Продавцы или покупатели квартир: кому нужно беспокоиться о кризисе
В интересное время живем мы! И неудивительно — все человечество, пожалуй, впервые так массово столкнулось с новой ситуацией и впервые решило на нее так сильно реагировать. Причем это относится ко всем рынкам, в том числе и к рынку новостроек.
Сейчас одновременно на рынок новостроек влияют два фактора, в общем-то, связанных между собой: пандемия коронавируса и мировые цены на нефть.
Как влияют цены на нефть — понятно, проходили в 2014 году. Как только цена на нефть падает ниже определенного уровня, для нашей валюты наступают плохие времена — курс доллара растет, а рубль на глазах слабеет. Особенно впечатляюще это было в декабре 2014 года, когда за полмесяца национальная валюта ослабела на 45% по отношению к доллару (курс доллара вырос с 46 руб. до 67 руб.). Самой эффектной была просадка сразу на 10% 18 декабря. Напомню — все деньги, какие были на руках, на вкладах, и даже те, что можно было занять у своих родственников и знакомых, люди понесли в офисы продаж новостроек, пытаясь сохранить свои резко обесценивающиеся состояния. У некоторых застройщиков доходило до такого, что приходилось переводить офисы продаж на расширенный, а то и круглосуточный режим работы, телефоны уже просто не отвечали, а народ стоял в очереди. За квартирами…
В декабре 2014-го и январе 2015 года были зафиксированы рекордные (на том момент) показатели для этих месяцев по количеству зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве (более 3 тыс. и 1,5 тыс. ДДУ соответственно). И если в первой половине 2015 года цены на некоторые новостройки по инерции росли, то уже во втором полугодии средняя цена упала даже ниже значений начала года (на 11%, c 307 тыс. до 272 тыс. руб. за 1 кв. м, это при том, что средняя цена за 2020 год поднялась на 20%). То есть, по сути, сбережения активов не произошло, в лучшем случае покупатели квартир остались при своих, а в худшем — сильно продешевили (могли бы оставить средства на весьма доходных тогда депозитах и через год купить подешевевшие квартиры большей площади). Объем предложения новостроек в Москве вырос за 2015 год на треть (до 2,7 млн кв. м), что не способствовало росту цен на фоне дорогой ипотеки.
А что сейчас? Статистики за март пока нет и в ближайший месяц не будет, но сводки с полей (офисов продаж) говорят о том, что паники и ажиотажа пока, в отличие от продовольственных магазинов, нет. Квартиры в продаже есть, в отличие от гречки. Хотя спрос, конечно, оживился, но не так сильно, как этого можно было ожидать.
Что пошло не так? И вот здесь самое время вспомнить про второй фактор — пандемию. Вроде бы масштабы в России (и в Москве в частности) пока совсем невелики по сравнению с большинством стран, однако принимаемые меры уже привели к тому, что большинство населения попросту боится из дома выходить, не то что в офис продаж новостроек поехать. Работодателей попросили перевести хотя бы часть сотрудников на удаленную работу, ТЦ, а сегодня уже и фитнес-центры с бассейнами закрыли, и в итоге город несколько опустел. В метро и на дорогах стало примерно на 30% меньше пассажиров и автомобилей соответственно.
Но и это ладно, главное же — что над городом повисло некое ожидание. Тут уже не до квартиры, когда в магазинах внезапно опустели полки — и впору задаться вопросом, а что же будет завтра? И понятно, что в таких условиях покупатели уже не выкладывают свои сбережения на покупку квартиры, которая уже и неизвестно, пригодится ли вообще. Можно провести некую аналогию с городами, где наступила война. Например, в Донецке после начала боевых действий в 2014 году жилье резко подешевело, и сейчас можно купить квартиру в три-четыре раза дешевле (в долларах), чем она стоила до войны. Поэтому неудивительно, что наблюдается картина, когда часть потенциальных покупателей ждет конца света и не спешит расставаться с накоплениями и покупать квартиру, а другая часть — напротив, с грустью смотрит на свои сбережения в изрядно ослабевших рублях и думает, как бы их сохранить или хотя бы минимизировать потери, а квартира в Москве — товар достаточно ликвидный. Если конца света не наступит, конечно.
Реально в сегодняшней ситуации нужно беспокоиться только тем покупателям, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по жилищному кредитованию на февраль 2020 составила 8,8%, а по ипотечным кредитам под залог ДДУ — и вовсе те самые 8%, обозначенные в качестве цели в майских указах президента. Таким образом, дальнейшего существенного снижения ожидать не приходится. А вот повышение ставок на фоне нестабильного рубля более чем вероятно. И хотя пока ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 6% (решив не добивать российскую экономику и на время принеся в жертву национальную валюту), однако ряд банков все равно стали пересматривать свои ставки в сторону повышения — от косметических 0,2% до вполне ощутимых 1,5%. А чем ниже ставка — тем выгоднее покупать в ипотеку при ослабевающем рубле.
Что же касается цен на сами новостройки — тут уже не все так однозначно, слишком много переменных. Неясно, куда и когда качнется маятник нефтяной войны, неясно, как будет развиваться пандемия и какие еще меры будут предприняты, неясно, что в итоге предпочтут покупатели — сохранить средства или купить квартиру, ожидая скорого дефицита из-за последствий эскроу, а следовательно, роста цен. Однако ясно одно — в интересное время живем мы!