С. Плотников: "БЦ должен иметь возможность выполнить любое разумное пожелание своего клиента"

Как развивается в России офисный сегмент коммерческой недвижимости, какими качествами должен обладать успешный бизнес-центр и какая необходима инфраструктура, "РБК-Недвижимости" рассказывает руководитель бизнес-центра "Смирновский" Сергей Плотников.

- Опишите типичную концепцию развития бизнес-центра в России?

- Типичной концепции нет. Наверное, прежде чем говорить о концепции, центры нужно разделить условно на два подвида по их происхождению. Первый - это центры, офисные или складские, которые возникли на базе приобретенных объектов старой застройки, а затем превращались в офисные и складские комплексы. В такой ситуации говорить о концепции сложно, т.к. целью собственников было привлечение арендаторов на свободные площади при минимуме затрат. Развитие объектов происходило зачастую хаотично, в зависимости от того пула арендаторов, которые селились в эти центры. Вторая группа - это вновь построенные или полностью реконструированные объекты. В этом случае, да, разрабатывается некая концепция, исходя из тех данных, которые существуют, и с учетом максимальной возможной прибыльности проекта. Но в любом случае концепция - это ведущая мысль, основная идея, на основании которой будут строиться все дальнейшие процессы. На практике не так много реализованных или разрабатываемых проектов концептуально отличаются от других. В последние годы появилось несколько интересных проектов, действительно имеющих свою индивидуальную концепцию. Как правило, это арт-площадки, о которых все знают, можно также выделить "кантри-парки" за пределами города. А что касается бизнес-центров, то основная идея проекта - это, как правило, удачное расположение объекта, качество его отделки и инженерной инфраструктуры. На этом, скорее всего, идея и заканчивается.

- То есть в успешности БЦ играют роль только месторасположение и работа с арендаторами?

- В сущности, так и есть. Расположение является одним из критериев для общепринятой классификации офисных центров, а работа с арендатором в части создания комфортных условий его нахождения на площадке всегда, я уверен в этом, будет являться залогом того, что твой центр не будет отпугивать темными окнами и пустотой коридоров.

- А какие требования предъявляют сегодняшние арендаторы к БЦ?

- Все зависит от тех целей, которые преследует компания, рассматривая аренду офиса. Ведь офис может выполнять представительские функции, а может быть бэк-офисом, где сосредоточены обеспечивающие подразделения компании. Но, в любом случае, кроме цены и расположения, арендаторы предъявляют повышенные требования к сервису, предоставляемому обеспечивающими службами и инфраструктурой бизнес-центра.

- Существует ли мировая мода на инфраструктуру БЦ? В чем выражаются эти тенденции?

- Не думаю, что существует мода. Есть естественный путь развития той или иной отрасли, и он напрямую зависит от общества, в котором такое развитие происходит. Если не так давно даже в Москве арендаторы могли радоваться банальной системе вентиляции в здании и тому, что есть куда поставить машину, то, например, в Европе к проектам офисных зданий предъявляются уже иные требования. Многие проекты отличает забота их создателей об окружающей среде. Кроме использования экологически чистых материалов при проектировании зданий большое внимание уделяется экономичному расходованию энергетических ресурсов и вниманию к окружающей среде. В проектной декларации одного из центров указано, например, что до 80% всех сточных вод используется после очистки повторно и предусмотрено использование возобновляемых источников энергии. При создании инфраструктуры офисных центров предусматриваются стоянки для велосипедов и малолитражных автомобилей, т.к. все больше жителей мегаполисов заботятся о том, какой будет наша планета в будущем. Не исключено, что эти параметры в скором времени будут учитываться при классификации современных объектов в нашей стране. И, конечно, девелоперы не забывают о людях, которые будут работать в построенном ими здании: создается множество зон отдыха, зимние сады и террасы, где можно провести минуты отдыха, и предусматриваются даже душевые. Ведь и руководство компаний, организуя офисное пространство, заботится не в последнюю очередь о своих сотрудниках. Сейчас, кстати, все больше российских компаний считают комфорт своих сотрудников основным критерием при выборе БЦ.

