"Новое кольцо Москвы" распродадут с "ветхими обременениями"
Появившийся у девелоперов интерес к строительству высоток по программе "Новое кольцо Москвы" проверят на прочность. Столичные власти решили объединить программу НКМ с реконструкцией ветхого жилого фонда. Уже в первом полугодии 2006 года победители четырех аукционов по строительству высоток займутся реконструкцией близлежащих жилых кварталов. В НКМ убеждены, что изменение условий не повлияет на привлекательность программы для инвесторов. У девелоперов другое мнение.
После почти десяти лет простоя во второй половине 2005 года к программе неожиданно стали проявлять интерес крупные девелоперы. В частности, об участии в торгах заявили компания "Интеко", "Моспромстройматериалы", "Ренова-девелопмент" и др. Почувствовав возобновившийся интерес рынка к программе, ОАО НКМ выставило на торги в 2006 году 13 аукционов, а на следующий год в рамках программы запланированы 15 торгов.
Однако параллельно власти задумали решить и свои проблемы, связанные с нежеланием инвесторов реконструировать старый пятиэтажный фонд. Несколько дней назад стало известно об увеличении объема обременений по ряду проектов. Так, уже в первой половине 2006 года состоятся четыре аукциона, победитель которых займется помимо строительства высотки комплексной реконструкцией близлежащих жилых кварталов. Первым на конкурс будет выставлен проект строительства небоскреба на Минской улице, вл. 17, с реконструкцией трех кварталов района Фили-Давыдково. Подобные обременения также предполагаются на Ярославском и Дмитровском шоссе (вл. 121–123 и вл. 11–13 соответственно), а четвертая высотка появится на месте реконструируемых кварталов 78–90 района Можайский. Всего реконструкция кварталов предполагается в рамках строительства 20 высоток.
Как рассказали "Бизнесу" в ОАО НКМ, ориентировочный объем сносимых площадей в рамках одного проекта составит 30–50 тыс. кв. м, а новое строительство предусматривает около 150 тыс. кв. м. ВНКМ убеждены, что наличие дополнительных обременений не отпугнет инвесторов. "На аукционы выставляются только рентабельные проекты, таким образом, интереспотенциальных инвесторов к программе вряд ли снизится", — говорит замгендиректора по экономике ОАО НКМ Константин Ремизов.
Однако, по мнению экспертов, увеличение обременений связано с дополнительными рисками для девелоперов. "В любом случае новые обременения увеличивают сроки реализации проектов", — говорит руководитель аналитического центра компании "Новая площадь" Дмитрий Попов. По его словам, реконструкция кварталов — это не только финансовые обременения, но также вопрос расселения из подлежащих сносу домов. "Обычной практикой при реконструкции кварталов является первоочередное строительство стартовых домов на свободных площадках. В случае с НКМ этот вопрос остается открытым, поскольку объекты НКМ — одиночные высотные здания, которые экономически неэффективно использовать для муниципального заселения", — говорит Попов. "Кроме того, застройщик может столкнуться и с другими трудностями: переносом существующих коммуникаций, выводом собственников зданий, попадающих в пятно застройки. Могут возникать сложности и при проектировании с обеспечением инсоляции вокруг стоящих зданий и т. д.", — добавляет директор по маркетингу группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.
Есть и еще один минус. "Офисные помещения в высотках также пользуются высоким спросом арендаторов", — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. И девелоперы активно прорабатывают возможность размещения офисов в высотках НКМ. Тем более что под проект в области коммерческой недвижимости гораздо легче привлечь длинные дешевые деньги. "Они есть у западных фондов, которые в большинстве случаев вкладывают средства только в коммерческую недвижимость", — говорит пресс-секретарь компании "С-холдинг" Оксана Басова. С ней согласен и главный эксперт департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Расселение и реконструкция кварталов радикально снижают прозрачность таких проектов для западных фондов.
Антон Павлов Маргарита Федорова Илья Терентьев