Квартиры-ловушки: чем опасно слишком дешевое жилье

Низкая цена за объективно неплохую квартиру всегда привлекает внимание покупателя. Потому что любой из них, разумеется, хочет сэкономить, а предложения по цене ниже рыночной встречаются среди объявлений очень часто.

Большие скидки бывают связаны просто с желанием владельца побыстрее продать жилье. Особенно много таких дисконтов появилось с наступлением кризиса, когда покупательская активность упала и квартиры стали подолгу простаивать на вторичном рынке. Однако чаще всего сильно сниженная цена указывает на то, что объект проблемный. Рассказываем, какие предложения должны вызывать подозрения и чем может обернуться покупка такой квартиры.

На вторичном рынке попадаются вполне беспроблемные варианты квартир, которые владелец хочет побыстрее продать. Среди причин могут быть семейные обстоятельства (например, срочная дорогостоящая операция, развод или переезд за границу), а также, например, сложная цепочка альтернативных сделок, которая может рассыпаться, если квартира долго будет ждать покупателя. Чтобы продать объект быстро, приходится выставлять цену с дисконтом. В подобных ситуациях нет мошеннического умысла и, соответственно, отсутствуют какие-либо правовые риски.

Наконец, предложение, которое кажется дешевым по сравнению с другими, может оказаться вполне рыночно обоснованным. «Цены на другие квартиры могут быть изначально завышенными, обычно мы называем их «красивой мечтой продавца», — пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин.

Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. «Так, снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна (например, на ТЭЦ или унылую промзону), плохие соседи, состояние подъезда, этажность (дешевле всего первый этаж, затем второй, потом последний)», — отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Обычно неплохие квартиры, продавцы которых готовы на скидку, продаются очень быстро, говорят риелторы. Но если объявление о продаже жилья по очень привлекательной цене зависает в базе надолго, то, скорее всего, с объектом что-то не так.

На вторичном рынке недвижимости дисконт до 25% — максимальный предел скидки, не вызывающий сомнений, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В свою очередь, Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», полагает, что подозрительной можно считать цену квартиры, которая на 15% ниже рыночной стоимости наиболее дешевых объектов того же сегмента. Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что даже 10%-ное снижение цены должно насторожить потенциального покупателя.

«Представьте, что вы ищете квартиру: сначала смотрите объявления в интернете, отбираете сходные предложения в рамках одной локации, затем ранжируете по цене, — предлагает свой вариант вычислений управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Вы сразу поймете среднюю цену за объект — например, 5 млн руб. Если квартира выставляется за 4,8, или 4,9 млн — этот вариант можно рассмотреть. Если продается за 4 млн (то есть с дисконтом около одной пятой стоимости), то, скорее всего, она окажется с проблемами в юридическом смысле. Так, недавно к нам пришел продавать квартиру клиент, который уже нашел альтернативу в виде двух привлекательных и удивительно дешевых квартир. Мы их проверили — конечно, выяснилось, что обе «грязные». Клиенту подобрали другие варианты, без темных пятен в истории».

Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.

«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».

Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к так называемой группе риска. Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо находящиеся под пристальным вниманием судебных приставов (люди, имеющие долги и неисполненные обязательства). Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, которые понимают, что в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками.

Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег. «Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта недвижимости по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов», — рассказала, руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.

Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.

«Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка») и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация, — отмечает Михаил Куликов. — Нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».

От всех подозрительно дешевых вариантов покупателю лучше отказаться, если он действует на рынке самостоятельно, советуют риелторы. Однако бывает, что квартира очень нравится и упускать такой вариант жалко. В этом случае лучше обратиться к профессионалам — юристам или агентам по недвижимости, которые помогут изучить документы и историю квартиры, чтобы выяснить, стоит ли рисковать.