Андрей Ковалев — «РБК-Недвижимости»: «Первый удар придется по офисам»

Андрей Ковалев — предприниматель, владелец компании «Экоофис», торгового центра «Подсолнухи», усадьбы Гребнево, автор YouTube-канала «Ассенизатор» с 244 тыс. подписчиков — хочет стать «русским Трампом», пополнив свой портфель проектов еще 1 млн кв. м офисной недвижимости.

Получится ли это в условиях разворачивающегося кризиса, Ковалев рассказал в интервью «РБК-Недвижимости». По словам бизнесмена, «все форматы коммерческой недвижимости сейчас сожмутся».

— Вы в своих блогах на YouTube говорили, что остались без кредитов. Удалось что-то продать, чтобы расплатиться по долгам?

— Сделка еще не завершена, я получил только часть денег. Продал три объекта — это бизнес-парки в Москве («Ведомости» в марте писали о продаже «Перово Поле» (17 тыс. кв. м), еще один объект, по данным «РБК-Недвижимости», это бизнес-парк «Дербеневский» (23 тыс. кв. м). — Прим. авт.). Покупателями выступил пул инвесторов, которых я пока не имею права разглашать. Из сделки они выходить не будут, говорят: «Нам все нравится, мы берем, только в связи с текущими осложнениями просим вас немножко продлить сделку». Того, что я получил от них, уже хватило для погашения кредита в ВТБ. И на сегодняшний день у меня кредитов нет.

— Что происходит в «Подсолнухах» прямо сейчас?

— Торговый центр «Подсолнухи» — это 20 тыс. кв. м, он включает в себя фуд-корт «Подсолнухи Art & Food». Фуд-корт сейчас, естественно, закрыт, на всей территории работает только «Перекресток» и рынок.

У меня сложные прогнозы для ретейла. Если мы не будем работать еще месяца два, то, опасаюсь, половину арендаторов я просто потеряю. У меня низкие арендные ставки, и именно таким арендаторам (экономкласс) будет тяжело пережить кризис. Дело даже не в том, что я освобожу их от платы или что-то там еще придумаю, чтобы они выжили, но... кризис слишком тяжелый. У меня такое ощущение, что даже когда мы откроемся, люди по инерции будут бояться ходить в торговые центры, рестораны, все привыкнут сидеть дома.

— Государство разработало документ для освобождения арендаторов офисов и в ТЦ от аренды. Это поможет?

— Вот конкретный пример из Англии, где у меня приятели занимаются ретейлом. Сейчас они от государства получили на свой счет 80% от зарплаты, которую платили до пандемии. Они раздали эти деньги сотрудникам, а сами сидят дома — никто не работает. При этом также не платят своему арендодателю, потому что правительство уже заплатило за их аренду из своего кармана. Они не платят налоги — освобождены от уплаты налогов всех. Они могут взять любые кредиты без процентов.

У нас же... Если сейчас арендаторов освободят от оплаты аренды — то собственникам должны эту же сумму компенсировать. Только освобождение от уплаты налога на кадастр и аренды земли нас не спасает (в общей массе — это 10% расходов собственников). Мы могли бы, например, пойти навстречу и освободить арендаторов на 30–50%. Но как освободить на 100% от уплаты аренды? Нам нечем будет платить зарплату своим людям, налоги на зарплату нечем платить. Нам нечем платить за электричество, воду, канализацию, вывоз мусора и т. д. Нам не на что делать текущий ремонт — периодически то крыша протекает, то труба, то еще что-то. Охрану содержать кто будет? А если у владельца здания еще и кредит, то ему конец, шанса выжить нет, банк все заберет подчистую.

— Что делать?

— Я считаю, сейчас самое время бизнесу объединиться. Серьезно. Сейчас мы — крупные владельцы недвижимости — создаем ассоциацию. В нашем портфеле проектов 7 млн кв. м. Мы, бизнес, должны говорить правительству, как они будут работать. И они должны нас слушать. А не так, как сейчас: они там что-то изобретают, придумывают, а нам потом все это расхлебывать.

