Сергей Матюхин — о коллаборации девелоперов с luxury-брендами
— Давайте поговорим про экономику строительства. Сколько сегодня зарабатывают девелоперы? Это выгодный бизнес?
— Сколько сегодня зарабатывают девелоперы? В разных проектах по-разному. В эконом- и бизнес-классе маржа девелоперов стремится к 10–15%. В высоких сегментах — элитном девелопменте, где стоимость квадратного метра превышает 600 тыс. руб. — более высокие проценты внутренней нормы доходности IRR.
Но проценты заработка в девелоперском бизнесе — это не главное, важно смотреть не только на экономику в виде процентов, но и на стабильность денежного потока. И как раз в элитке этот поток нестабилен. В данном сегменте в среднем на каждом проекте проходит одна-полторы сделки в месяц. Причем в динамике это может выглядеть так: четыре месяца ни одной сделки, а на пятый месяц — сразу шесть-семь. В какой-то момент у небольших девелоперов, сосредоточенных только на одном проекте, может наступить серьезный кассовый разрыв, с которым можно и не справиться. Поэтому девелопментом элитной недвижимости можно заниматься, только имея в портфеле проекты в различных классах и сегментах. Или имея доходы от аренды, скажем, коммерческих площадей, в таком случае у компании есть возможность перекладываться в периоде на закрытие кассовых разрывов. Если заниматься только строительством элитного жилья, это, на мой взгляд, финансово сомнительно.
— То есть финансово благополучно себя чувствуют компании с дифференцированным по классам портфелем проектов? Почему вы в таком случае не начинаете строить экономжилье в Новой Москве или Подмосковье?
— Потому что у нас и в Старой Москве достаточное количество площадок — и текущих, и перспективных. Это наша специализация.
А если говорить о дифференциации портфеля, то у KR Properties широкая линейка предложений, начиная от технопарка Pererva, где цены стартуют от 80 тыс. руб. за 1 кв. м, и заканчивая проектом «Кузнецкий Мост, 12» со стоимостью квадратного метра от 1–1,2 млн руб. Есть и промежуточные форматы, например Studio#12 с апартаментами. Арендный поток мы формируем за счет деловых кварталов — «Даниловская мануфактура» и «Красная Роза 1875». Таким образом, компания закрывает все ценовые диапазоны и сегменты.
— А какие ниши в девелопменте в Москве сегодня самые стабильные для бизнеса? В чем тренд сегодняшнего рынка?
— Относительно стабильным я бы назвал строительство жилья бизнес-класса — видно, что на рынок выходит много новых проектов, продажи идут, все благополучно.
Что касается трендов — за последние три — пять лет основным стало предложение квартир с отделкой. Да, во многих проектах на рынке мы слышим нарекания от покупателей по качеству отделки, по стилистике предложения, видим, что девелоперам бывает сложно выдержать общий фит-аут в больших объемах… но то, что это тренд, бесспорно.
Еще один тренд, который появился год-полтора назад, — создание жилых комплексов под управлением отелей. Как минимум три таких проекта вышло на рынок: это Roza Rossa с обслуживанием от Metropol Hotel, а также апартаментные комплексы под управлением Fairmont Hotel и Mandarin Oriental.
Самый последний тренд, который только наметился на рынке и за которым будущее, — коллаборация девелоперов с брендами. Московские застройщики сотрудничают с Ralph Lauren, Bvlgari, месяц назад мы вывели на рынок клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique, где партнером выступает французский̆ бренд изделий из хрусталя Lalique. Именно о таком взаимодействии сегодня задумываются многие девелоперские компании.
— А апартаменты стали стабильным трендом на рынке элитной недвижимости?
— Все уже привыкли к апартаментам как формату элитной недвижимости. Это удобный сегмент как для девелоперов, так и для покупателей дорогого жилья. Например, я сам живу в апартаментах, мне это очень нравится и недостатков пока не нашел. Основной плюс для меня как для жильца — большая гибкость по планировкам (ванну, например, можно поставить там, где хочется, а не там, где это обязательно, как в квартирах), можно разместить камин — в общем, максимально реализовать все свои мечты.
— Очень горячий вопрос последнего года — реформа долевого строительства. Вы готовы к продажам новостроек по новым правилам?
— Мы готовы. Как и другие девелоперы, сейчас активно общаемся с банками.
