ЦАО отступает: география спроса на элитное жилье в Москве изменилась
По итогам первых семи месяцев 2026 года спрос на высокобюджетное жилье, расположенное за пределами центра Москвы, впервые почти сравнялся со спросом на аналогичные по ценам объекты внутри ЦАО. Это следует из индекса экспансии элитного жилья, впервые составленного аналитиками компании Intermark Real Estate. Исследование есть у «РБК Недвижимости».
Как считали
Индекс экспансии элитного жилья отражает соотношение числа первичных сделок с жильем стоимостью свыше 100 млн руб. за пределами центра столицы и в ЦАО. Индекс характеризует структуру спроса на высокобюджетное жилье:
- если индекс меньше 1, спрос в ЦАО превышает спрос вне центра Москвы;
- если индекс больше 1, спрос за пределами ЦАО выше, чем внутри него;
- если индекс приближается к 1, ситуация со спросом характеризуется как равновесная.
Индекс рассчитан за длительный период времени — с 2017 года по июль 2026 года.
В январе—июле 2026 года на рынке элитных новостроек была заключена 591 сделка с высокобюджетным жильем (лотами от 100 млн руб.). При этом количество таких сделок в центре Москвы и за его пределами оказалось почти одинаковым:
- 301 сделка (или 51% от их общего количества) произошла в ЦАО;
- 290 (или 49%) — вне центрального округа.
Это означает высокий паритет спроса на дорогие жилые проекты в ЦАО (локации, традиционно считавшейся сосредоточением элитного жилья) и за его пределами, поясняют аналитики. За этот период значение индекса экспансии элитного жилья составило 0,96, не достигнув единицы лишь на сотые доли.
Все предыдущие периоды сделок с ценником от 100 млн руб. в ЦАО происходило гораздо больше, чем за его пределами, следует из данных Intermark. А наиболее высокие (но заметно уступающие нынешним) значения индекса экспансии элитного жилья ранее аналитики фиксировали:
- в 2025 году — 0,78;
- в 2023 году — 0,75;
- в 2020 году — 0,7.
Во все остальные периоды значение индекса было еще ниже. Близким к единице индекс оказался впервые, что свидетельствует о резком изменении географии спроса на элитное жилье, уточняют аналитики.
Куда перетекает спрос из центра Москвы
Помимо ЦАО, в первые семь месяцев 2026 года высокобюджетное жилье пользовалось высоким спросом:
- на западе Москвы, где с ним была совершена примерно пятая часть всех столичных сделок и продано 125 лотов;
- на северо-западе, на который пришлось 13% сделок или 77 штук.
Одновременно СЗАО стал округом с одной из самых высоких динамик спроса на жилье от 100 млн руб. за последние пять лет, подсчитали аналитики. За этот период он вырос здесь в 6,9 раза. Выше показатели лишь у САО, где рост спроса за те же пять лет составил 7,3 раза. На третьем месте — ЮАО с ростом числа сделок в бюджете от 100 млн руб. в 5,8 раза.
ЦАО по-прежнему лидирует по предложению
Несмотря на существенные перемены в географии спроса на высокобюджетное жилье, его предложение по-прежнему превалирует в ЦАО. Так, на начало августа 2026 года в элитных новостройках Москвы на продажу было выставлено без малого 3,7 тыс. лотов с ценником от 100 млн руб. Как следует из данных аналитиков, почти 65% из них (или 2,36 тыс. квартир и апартаментов) находятся в проектах ЦАО. На все остальные округа, соответственно, приходится 35% предложения.
Самые большие объемы за пределами центра — на западе Москвы, где в этом бюджете на продажу предлагается 521 лот, а также на северо-западе столицы с 294 лотами в продаже.
Что касается стоимости квадратного метра в этом предложении, в центре Москвы она также значительно выше, чем в остальных округах столицы. В ЦАО она составляет более 2,4 млн руб. за кв. м, а в ЮЗАО (округе с самими низким ценами) — в 2,7 раза меньше, ниже 0,9 млн руб. за кв. м.
По итогам первого полугодия 2026 года «индекс миллиона» (число квадратных метров в элитных новостройках Москвы, которые можно купить за 100 млн руб.) сократился на 4%. Теперь на эту сумму можно купить 44 кв. м.
