Куда, если не на Кипр: что происходит на зарубежных рынках недвижимости
Когда первые карантинные ограничения были сняты, количество офлайн-просмотров зарубежной недвижимости выросло на 80%. А после заявления о приостановке паспортной программы Кипра некоторые наши клиенты, которые планировали принять участие в этой программе, поспешили улететь на остров для просмотра жилья и подачи заявки на получение гражданства, поскольку сделать это нужно до 1 ноября (дата приостановки программы).
Также в это время консультанты Knight Frank получили несколько запросов от интересантов, готовых рассмотреть покупку недвижимости Кипра дистанционно, таким образом, мы наблюдаем значительный интерес на это направление. Однако есть и другие варианты инвестиций в зарубежную недвижимость в период пандемии.
Что происходило в мире
Если еще в июне-июле большинство хайнетов предпочитали проводить время в своих загородных домах, то традиционный бархатный сезон с августа по сентябрь оказался очень активным с точки зрения международных авиаперевозок: более 50% состоятельных клиентов (HNWIs и UHNWIs), заинтересованных в покупке недвижимости за рубежом, отправились на просмотры.
Интересно отметить, что глобально тренд на покупку премиальной жилой недвижимости хайнетами и ультрахайнетами по всему миру прослеживался еще весной, несмотря на пандемию. В 2020 году многие всерьез задумались о качестве жизни в новых реалиях и организации комфортного и, конечно, безопасного места для жизни, работы и отдыха всей семьи.
На ключевых мировых рынках (для покупки суперпремиальной недвижимости), куда входят Лондон, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Дубай, Майами, Мельбурн, Сидней, Женева, Сингапур, Палм-Бич, по итогам первого полугодия было совершено 283 сделки в бюджете от $10 млн, причем 153 из них закрыты начиная с марта 2020 года. В бюджете от $25 млн в этот период в Лондоне совершено шесть сделок, в Женеве — две.
Хайнеты России и рынок бизнес-авиации
Уже к июлю рост запросов на частные джеты в России вырос на 21%. При этом 90% частных лиц и компаний воспользовались услугами бизнес-авиации впервые. Летом наблюдался всплеск так называемых необязательных поездок: отпусков, посещений семьи, переездов из одного дома в другой и просмотров недвижимости. К основным изменениям на рынке бизнес-авиации также стоит отнести использование частных перелетов по соображениям сохранения здоровья и безопасности на фоне пандемии.
В октябре мы по-прежнему наблюдаем высокий интерес к зарубежным поездкам, что объясняется похолоданием в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках. Состоятельные клиенты при этом стремятся уезжать из России и провести время в других странах, ведь как бы прекрасны ни были родные просторы, многие уже просто не представляют свою жизнь без излюбленных зарубежных курортов, например Бодрума (Турция), Форте-деи-Марми (Италия), куда можно поехать при наличии ВНЖ, а также Мальдив и островов Греции.
ПМЖ и ВНЖ
В некоторых странах, где клиенты хотели бы купить недвижимость, но не у всех есть возможность вылета, недвижимость приобретается с целью участия в паспортной программе: например, на Кипре (от €2 млн, или $2,3 млн), в Испании (от €500 тыс., или $589 тыс.) и Португалии (от €280 тыс., или $320 тыс.).
Кипрская паспортная программа до настоящего момента не имела аналогов в мире и позволяла состоятельным покупателям совершать выгодные инвестиции и получать гражданство Евросоюза. За время существования программы в экономику острова поступило более $6,5 млрд, а паспорта получили более 4 тыс. человек.
Учитывая политику, которую Кипр ведет в отношении привлечения частных инвестиций, у инвесторов, развивающих собственный бизнес на Кипре, есть льготы в налогообложении корпораций, что также стимулирует спрос и интерес на недвижимость острова. Сейчас сложно сказать, что нас ждет дальше и как станет развиваться ситуация — возможно, условия программы будут пересмотрены (как это происходит с программой Мальты) и она будет запущена снова или отменена полностью, поэтому всем, кто планировал получить паспорт Кипра на актуальных условиях, есть смысл поторопиться.
