Как коронавирус меняет структуру спроса на жилье

Рынок недвижимости России может кардинально измениться. Борьба с коронавирусной инфекцией и вынужденная самоизоляция уже заставили россиян задуматься о том, какое жилье является наиболее комфортным. Люди иначе посмотрели на рынок ИЖС, малоэтажного жилья и таунхаусов. Именно «загородка», которая в последнее десятилетие пребывала в стагнации, может получить новый виток развития.

А был ли спрос на загородное жилье? Пожалуй, это один из главных вопросов.

Нет. Не было. Если взглянуть на динамику рынка за пару последних десятилетий, то ситуацию отражает интерес людей. Именно интерес оказался очень высоким. В опросе ВЦИОМ, проведенном три года назад, отмечалось, что 57% россиян хотели бы жить в собственном доме. Стоит отметить, что примерно до 2017 года индивидуальному жилищному строительству уделялось недостаточно внимания со стороны государства. Ежегодный прирост в объемах происходил лишь благодаря дачной амнистии, максимальная популярность которой пришлась на 2015 год.

Отношение к ИЖС пересмотрели при формировании нацпроекта «Жилье и городская среда». Согласно паспорту документа, к 2020 году в стране должно вводиться не менее 40 млн кв. м индивидуальных и малоэтажных домов.

И вот уже по итогам 2018 года рынок ИЖС превысил по вводу 32 млн кв. м. Однако, несмотря на интерес граждан к собственному дому, настоящий бум переживало индустриальное домостроение. Многоэтажки начали строить даже там, где в этом не было необходимости. Столь мощное развитие рынка МКД легко объясняется, именно в это время ипотека становится доступнее. Ставки по ипотечным кредитам снижаются, а государство начинает предлагать всевозможные программы по субсидированию. Таким образом, желание иметь хоть и небольшие, но собственные квадратные метры отодвинуло мечту о собственном коттедже.

Повышенного интереса к таким продуктам, как частный дом, таунхаус, малоэтажный многоквартирный дом, недостаточно. Чтобы рынок начал развиваться, необходимо стимулировать спрос. Ипотеку под квартиру сегодня можно взять под 6,5%, а в некоторых случаях и ниже. Стимулирование ИЖС происходит лишь в рамках госпрограммы «Сельская ипотека». Стандартные банковские ставки на кредит под покупку загородного дома варьируются от 8% до 15%. Работают с загородным жильем далеко не все банки. Но самое важное, ипотечного продукта «на индивидуальное строительство загородного дома» вовсе нет.

Что сейчас со спросом

Пандемия внесла свои коррективы. Так, например, в Москве в апреле этого года спрос на покупку загородного дома превысил прошлогодний. По данным разных аналитиков, цифра колеблется от 18% до 27%. Но самым интересным стал рост спроса в экономическом сегменте, где стоимость домов не превышает 5 млн руб. Это факт говорит о том, что сама по себе структура спроса изменилась. Люди готовы брать более дорогой кредит в пользу комфорта.

Проблема в том, что та же пандемия привела к существенному падению доходов граждан, и большая часть сделок, которая совершается сейчас, — это результат перераспределенного отложенного спроса. То есть дома покупают те, кто планировал покупку ранее, отложил ее на время самоизоляции, а после принял решение приобрести дом.

Еще один существенный момент — стоимость. Говорить о росте спроса на «загородку» можно лишь в том случае, что она переориентируется на экономический сегмент. Необходимо соблюсти два условия. Первое — стоимость дома или таунхауса не должна существенно превышать стоимость трехкомнатной городской квартиры. Второе — ставки по кредитам должны стать сопоставимыми с ипотекой. Но даже в этом случае стимулировать развитие загородного сегмента жилья необходимо на государственном уровне. Сегодня, к сожалению, даже в сегменте МКД со всеми бонусами и привилегиями не так-то просто получить ипотеку. Самыми уязвимыми оказались работники пострадавших от пандемии отраслей. Высокие риски таких займов для банков приводят к отказам в кредите. Рынок ИЖС для банковского сектора всегда считался еще более рискованным.

Сейчас правительство рассматривает программу «Развитие индивидуального жилищного строительства в РФ». Прописанные в ней меры должны нивелировать существующие риски для банков. Эта же программа должна стать драйвером по достижению плановых показателей нацпроекта, ведь теперь загородный дом стал практически предметом первой необходимости.