Шок и трепет: топ-5 примет нашего времени в сфере офисной недвижимости
Снижение арендных ставок, отказ от лишних площадей из-за перехода на удаленку, пересмотр условий договоров. Чем еще порадует високосный 2020 год рынок офисной недвижимости в Москве?
Пандемия коронавируса хорошенько встряхнула многие сферы бизнеса, а для некоторых секторов стала настоящим «землетрясением» со всеми вытекающими последствиями. Компании-арендаторы оправляются от шока (или нет), заняв выжидательную позицию по отношению к своим офисным пространствам. Самое главное сейчас — адекватно оценить потребности, определить возможности и минусы частичного перехода штата на дистанционную работу, посчитать, где можно и нужно сэкономить. И только тогда принять решение — оставлять прежний офис неизменным, переезжать в более приемлемый, отказаться от части помещений или, напротив, расширяться, воспользовавшись моментом.
На мой взгляд, сейчас очевидны пять примет нашего времени, которые станут определяющими факторами по итогам этого непростого года.
Лишние метры — непозволительная роскошь или обязательная безопасность?
Три квартала високосного 2020 года позади, и уже совершенно очевидно: на рынке офисной недвижимости явное замедление спроса со стороны арендаторов. По подсчетам Knight Frank (.pdf), объем поглощения офисов — а это главный показатель спроса, определяющий разницу между всеми заполненными площадями и площадями, вышедшими на рынок пустыми, — в первом полугодии этого года уже упал на 46% до 160,3 тыс. кв. метров. Во втором полугодии — тот же тренд. По прогнозам, годовой показатель поглощений вряд ли превзойдет даже уровень посткризисного 2015 года — около 370 тыс. кв. м. Есть надежда на отложенный спрос, но не стоит слишком рассчитывать, что он компенсирует падение активности пользователей офисов.
В принципе, все логично: компании массово анализируют и перестраивают внутренние процессы. Пандемия помогла оценить прелести дистанционной работы. Если в мае, по опросу Cushman & Wakefield, в России только 12% респондентов планировали оставить часть сотрудников на удаленке, то в июне их стало уже 36%. В то же время, как считает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина, есть ощущение, что текущие изменения — сокращение арендных площадей на фоне изменения режима работы, введение правил безопасности нахождения в офисе, работа из дома при наличии офиса как хаба, своеобразного центра притяжения для встреч с коллегами и решения определенных задач — носят временный характер. «Не исключено, что эти тенденции будут актуальны в перспективе от года до двух-трех лет, чтобы компании могли выжить в кризисной ситуации, сократить расходы. В будущем, безусловно, мы будем работать несколько по-другому, но спрос на офисные пространства в любом случае сохранится. Офис остается драйвером корпоративного, культурного и персонального развития сотрудников», — уверена Наталья Никитина.
Все ищут возможности оптимизировать расходы. Необходимый минимум — мастхэв. Избыточные пространства — роскошь в кризисное время.
При этом требования к соблюдению социальной дистанции закладывают новые гигиенические требования к обеспеченности офисными площадями. Эти два разнонаправленных тренда могут несколько сбалансировать спрос в разгар «идеального шторма».
Не переплачивать или переплачивать?
Арендаторы надеются на снижение ставок. Этого ожидает большинство пользователей офисов, однако эксперты не прогнозируют серьезного падения. Более того, Cushman & Wakefield в сентябре даже повысила прогноз ставки аренды на 2020 год на 3,6% относительно прогноза 2019 года — до 20,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом незанятыми останутся 12% офисов.
Knight Frank зафиксировала в классе A в первом полугодии незначительное снижение арендной ставки в столице — на 0,2% (25,044 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС). Но в классе В уже заметнее — минус 2,2%, до 16,609 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Впрочем, это все равно дорого.
Эксперты ждут роста объема сделок в классе В, поскольку компании оптимизируют расходы и готовы рассмотреть «дауншифтинг», если им это поможет остаться на плаву. В первом квартале объем сделок в классе А уже уменьшился на 67% по сравнению с прошлым годом. При этом эксперты JLL прогнозируют стабильно высокие ставки в высококачественных представителях класса А ввиду еще большей ограниченности такого предложения.
Сохранить арендаторов любой ценой
Что делать? Как удержать арендаторов? Собственники недвижимости готовы задуматься о пересмотре договоров, раздаче «плюшек» и других уступках, если арендатор, особенно давний, платежеспособный и лояльный, примет решение не съезжать.
Становятся востребованными так называемый смарт-офисы и всевозможные шеринговые предложения, когда арендодатель совместно с клиентом создает такую инфраструктуру, когда на сотне арендованных мест спокойно смогут работать и двести человек. Часть штата находится в офисе постоянно, у кого-то — сменный график, а оставшийся персонал преимущественно работает из дома, появляясь лишь на встречах и совещаниях. Такая ротация дает компаниям максимальную гибкость, и здесь, конечно, традиционные офисы пока проигрывают смарт-конкурентам.
Антирекордный год: сроки сдачи строящихся площадей переносятся
Статистика за первое полугодие по активности девелоперов тоже не слишком вдохновляет. Knight Frank не исключает, что 2020 год побьет антирекорд по объемам ввода новых площадей. На фоне пандемии в январе-июне этого года удалось ввести в строй лишь 60,9 тыс. кв. м, что в два раза скромнее, чем в тот же период 2019-го. Ситуация во втором квартале чуть оживилась, но многие девелоперы все же предпочтут перенести сроки запуска своих проектов. Логично: какой смысл торопиться и выходить на стагнирующий рынок? В начале года ожидалось, что девелоперы построят и запустят более 500 тыс. кв. м, сейчас хорошо, если удастся достичь 300 тыс. кв. м.
Единственный новый объект класса А, появившийся в начале года, — «Смоленский Пассаж» фаза II (15,4 тыс. кв. м). Доля свободных пространств этого сегмента к июню достигла 9% (8,6% кварталом ранее). И к концу года еще подрастет, считает Knight Frank.
В классе В крупнейший веденный объект — МФК «Квартал Вест» (33,9 тыс. кв. м). Здесь не занято 6,7% площадей. Такой антирекорд также балансирует предложение к спросу, не давая ставке опускаться.
Богатые богатеют, бедные беднеют?
Интересный факт: около 20% компаний практически не ощутили влияния пандемии. Ряд отраслей (интернет-ретейл, например) показывают рост. Именно они получат значительный импульс к развитию и будут подогревать рынок офисной недвижимости в том числе. На фоне общего замедления рынка компании с большими ресурсами и завидным запасом прочности, напротив, готовы арендовать или даже покупать офисы на более привлекательных объектах и по более интересным условиям, чем полгода-год назад. Так, в первом полугодии заметен рост доли сделок размером более 10 тыс. кв. м — на них пришлись 8% от общего количества (в прошлом году — 3%). Среди топовых, причем за всю историю столичного рынка, — аренда 78 тыс. «квадратов» АО «Тинькофф Банк» в строящемся БЦ AFI Square класса А.
А вот с арендой или покупкой небольших офисов — противоположный тренд. Доля сегмента офисов до 500 «квадратов» упала с 32% в 2019-м до 23%. Средним и небольшим фирмам сейчас финансово тяжелее, проще экономить на офисах, а если невозможно по условиям аренды отказаться от части площадей, то они готовы рассмотреть вариант субаренды, чтобы облегчить себе жизнь. Многие арендодатели сегодня готовы на это пойти.