Кроме того, сфера туризма и отдыха всегда была ключевой для Кипра, и состоятельные клиенты продолжат интересоваться местной недвижимостью даже без привязки к паспорту. Кипр всегда был излюбленным местом отдыха британцев, скандинавов, россиян. А за время существования программы на острове создана и продолжает создаваться инфраструктура для хайнетов, которая повышает привлекательность острова. К тому же нужно учитывать, что паспортная программа — это лишь один из серьезных триггеров для стимулирования инвестиций в недвижимость, и, скорее всего, в элитном сегменте со стоимостью жилья от €2 млн ($2,3 млн) текущие события окажут влияние на цены. В то же время стоит отметить, что в нашей компании более 50% сделок осуществлялось без привязки к паспортной программе — клиенты приобретали курортную недвижимость в бюджете €300–500 тыс. ($352–589 тыс.), например, в Пафосе или ретейл и офисы в Лимасоле. В целом на Кипре цены на дома у моря ниже, чем на многих других европейских курортах, и в Пафосе виллу у моря можно купить в бюджете до €3 млн ($3,5 млн), а небольшой домик в 15 минутах от моря — в бюджете €350–500 тыс. ($352–589 тыс.). В аналогичных локациях Испании, Италии, Франции или Португалии бюджет будет полтора-два раза выше.
Программа ВНЖ Португалии в этом сезоне тоже оказалась в топе (по сравнению с прошлым годом спрос вырос почти в два раза). Клиентов привлекает не только удобство и доступность программы (все можно выбрать и оформить онлайн), но и действительно красивая недвижимость в живописных местах, а также потенциал рынка. Например, по прогнозу Knight Frank, рынок Лиссабона покажет рост до 5% в следующем году (как и Лондон). Инвесторы рассматривают как покупку доходной коммерческой недвижимости (в основном, продуктовый стрит-ретейл), так и апартаментов, таунхаусов и вилл для скорейшего переезда сразу после получения ВНЖ (это занимает от трех до шести месяцев). Небольшие апартаменты для жизни с одной или двумя спальнями можно купить за €350–500 тыс. ($412–589 тыс.), современные виллы в элитных поселках для жизни — от €1,5 млн ($1,7 млн), но есть и самые роскошные варианты вилл площадью от 800 кв. м за €10–12 млн ($11,7–14 млн).
Хайнетов интересуют программы гражданства стран Карибского бассейна (Сент-Китс и Невис, Гренада, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия), средний объем инвестиций для участия в программах — $200–250 тыс., при этом инвестор получает не ВНЖ, а паспорт. Однако такой паспорт хоть и дает возможность безвизово путешествовать по более чем 150 странам, но жить в Евросоюзе позволяет не более трех месяцев, в Великобритании — не более шести. Поэтому часто ВНЖ Португалии, дающий возможность жить в Европе неограниченное количество времени, и гражданство Карибских стран рассматривают в комплексе. Итого: около €500 тыс. ($589 тыс.) — и вы полностью свободны в своих передвижениях между странами Евросоюза с возможностью проживания.
Спросом пользуются программы ВНЖ Греции с входным порогом от €250 тыс. ($295 тыс.) и Испании (€500 тыс., или $589 тыс.). Также стоит отметить программу стран Карибского бассейна — это не Евросоюз, но тоже довольно привлекательный вариант, который открывает возможности для путешествий и оптимизации налогообложения. Кроме того, мы ожидаем изменений в мальтийской программе, поэтому если кипрская программа будет полностью отменена, а не модифицирована с точки зрения условий, то, скорее всего, спрос переориентируется на эти страны.
Популярные направления у россиян для покупки недвижимости
У хайнетов остро стоит вопрос организации основного места жительства для своей семьи, и, как оказалось, многие хотят, чтобы основной дом был на Лазурном Берегу Франции, в Великобритании или Португалии, а совсем не в Подмосковье… В то же время можно выделить тройку лидеров по объему инвестиций, запросам на просмотры и приобретению жилья: Великобритания, Франция и Турция.
В Великобритании состоятельные клиенты интересуются частными домами в бюджете от £5 млн ($6,5 млн) в основном для переезда семьи. Стоит отметить, что в среднем бюджет сделки по миру увеличился за последние месяцы на 15%, и Лондон — в лидерах по этому показателю, поскольку средняя стоимость сделки в первом полугодии 2020 года составила £38 млн против £16,9 млн в 2019 году ($49,5 и $22 млн соответственно). Это самый яркий пример того, что жилая недвижимость (а именно дома с впечатляющими видами на море, уединенные виллы недалеко от виноградников, апартаменты с сервисным управлением и суперпремиальные объекты для жизни) пользуется сейчас спросом.
