при желании и наличии необходимой суммы можно стать владельцем квартиры в первых советских небоскребах.
По данным ЦИАН, в феврале 2021 года в сталинских высотках на продажу выставлено около 40 квартир. «Это сопоставимо с объемом предложения двухлетней давности. Сталинские высотки — уникальные эксклюзивные объекты, которые по-прежнему пользуются высоким спросом. Наибольшее число просмотров среди всех квартир получают трехкомнатные лоты в доме на Котельнической набережной», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Советские небоскребы
Сталинские высотки — семь высотных зданий, построенных в Москве в конце 1940-х — начале 1950-х годов. Это главное здание МГУ, Министерство иностранных дел на Смоленской площади, гостиница «Ленинградская», дом на Котельнической набережной, гостиница «Украина», дом на Кудринской площади и здание на площади Красные Ворота. Жилых помещений нет только в здании МИД и гостинице «Ленинградской». В боковых флигелях МГУ расположены общежития для студентов и квартиры для преподавателей, но недвижимость здесь не продается. Полностью жилые — две высотки: дом на Котельнической набережной (700 квартир) и на Кудринской площади (450 квартир).
По подсчетам Savills, наибольшее число квартир на продажу выставлено в высотках на Котельнической набережной и на Кудринской площади — по десять лотов. Каждая третья квартира имеет площадь 75–100 кв. м — обычно это две спальни и кухня-гостиная, добавил директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. Чуть больше четверти лотов (27%) — это квартиры поменьше, метражом 50–75 кв. м. Оставшаяся часть предложения приходится на компактные лоты (меньше 50 кв. м) и на большие квартиры (100 кв. м и выше). Например, в доме на Котельнической набережной на седьмом этаже продается квартира площадью 110 кв. м. В квартире есть кухня-столовая, гостиная, две спальни, ванная комната и гостевая уборная. Стоимость лота — 80 млн руб.
Фотогалерея: коротко о ценах на квартиры в сталинских высотках
Сколько стоит жилье в советских небоскребах
Разброс цен на квартиры в сталинских высотках большой. Стоимость зависит от многих факторов — самого дома, площади квартиры, этажа, качества ремонта и вида из окна. По оценкам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м в сталинских высотках в 2021 году составляет около 620 тыс. руб. Для сравнения, в 2020 году средняя цена «квадрата» была 544 тыс. руб., в 2019-м — 526 тыс. руб.
Таким образом, годовой рост цен равен 14%, что соответствует общим рыночным тенденциям — средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в целом по Москве увеличилась за 2020 год также на 14%, отметила Виктория Кирюхина. «На стоимость также оказывает влияние изменение структуры предложения из-за минимального объема подобных квартир в продаже. Чем меньше выбор, тем большую «надбавку» к стоимости делают продавцы», — пояснила аналитик.
Строительные ноу-хау высоток
Сталинские высотки — это первые советские небоскребы, которые строились с применением новейших для своего времени технологий. Например, для сборки каркаса были изобретены специальные самоподъемные краны, которые значительно ускорили процесс строительства. Высотки имели современную начинку — центральное отопление, кондиционирование воздуха, систему пылеудаления и подземные парковки. В квартирах — высокие потолки и продуманные планировки. В высотке на Красных Воротах, например, в квартирах были холодильники, встроенная мебель, мойки с дробилкой для уничтожения крупных отходов.
Самые доступные и самые дорогие квартиры
По словам аналитиков, самые бюджетные варианты чаще всего предлагаются в высотке на Красных Воротах. По данным ЦИАН, средняя стоимость квартиры там составляет 25,7 млн руб. Самые дорогие лоты — в высотке на Котельнической набережной. Она и сейчас успешно конкурирует со строящимися по соседству современными жилыми проектами за счет уникального расположения (первая береговая линия, близость к Кремлю) и внутренней организации дома. Именно на дом на Котельнической набережной традиционно приходится самое большое число просмотров по каждому объявлению. В среднем за квартиру в знаменитом небоскребе придется заплатить около 90 млн руб.
По словам Виктории Кирюхиной, сейчас самый бюджетный вариант представлен в гостинице «Украина». Это квартира площадью 45 кв. м за 22 млн руб. Самый дорогой лот — квартира площадью 872,6 кв. м почти за 1 млрд руб. в доме на Котельнической.
Стоимость жилья в сталинских высотках
Таблица: аналитический центр ЦИАН
По данным Savills, в настоящее время каждый третий объект в сталинских высотках продается по цене 30 млн руб., а минимальный бюджет составляет 21,5 млн руб. «В такую сумму потенциальному покупателю обойдется квартира в жилой части гостиницы «Украина» площадью 35 кв. м. Самый дорогой объект — пентхаус площадью более 500 кв м в той же гостинице «Украина», по стоимости приближающийся к 1,5 млрд руб.», — отметил Анатолий Довгань из Savills.
Уникальный класс жилья
Аналитики расходятся во мнении, к какому классу жилья сегодня относится недвижимость в сталинских высотках. По средней стоимости 1 кв. м примерно в 600 тыс. руб. квартиры в советских небоскребах превосходят прочие варианты в историческом жилом фонде центра города и вполне сопоставимы с новыми премиальными домами. Но сталинки уступают новым премиальным проектам по начинке, инженерным системам и внутренней организации домов. Поэтому высотки можно сопоставить с сегментом бизнес-класса, приводит аргументы директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.
При этом сталинские высотки — одни из самых дорогих вариантов на вторичном рынке Москвы и одновременно уникальные архитектурные объекты в престижных локациях, с удачными планировками и высокими потолками. Поэтому такие дома можно выделить в отдельный класс, считает Виктория Кирюхина.
Кто покупает такие квартиры
Покупателей квартир в сталинских высотках эксперты называют ценителями Москвы или покупателями-коллекционерами. Как правило, они нацелены на покупку недвижимости именно в сталинских высотках. В основном это состоятельные люди в возрасте 45–50. Среди поклонников сталинок есть и представители творческой интеллигенции — дизайнеры, артисты, архитекторы.
«Такие квартиры в сталинских высотках в основном привлекают внимание зарубежных покупателей и людей старшего поколения, для которых эти здания остаются символом привилегий и прикосновения к советской власти. Молодая аудитория выбирает более современные предложения», — говорит Игорь Егоров из Knight Frank.
Среди покупателей, выбирающих квартиры в сталинских высотках, действительно редко встретишь молодых людей — они предпочитают новый жилой фонд, подтвердила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Покупают жилье в высотках люди старшего возраста (от 45 лет) — предприниматели, чиновники и представители творческих профессий. Подобной недвижимостью также интересуются экспаты. Сталинские высотки весьма востребованы среди иностранцев и на рынке аренды, подытожила она.