- Насколько затратна такая развитая инфраструктура БЦ? Как влияет инфраструктура на стоимость аренды?

- Конечно, воспроизводство любой услуги требует как финансовых затрат, так и значительных вложений в трудовые ресурсы. Есть сервисы, неразрывно связанные с основной услугой - арендой, и пусть они будут платными, но без предоставления такой услуги центр будет пустовать долгие годы. А есть дополнительные сервисы, создание которых повышает привлекательность бизнес-центра и отличает его от конкурентов. Нужно не забывать, что темпы современной жизни и конкуренция за рабочее место заставляют людей все больше времени проводить в офисе, и от того, насколько это время будет организовано правильно, во многом зависит степень удовлетворенности от нахождения в том или ином центре.

Пользуясь услугой, арендатор понимает, что ее создание требует затрат, и готов платить за нее, если она действительно полезна для компании и ее сотрудников.

Конечно, если офисы обслуживает профессиональная служба эксплуатации, а это означает привлечение высококвалифицированного и рабочего, и управляющего персонала, то для адекватного обслуживания всех участков объекта требуется немалый фонд з/п, не говоря уже о поддержании технического состояния центра. Если к этому добавить высококачественный сервис с множеством дополнительных услуг, то, конечно, это отражается на стоимости аренды. Но, как я упоминал ранее, есть услуги, неразрывно связанные с арендой, а есть дополнительные, они как раз на стоимость аренды не влияют. И арендатор вправе сам выбирать, пользоваться ими или нет. Но мое глубокое убеждение, что бизнес-центр должен иметь возможность выполнить любое разумное пожелание клиента. От банальной уборки офиса, до доставки цветов, например.

- Каким вы видите развитие бизнес-центров в России?

- Не хотелось бы делать какие-либо прогнозы, очень хочется выразить надежду на то, что рынок аренды коммерческой недвижимости будет ареной борьбы не за ставку аренды, а за качество предоставляемой услуги. Это означает повышение качества сервиса, появление новых строительных проектов и, в первую очередь, смещение акцента на отношение к потребителю - арендатору. Будем рассчитывать, что девелоперы уже на стадии создания концепции центра задумываются о комфорте своих потребителей.

- Каким вы видите развитие вашего бизнес-центра в ближайшие 1-2 года?

- В первую очередь, очень надеюсь, что в скором времени будут введены в эксплуатацию два новых корпуса, т. к. свободных площадей не осталось и арендаторам, которые давно находятся в нашем БЦ и развиваются вместе с нами, становится тесновато, да и желающих поселиться у нас тоже немало.

Во-вторых, очень хочу создать первый студенческий городок с общежитием, спортивными площадками и местами досуга для студентов. В нашем бизнес-центре располагаются несколько институтов, и мы планируем привлечь еще ряд высших учебных заведений. Тем более что многие из компаний, располагающихся у нас, готовы принимать на стажировку и практику студентов из наших вузов, а для них возможность применить на практике полученные знания очень важна, не только для дальнейшей учебы, но и для выбора будущего жизненного пути.

В-третьих, планирую предоставить арендаторам возможность удовлетворять с нашей помощью любые повседневные потребности. Речь не идет о конференц-залах и переговорных, это должно быть в любом БЦ, который стремится выйти на конкурентный уровень. Но мы планируем пойти намного дальше: это и служба консьержей, и прачечная, и спортивно-досуговый комплекс, и, возможно, детская комната. Ведь проблема, с кем оставить ребенка, стоит для работающих родителей очень остро. Конечно, все это потребует немало сил и средств, но мы к этому готовы, понимая, что, удовлетворив потребности современного работающего человека и создав качественный продукт, мы достигнем и своих целей.