"Ничья" земля
Целью приватизации государственной земли должно стать ее эффективное использование в будущем, считают эксперты.
"Мы будем предлагать эволюцию в отношении госземель", - отметил накануне на круглом столе директор департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрей Ивакин.
Напомним, что 24 июля 2012 года на совещании с главами рабочих групп Национальной предпринимательской инициативы Дмитрий Медведев заявил о необходимости решения давно назревшего земельного вопроса и подготовке к приватизации.
Земельный фонд
По данным Минэкономразвития, площадь земельного фонда России составляет сегодня 1,7 млрд га. 92,2% земель (1576,4 млн га) принадлежит государству или муниципалитетам, 0,7% (12 млн га) - юридическим лицам, 7,1% (121,4 млн га) - гражданам. В структуре земельного фонда России можно условно выделить пять категорий. Во-первых, существуют лесной фонд, земли запаса, горы и т. д., которые не рассматриваются как приватизируемые. Во-вторых, есть участки частных и юридических лиц без права собственности. Кроме того, существуют участки госпредприятий, земли, которые не существуют как объект недвижимости, и земли, которые существуют как объект недвижимости. "Последняя категория будет рассматриваться для приватизации в первую очередь", - уточнил вчера на пресс-конференции Андрей Ивакин.
Как приватизировать?
Пока у властей нет четкого понимания, как должна проходить приватизация. Однако эксперты круглого стола, состоявшегося накануне в Москве, представили свое видение этого непростого процесса.
"До сих пор не понятно, какова цель государства в сфере земельной политики. Я с большим скепсисом смотрю на это. Это долгая работа. Земля - невосполнимый ценный ресурс, и нужно аккуратно проводить приватизацию", - говорит заведующая лабораторией аграрной политики Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара Наталия Шагайда.
По ее мнению, прежде должен быть понятен налог на недвижимость и землю, чтобы инвестор не только понимал, сколько стоит земля, но и сколько будет стоить ее обслуживание.
В первую очередь, по словам директора департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрея Ивакина, для приватизации земель необходимо менять законодательство. "Нужна процедура, которая заставит власти выставлять участки на торги. Также нужно разобраться с участками госпредприятий, посмотреть, насколько эффективно она используется. И также заставить их продавать и осваивать земли, чтобы они не лежали мертвым грузом на балансе", - считает Андрей Ивакин.
Эксперты сходятся во мнении, что целью приватизации государственной земли должно стать ее эффективное использование в будущем, а не просто наполнение бюджета. Андрей Ивакин считает, что частный собственник более эффективен, чем государственный.По словам председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олега Скуфинского, земельная реформа длится уже 20 лет, и нужно провести ревизию этого процесса. "Нужно сначала оценить активы, с которыми надо работать. Сейчас из 51 млн земельных участков 29 млн не имеют границ. Приватизацию нужно устраивать не ради приватизации. Важно создать условия для ведения предпринимательской деятельности на этих участках, то есть развивать их инфраструктурно", - объясняет он.
"Важна не сама приватизация, а как будет упакован земельный участок: будет ли проведен кадастровый учет, определены границы участка, подведена ли к нему инженерная инфраструктура, будет ли доступ к энергетическим сетям, к транспортной сети и т. д.", - поясняет Олег Скуфинский.
Андрей Ивакин считает, что сама приватизация не решает многих проблем. "Дальнейшее использование земель не понятно без генпланов, ПЗЗ, подключения к инфраструктуре, при отсутствии межевания участков. То есть эти проблемы намного сложнее, и их решение потребует больше времени, чем просто продать земельные участки", - рассказывает чиновник.
По мнению президента Института экономики города Надежды Косаревой, нужно предоставлять землю с инфраструктурой и давать максимальную выгоду от этого обществу, а не только бизнесу. "Также нужно завершить тему приватизации земли под многоквартирными домами, а то получается, что у нас квартиры практически висят в воздухе. Разработать систему предоставления земли бесплатно для некоммерческого строительства", - добавляет эксперт.
"Нужно создать источник постоянных доходов для местных бюджетов, и тогда города сами будут создавать условия для пополнения бюджетов. Федеральная власть же должна просто продавать землю, а под какое назначение продавать участки, должны решать местные власти", - предлагает Андрей Ивакин.
Бизнес ждет приватизации
По мнению генерального директора компании GEO Development Максима Лещева, многие будут принимать участие в попытках получить некоторые территории. "К сожалению, территорий в федеральной собственности не так уж и много. На мой взгляд, по Московской области это не более 5% от земельных участков, в принципе пригодных для использования, причем интерес к развитию возникнет только к малой части таковых. За исключением случаев, где земля достанется бесплатно или в обмен на какие-нибудь ваучеры или обязательства, которые в будущем можно не выполнять", - говорит Максим Лещев.
"Нам как застройщикам выгодна приватизация госземель. Земли много не бывает, и мы уже ощущаем дефицит этого невосполняемого ресурса. А дешевая земля позволит снизить себестоимость строительства и конечную цену готового продукта для покупателей жилья", - рассказывает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.
Большая часть существующих на рынке земельных участков принадлежит "лендлордам", скупившим их в свое время по низкой цене. "Земля эта находится в центрах городов, в привлекательных для любого застройщика местах. Но используется земельный ресурс довольно вяло, и чаще всего на таких участках ничего не строится", - сетует застройщик.
"Если бы государству удалось найти эффективный механизм, который бы не допускал "замораживания" таких земельных участков, тогда можно было бы говорить о развитии рынка недвижимости и о начале реализации программы "Доступное жилье" в прямом смысле этого слова", - резюмирует Дмитрий Коновалов.
Сергей Велесевич