Мне кажется, к реформе никто из девелоперов не был готов — законодательно все развивается очень быстро. Неожиданностью стали поправки, регламентирующие достройку проектов по старым правилам после 1 июля 2019 года. У KR Properties все текущие проекты подпадают под утвержденные кабмином критерии (30% строительной готовности, 10% проданных ДДУ), мы их достроим по старым правилам. А новые проекты, которые планировали начинать в этом году, решили отложить на следующий год, чтобы посмотреть, как будет развиваться рынок.
— Сколько проектов вы планировали вывести, но отложили?
— Два проекта. Это сегмент элитной недвижимости.
— А в целом реформа отразится на бизнесе девелоперов дорогого жилья?
— Конечно, реформа затронет и девелоперов высокобюджетного жилья, но не так значительно отразится на бизнесе, как у застройщиков массового рынка.
— Вы рассматривали какие-то другие схемы финансирования своего строительства, без использования банковских кредитов?
— Мы рассматриваем возможность финансирования строительства за свой счет в некоторых проектах. То есть сначала дом полностью возводится, а только потом — продается. Определенного решения пока нет.
Однако если на такую схему перейдут многие девелоперские компании, мы придем к тому, что рынок нового предложения в Москве будет представлен небольшими проектами точечного строительства. Крупные проекты за свои деньги никто не сможет построить.
— Крупные проекты — это сколько?
— Максимум 20 тыс. кв. м.
— Проекты редевелопмента сегодня интересны застройщикам, покупателям?
— Для крупных девелоперов, наверное, это неинтересно — потому что работа кропотливая. Для компаний, которые занимают нишу между крупным и средним бизнесом — как наша, к примеру, — редевелопмент по-прежнему интересен.
— А свободные площадки под такие проекты остались?
— Площадок в Москве еще много, да. Правда, они стали меньше под более точечные проекты в сложившейся инфраструктуре.
— Один из ваших текущих проектов — Roza Rossa — возводится на Зубовском бульваре Садового кольца. Как покупатели оценивают локацию?
— За полтора года мы продали 35%, это плановое число. Я думаю, что покупатели оценили проект очень хорошо. С момента начала строительства мы выводили в продажу мелкие инвестиционные лоты, а сейчас, когда уже приступили к монолитным работам, начался вывод в продажу лотов для проживания — семейных клиентов.
Зубовский бульвар как локация оказался очень хорошим для проекта элитного жилья. Это Хамовники, центр деловой активности в котором смещен как раз к Садовому кольцу. Для кого-то из покупателей это огромный плюс. Здесь прямой выезд на все городские магистрали, а в ближайших кварталах — сложившаяся инфраструктура, включая бизнес-центр «Красная Роза».
— Еще один проект — Kuznetsky Most 12 by Lalique. Расскажите о сотрудничестве с французским брендом.
— Проект на Кузнецком Мосту долго находился в разработке. И когда сложился коммерчески и функционально, мы начали думать над концепцией, над маркетингом, как его «упаковать». Сначала хотели привлечь трех именитых архитекторов и сделать здания комплекса — отель, торговую галерею и апартаменты — в разных стилях. Потом нам в голову пришла идея попробовать реализовать проект совместно с мировым брендом. Ведь в мире существуют такие примеры — брендированные здания есть или возводятся в сотрудничестве с Louis Vuitton, Armani или Porsche…
Решив делать именно так, мы начали искать бренды для сотрудничества — которые интересны нам и которым интересно поработать в Москве. Начали тестировать бренды среди нашей целевой аудитории. С Lalique в нашей фокус-группе было попадание на 99% — этот бренд вызывал исключительно положительные эмоции, ведь хрусталь Lalique — один из самых желанных подарков. Интерьер, выполненный в стиле и под руководством этого бренда, захотели многие наши клиенты.
Затем началась кропотливая работа над совместным проектом. Надо сказать, что у брендов, история которых насчитывает не один век, очень жесткие требования к проектам для сотрудничества. Они смотрят на перспективу на сотни лет вперед, рассчитывают, как будет выглядеть здание с их брендом на фасаде через 20, 50 лет и более. И здесь уже нам как застройщикам стали задавать вопросы: какие гарантии мы предоставим, какие технологии строительства можем задействовать, как будем управлять? В таком сотрудничестве много нюансов.
— Какой профит получают стороны от такого сотрудничества?
— Профит для бренда — здание с собственным именем на фасаде в одном из крупнейших и динамичных городов мира. Для девелопера это конкурентное преимущество. А для покупателей апартаментов — возможность жить в гармонично созданном проекте с интерьерами от известного бренда, это статус и качество жизни.