— Кто входит в эту ассоциацию?

— Мы ее только регистрируем. Среди ее основателей — владельцы рынков, крупнейшие девелоперские компании и собственники недвижимости.

— Скажите, а что после кризиса? Какие форматы недвижимости выживут?

— Очевидно, что первый удар придется по офисам. Компании, которые раньше занимали по 1 тыс. кв. м, сейчас, поработав на удаленке, оставят метров сто: кабинет директора, две переговорных — и все. Возможно, из «Москва-Сити» компании будут переезжать в технопарки более низкого класса.

— Классические офисные коворкинги останутся популярными?

— Коворкинги стали первой жертвой. Там короткие договоры аренды и скопление людей — и то и другое сейчас опасно. Они еще до кризиса перестали быть интересными для инвесторов.

— Что вы сейчас посоветовали бы небольшим инвесторам в недвижимость? Стоит ли гоняться за какими-то стрессовыми активами?

— Через полгода будет понятно, сколько стоит коммерческая недвижимость. Сейчас абсолютно неясно. До кризиса я собирался купить 500 тыс. кв. м офисов, у меня уже были конкретные объекты намечены, но сейчас, конечно, мы все переговоры остановили, потому что я не понимаю, кем заселять новые бизнес-центры. И будут ли вообще арендаторы. Я не исключаю ситуации, что и через год арендаторов на офисы в Москве не останется.

— А новые ниши?

— Какое окно я сейчас увидел для себя? Это такие производственные коворкинги: швейные, столярные и т. п. Это не очень было развито раньше, а в принципе, потребность появится уже очень скоро. Все остальные форматы коммерческой недвижимости сожмутся.

Что останется? Продуктовая розница, предприятия по производству продуктов питания, сельское хозяйство — вот три бронебойные ниши, они выживут в любой кризис. Понятное дело, останутся какие-то мелкие бизнесы — ремонт одежды, обуви, автомобилей. Машины будут покупать мало, значит — станут ремонтировать старые.

— В марте этого года мы писали про проект в Гребнево. Еще до кризиса вы планировали сделать там историко-культурный кластер. Эти планы похоронены?

— Конечно нет. Уже в мае рядом с усадьбой мы поставим 30 домов, обустроим детские площадки, установлен огромный шатер для свадеб, корпоративов. В июле приступим к реставрации самой усадьбы, это будет согласованный со всеми департаментами в правительстве Московской области проект.

В масштабе всех остальных моих проблем усадьба Гребнево — это такая святая вещь. Если у меня не получится в течение двух лет, как я запланировал, купить 1 млн кв. м, то всегда останется усадьба, которую буду восстанавливать, буду ею заниматься.

Я всегда ориентируюсь на экономкласс, это мой принцип. Считаю, что богатые люди живут в каком-то другом мире, наш средний класс — меня никто не убедит, что он многочисленный — это «тонкий блинчик», и все люди у нас небогатые. Офисный класс С (по принятой классификации в Москве — самые дешевые офисы. — Прим. авт.) — это моя любовь, мое призвание. Вот такой же курорт я сделаю вокруг усадьбы Гребнево. Там задуманы недорогие удовольствия для массового потребителя. Это будут различные представления: рыцарские поединки, парк динозавров, татарская деревня и т. д. Первый владелец Гребнево, кстати, золотоордынник Мурза Чет, который, крестившись под именем Захарий, основал Ипатьевский монастырь. Когда я обнародовал свои планы, мне местные товарищи стали говорить: «Андрей, при чем здесь историческая усадьба и парк динозавров?» — Я говорю: «Ну, динозавры же ходили по этой земле когда-то? Ходили». Значит, и у нас будут. Территория усадьбы и вокруг нее сейчас около 200 га, планирую расширить ее до 400 га.