А. Хрусталев: "Рынок искусственно выталкивается за МКАД. Потребители с этим не совсем согласны"

Генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев рассказывает о рынке новостроек столичного региона.

- Так получается, что мы с вами беседуем на фоне приятного для вас повода. Недавно вы стали лауреатом премии "Народная марка". О чем это говорит? Разве может быть агентство недвижимости "народным"?

- "Народными" мы стали потому, что нам доверяют решение жилищных вопросов. У нас проводится много сделок: в текущем году заключили уже более 30 тыс. Этому способствует развитая филиальная сеть офисов, каждый из которых представляет собой "супермаркет недвижимости", а также многочисленные опции и новации, которые мы предлагаем потребителю. "Народность" заключается и в том, что мы выставляем на продажу большое количество жилья в доступном ценовом сегменте.

- Что происходит на рынке новостроек? Давайте разделим на три локации: Москва в пределах МКАД, "новая Москва" и Московская область...

- Начнем с Москвы. Столица на сегодняшний день - это рынок, который искусственно сужается властями города. Москва реально «рубит» все инвестиционные контракты застройщиков, выталкивает игроков за МКАД. Хотя надо сказать, что в границах "старой Москвы" есть площадки для строительства. Это, например, территории промышленных зон, которые никак не освоены.

Сужение предложения приводит к росту цен - ежегодно не менее чем на 10-12% в пределах МКАД.

- Для вас, как для крупнейшего агентства недвижимости, новостройки в Москве все еще интересны с точки зрения продаж и прибыли?

- Новостройки Москвы, безусловно, интересны. У нас планируются большие предложения и новые проекты. Конечно, они уже не будут столь гигантскими, как раньше, когда мы могли выпускать ежегодно около 1 млн кв. м на территории Москвы. Сейчас это максимум по 400 тыс. кв. м. Еще раз говорю, что рынок настолько сузился, что московских застройщиков теперь можно пересчитать по пальцам. Новостройки, как правило, - это даже не микрорайоны, как раньше, а отдельные проекты жилых комплексов по 50 тыс. кв. м. Раньше в Москве строилось по 3,5-5 млн кв. м, сейчас совокупная застройка по итогам года будет на уровне 1-1,2 млн кв. м, не больше.

Но самая плохая вещь в Москве, как я вижу, - это снижение объемов строительства социальной инфраструктуры в новых микрорайонах. Она сейчас практически не строится, а то, что вводится, было запланировано еще предыдущим правительством Москвы. Конечно, сегодня мэрия заявляет, что школы и детские сады будут строиться в партнерстве с бизнесом. Но это ведь означает, что школьное и дошкольное образование станет недоступным для большинства жителей московских новостроек - частные детские сады будут дороже, чем муниципальные. Разговоры о том, что Москва будет компенсировать москвичам расходы на "социалку", пока остаются на уровне заявлений. Если такое произойдет - хорошо, если нет - это означает, что людей специально выталкивают в анклавы. Более обеспеченные слои населения будут жить в Москве, где будут коммерческие сады, коммерческие школы, а остальные - за МКАД. То, что было при Юрии Михайловиче, и то, что есть при Сергее Семеновиче, с точки зрения социальной "картины" - две большие разницы. С другой стороны, могу сказать, что в Москве сегодня строится действительно много транспортных развязок, расширяются дороги, убираются палатки - это из тех вещей, которым можно поставить "плюс".

- Вы сказали, что застройщики выталкиваются за МКАД. Может быть, таким образом планируется развивать "новую Москву"?

- Вообще, надо понимать, что "новая Москва" заканчивается в 100 км от МКАД. Я лично не готов с семьей выезжать в "новую Москву", где нет рабочих мест и нет развитой инфраструктуры.

Такое "выталкивание" ни к чему хорошему не приведет. "Новая Москва" - это проект-утопия, это огромная ошибка именно в том виде, в котором она сделана. На сегодняшний момент все больше и больше людей не боятся заявлять о том, что этот проект "ни о чем". Если и надо было расширять Москву, то не так радикально. Может быть, стоило "привязать" к Москве близлежащие города: Химки, Реутов, Красногорск, Щербинку... За счет этого Москва развивалась бы более гармонично. Я не видел ни одного специалиста, который, говоря про "новую Москву", похлопал бы в ладоши и сказал: "Классная идея!".

- А каким потенциалом обладает рынок новостроек "новой Москвы"?

- Людям, по большому счету, не принципиально - приобрести новостройку в "новой Москве" или в Подмосковье. Люди готовы покупать новое жилье дороже в городах, максимально приближенных к МКАД, к Москве. Альтернатива столице для них - это, например, Химки. Поэтому даже в "новой Москве" все, что дальше 10-километровой зоны, люди не считают столицей. Московская прописка - это не тот фактор, ради которого все туда переедут из области.

Я вообще надеюсь, что в течение года кто-то одумается и примет для себя смелое решение и откажется от проекта-утопии под названием "новая Москва", изменит границы столицы, и она будет развиваться равномерно. Предпосылки есть. Так, переезд российских чиновников за МКАД затягивается. Да и в целом перенос столицы и ее размазывание по территории "новой Москвы" - это проект "в никуда".

- Давайте перейдем к ситуации на рынке новостроек в Московской области.

- На данный момент в Московской области предложение новостроек составляет около 30 млн кв. м. В начале года новостроек было еще больше - около 50-55 млн кв. м, в том числе и на стадии "бумажных" проектов. Одни убраны "в стол", другие "порубил" "новый-бывший" губернатор Подмосковья. Тем не менее застройщики продолжают увеличивать свои доли в "бумажных" земельных активах, которые будут постепенно "выгружаться" на рынок. Плюсом Московской области можно назвать масштабное строительство социальной инфраструктуры в новых микрорайонах - школ и детских садов. Этот вектор был замечен более года назад. Все меньше застройщиков в Подмосковье строят "каменные джунгли без ничего".

Но в перспективе стагнация на рынке новостроек Подмосковья уже видна. Первая ласточка - это те дисконты, которые дают застройщики: беспроцентные рассрочки до конца строительства, скидки и т. д. Количество застройщиков, дающих скидки, увеличилось в три раза со времени нашего последнего разговора.

Рано или поздно стагнация заявит о себе. И когда лавинообразно все застройщики начнут давать мегаскидки, на рынке возникнет системный сбой. Обманутых дольщиков появится в разы больше, чем есть сейчас, а сегодня их официально около 100 тыс. по всей стране.

- Что ждет цены на новостройки во всем Московском регионе? Ведь покупателям нового жилья важно знать, где именно новостройки подорожают больше всего.

- Если говорить о массовом жилье, то, по моим оценкам, наибольшим потенциалом роста цен обладают такие города, как Химки и Мытищи, где скоро появится метро. В нашей практике был такой пример: микрорайон в Реутове "Новокосино-2" вырос в цене более чем на 30% после открытия поблизости станции метро. Подобные события подталкивают цену квартиры резко вверх.

Другими драйверами роста будут ближние города Подмосковья в 5-10 км от МКАД - вне зависимости от того, "новая" ли это Москва или Подмосковье.

В самой Москве цены будут расти - наибольшее увеличение показателей продемонстрируют новостройки вблизи станций метро, а также проекты, где будет продумана и реализована социальная инфраструктура.

Рынок в районах Подмосковья, расположенных далее 10 км от МКАД, покажет, на мой взгляд, обратную тенденцию. Новостройки, которые находятся в перегруженных районах, могут упасть в цене на 5-10%.