От идеи к практике: что не учли при переходе на эскроу
Российский девелопмент 1 июля 2019 года перешел на работу по новым правилам: изменился порядок обеспечения обязательств при привлечении средств для долевого строительства. К работе в переходный период застройщики готовились каждый по-своему. Кто-то старался зарегистрировать как можно больше ДДУ до 1 июля. Теперь такие объекты достраиваются по старым правилам, а часть квартир в них продается через договоры переуступки. Некоторые девелоперы приняли решение на время заморозить ввод новых объектов и переждать переходный период.
Часть застройщиков страны принялась активно изучать новые правила и отправилась в банк за кредитами на строительство и открытием эскроу. По данным правительства России, на начало августа таких оказалось 7% от общего числа застройщиков. Буквально вся страна следит, как девелоперы обкатывают новые механизмы. Уже сегодня очевидно, что быстро вернуться на старые рельсы не получится. Стройка замедляется.
Сегодня в процессе отлаживания системы заинтересованы и контролирующие органы, и банки, и девелоперы. Однако какую бы активную позицию ни занимали отраслевики, существует ряд пробелов и вопросов, которые приходится решать в оперативном режиме. Иногда эти процессы занимают больше времени, чем хотелось бы. А в строительном бизнесе, как и в любом другом, упущенное время — это упущенная прибыль.
На протяжении июля в СМИ появлялась информация, что в том или ином регионе страны зафиксированы первые сделки с использованием механизма эскроу-счетов. Отметились Московская, Тверская, Владимирская, Тюменская, Иркутская и другие области. Но чем дальше от столицы, тем меньше объем таких сделок, они носят единичный характер.
Часть спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах она идет медленно. Далеко не все финансовые организации готовы открывать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Бывает, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает несколько недель. Что первично: открытие эскроу-счета, заключение ДДУ или регистрация договора в Росреестре? Какую информацию необходимо вносить в договор долевого участия? Каким образом встроить в данную схему договор ипотеки? Такие и другие, казалось бы, несложные моменты девелоперам приходится преодолевать путем собственных проб и ошибок. Сегодня просто необходимо закрепить ответы на эти вопросы в виде памяток. Распространить их нужно не только среди девелоперов, но и в банках, чтобы последние могли полноценно консультировать застройщиков, обратившихся к ним.
Другая часть вопросов касается работы с банковским финансированием. Пока все выглядит таким образом, что единственные, кому сегодня механизм выгоден, — это сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать от кредитной кабалы. По этой причине на рынке появилось много предложений о приобретении квартир в строящемся доме через договоры переуступки. Продолжить после 1 июля строительство по старым правилам девелоперы могли только в случае, если объект получил заключение о соответствии критериям (ЗОСК). Для этого необходимо, чтобы строительная готовность объекта составляла не менее 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались как могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами для заключения ДДУ. Сегодня именно эти квартиры и оказались в продаже. Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а для девелопера, у которого объект уже в стройке, это экономические риски и снижение рентабельности всего проекта.
Те же, кто перешли на проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации. Сегодня велика вероятность того, что деньги дольщиков могут быть перечислены на эскроу-счета раньше, чем застройщику удастся воспользоваться кредитными средствами банка. Это связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: финансирование под проект одобрено, девелопер заплатил банку установленный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик от банка еще не видит. Параллельно деньги дольщиков уже на эскроу-счетах и отходят в пользование банка. Эти процессы пока не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.
Механизм эскроу, в принципе, позволяет банку зарабатывать на квартире не единожды: заемщик берет в банке ипотеку на квартиру, эти же средства размещаются на счете в банке и пускаются в оборот, ну и в завершение всего застройщик получает финансирование, ставка по которому на сегодняшний день составляет 11–14%.
Существует еще специальная процентная ставка в размере 5%. Но используется она только при расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом на 100% средствами на счетах эскроу. То есть в данном случае положительная динамика снижения кредитной нагрузки есть, и даже понятен ее принцип. Но возникает следующий вопрос: а если ссудная задолженность застройщика полностью перекрывается средствами на счетах эскроу? Тогда совершенно не обоснована ситуация взимания банком процентов (пусть даже в размере 5% годовых) за пользование кредитом при условии, что объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков на эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает все квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. То есть покупатели уже рассчитались по договорам, внесли свои средства на эскроу-счета и полностью «закрыли» этот дом. А это значит, что сумма обеспечения превышает и проектную стоимость объекта, и тем более сумму заемных средств. При самом хорошем раскладе банк участвует в финансировании не более чем на 85% от стоимости проекта.
И еще один вопрос заставляет удивляться при работе с проектным финансированием — процент за пользование лимитом. Ставка, конечно, ниже, но она есть. И начисляется на свободный остаток. То есть даже суммы, застройщиком еще не освоенные и в определенный момент времени еще находящиеся в распоряжении банка, почему-то тоже стоят денег. А ведь существуют строительный цикл, график строительных работ, финансовый план, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в определенный период времени. Иными словами, застройщик еще не успел воспользоваться кредитными средствами, но уже за них платит. Как уже упоминалось, от даты подачи заявки на финансирование до момента принятия решения банком проходит немало времени. Но и от момента вынесения положительного решения до начала выборки кредитных средств тоже. Ситуация меняется, дома строятся, и строятся за счет собственных средств застройщика. А так как вложенные собственные средства банк не компенсирует, сумма необходимого финансирования сокращается — и мы, опять же, получаем ситуацию, при которой определенный объем денежных средств окажется не выбранным, но оплаченным застройщиком.
Эти вопросы требуют решения уже сейчас, пока рынок находится в переходном периоде и есть возможность учесть все нюансы, которые в итоге оказывают прямое влияние на развитие отрасли. Неоправданные проценты по кредитам и низкая маржинальность проектов ставят под угрозу реализацию программы по доступному жилью. Как построить 120 млн кв. м, если девелоперы опасаются начинать новые проекты?
Также очевидно, что расходы на обслуживание кредитов будут переложены на плечи покупателей. По прогнозам экспертов, рост цены на 1% приведет к сокращению спроса на 5%. Повышение цены на жилье на 10% снизит уровень доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Эти цифры не укладываются в понятие «доступное жилье».
Все понимают, что возврата к старым правилам не будет. Значит, следует оперативно доработать новые и сделать строительный бизнес маржинальным, а жилье доступным.