Как скажется упрощение сделок с недвижимостью на безопасности
Современное упрощение правовых процедур — это в том числе и цифровизация. Мы пользуемся банковскими приложениями, приложениями по работе с недвижимым имуществом, другими подобными сервисами и, не задумываясь, соглашаемся с условиями пользования. В настоящее время функционал этих приложений таков, что через них можно совершать крупные сделки, подтверждая свою волю буквально обычной СМС-кой. Нас привлекает дизайн, удобство и быстрота. Вопросы безопасности совершения подобных действия, как правило, остаются за пределами нашего интереса. В итоге мы получаем, по сути, бытовой правовой нигилизм, который в современном мире распространяется в том числе и на множество юридически значимых действий. Мы не понимаем, как связана технологическая безопасность с юридической, нас привлекает «игрофикация» процесса — это чистая психология. Это современные тренды, которые не учитывают столь необходимые в правовом поле требования к безопасности.
Многие юридические процедуры представляют собой набор так называемых ритуалов, то есть действий, которые вроде как должны быть, но кажется, что без них можно и обойтись. Зачем они нужны? Как правило, несоблюдение этих ритуалов в праве не влечет за собой негативных правовых последствий за исключением случаев, когда такие последствия прямо предусмотрены. Один из таких показательных примеров — ознакомление гражданина с текстом при совершении нотариального действия: гражданин его читает, а нотариус также голосом разъясняет его содержание. Поскольку это юридически значимое действие, влекущее правовые последствия, мы должны быть уверены, что гражданин все понял правильно. И если ритуал зачитывания вслух не был совершен, то это повод для оспаривания сделки в суде. То есть такой ритуал обеспечивает безопасность сделки.
Читайте также Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем
Очевидно, что ритуал — это определенное усложнение процедуры, и есть случаи, когда он не несет смысловой нагрузки и фактически не нужен. Часто мы ратуем за упрощение ритуальных процедур, как это, например, было со свидетельствами на право собственности на недвижимое имущество. После вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 1998 году юристы понимали, что сами по себе свидетельства не имеют никакого значения — важна лишь запись в реестре. Свидетельства сначала были на зелененьких бланках, потом на красненьких, потом их стали печатать на белой бумаге, потом заменили на выписки из реестра, а потом и выписки стали выдавать только по запросу — в общем-то, отменили ритуал со свидетельствами, то есть произошло упрощение.
Сами по себе свидетельства правового значения не имели, однако в результате упрощения ритуальной процедуры их выдачи последовало и административное упрощение — документы стали принимать в МФЦ, в том числе и договоры в простой письменной форме. Процедура заключения сделок стала совсем простой — мы фактически ушли и от нотариусов, и от Росреестра. В итоге уровень безопасности сделок с недвижимостью существенно снизился. Ведь квалификация и круг полномочий сотрудников МФЦ не позволяют оценить волю сторон на совершение сделки, проверить полномочия заявителей и совершить прочие проверочные действия. В итоге новейшие исследования говорят о росте мошенничеств в сделках с недвижимостью.
И если вернуться к вопросам цифровизации юридически значимых процедур в сфере недвижимости, то мы видим следующее: приложения по работе с недвижимостью уже фактически полностью заменили риелтора. Если ничего не сделать в плане урегулирования правового статуса риелтора, то этой профессии уже скоро может и не быть. Риелтор подбирает и согласует устраивающие стороны параметры и экономические условия сделки, и его роль очень полезна для оборота недвижимости, особенно когда речь идет о сложных вариантах подбора и обмена прежде всего жилых помещений. При этом процесс выбора безопасного риелтора сегодня обычно сводится к опросу знакомых: «У тебя есть проверенный риелтор?»
Логично встает вопрос — как сделать так, чтобы полезная работа риелтора отвечала запросам качества и безопасности? Риелтор — это агент, который в правовом смысле за вознаграждение и по поручению принципала (клиента) совершает юридические и иные действия. Соответственно, с риелтором заключается агентский договор. И здесь просто необходима какая-то норма, которая могла бы обеспечить уверенность клиентов в безопасности этого договора. На мой взгляд, такой мерой может стать нотариальное удостоверение подобного соглашения. При этом нотариус может убедиться в безопасности договора и в добросовестности риелтора, только если риелтор будет состоять в специальном реестре. И в этой части напрашивается принятие специального закона о риелторской деятельности, который решил бы обозначенные проблемы комплексно и урегулировал бы работу риелторов.
И дальше, конечно, сама сделка, которую ведет риелтор, тоже должна быть заключена в нотариальной форме. Это послужит дополнительной гарантией безопасности, поскольку ответственность нотариуса по удостоверенной им сделке застрахована. То есть что бы ни случилось с агентским договором или с основной сделкой, нотариус возместит пострадавшим все причиненные убытки. И, как результат, мы получаем гарантию соблюдения имущественных интересов участников оборота недвижимости.