Многие хайнеты еще до пандемии планировали устроить своих детей в зарубежные вузы, в частности в Великобритании, и сейчас не хотят, чтобы этим планам что-то помешало. Так, в 2020 году количество иностранных студентов, зачисленных в британские учебные заведения, сократилось всего на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а общее количество даже выросло на 1,6%. Кстати, рынок Соединенного Королевства остается очень активным и с точки зрения инвестиций в студенческое жилье.
Покупатели прилетают в Лондон как гражданской авиацией, так и на бизнес-джетах. Перелет на небольшом частном самолете на четверых человек обойдется минимум в €17–20 тыс. ($20–23,6 тыс.). Есть и так называемые «джет-маршрутки» с индивидуальной продажей мест и стоимостью €2,5 тыс. ($2,9 тыс.) за место.
Также этим летом резкий скачок спроса на покупку недвижимости наблюдался на Лазурном Берегу Франции, однако 60% покупателей — это местные жители. Интересно, что попасть во Францию можно, имея гражданство Евросоюза, при этом если еще в июне многие все равно опасались вылетать из-за опасности заболевания коронавирусом, то в августе и сентябре из России вылетали как люди с гражданством — просто на отдых, так и те, у кого были медицинские основания для въезда в страну, подкрепляемое сильным желанием купить и оформить недвижимость, чтобы в ближайшее время переехать туда. Многие наши клиенты живут в странах Европы и имели возможность приехать оттуда на любимые курорты Франции и Италии, чтобы провести время на арендованных уединенных виллах в Антибе, Сен-Жан-Кап-Ферра, Вильфранш-Сюр-Мер.
Стоимость вилл, которыми интересуются хайнеты, на Лазурном Берегу может достигать €30 млн ($35 млн). Вопреки ожиданиям дисконты на суперпремиальные объекты на рынке практически не были анонсированы в этом году, хотя цену можно обсуждать во время переговоров. Собственники подобных объектов понимают, что в период пандемии COVID-19 уединенный комфортный дом на море будет наиболее востребован, поэтому не снижают стоимость, хотя при появлении оффера, конечно, готовы обсуждать условия, которые приведут стороны к сделке.
В целом во Франции популярностью пользуется недвижимость в Провансе (в диапазоне €1,5–2 млн, или $1,7–2,3 млн) можно выбрать великолепную уединенную виллу с тремя или четырьмя спальнями, просторным придомовым участком и красивой прилегающей территорией. Не менее привлекательным направлением для хайнетов остаются Канны, где отмечается высокий спрос на апартаменты. За €1,5 млн ($1,7 млн) можно купить апартаменты площадью около 100 кв. м с двумя спальнями, однако это будет дом после реконструкции, где сохранены исторические фасады с прекрасным французским колоритом в нескольких минутах ходьбы до знаменитого Дворца фестивалей и набережной Круазетт.
Недавно Knight Frank опубликовала два рейтинга, назвав списки стран и городов с самым значительным ростом цен на жилье: абсолютным лидером рейтингов по итогам второго квартала 2020 года стала Турция. В годовой динамике цены в Турции выросли более чем на 20% (общий рост по стране составил 25,7% за год, по первой тройке городов — от 20,2% до 28%), государство связывает Восток и Запад для стран Азии и Персидского залива и на протяжении нескольких последних лет приток иностранных инвестиций растет.
Самый востребованный курорт, куда направляются наши клиенты, — это Бодрум, там же есть и роскошные проекты вилл. Бодрум значительно отличается от большинства курортов Турции, он более востребован как у состоятельных местных жителей, так и иностранных любителей роскошного отдыха и комфорта: за 25–40 минут отсюда можно доплыть до Греции. За лето мы получили несколько запросов на элитные объекты, в частности виллу с двумя спальнями в закрытом поселке недалеко от марины «Ялыкавак» с персональным сервисом на пляже и частным садом, которую можно приобрести от €1,5 млн ($1,7 млн).
Второе популярное и активно развивающееся направление — это Стамбул. На рынок Стамбула выходят новые проекты под управлением международных брендов, и открытие авиасообщения с Турцией является дополнительным триггером для поездки и рассмотрения инвестиционных предложений.
Также клиенты проявляют интерес к недвижимости Швейцарии, Италии, Германии и планируют поездки в эти страны. Сюда сложнее попасть из государств, не входящих в Евросоюз, или не имея достаточных оснований (например, медицинское обслуживание, обучение), однако такие технические моменты уже совсем не пугают хайнетов, как это было еще весной.