Дорогие магазины переезжают с Тверской улицы

Частично осиротевшие витрины на Тверской улице  - это не обман зрения. Специалисты подтверждают, что многие арендаторы сегодня сворачивают здесь свои флагманские точки и перебираются на новые места. По словам председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, объем вакантных торговых помещений на Тверской сегодня уже превышает 10%. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев называет вдвое меньшую цифру, однако с тем, что тенденция к повышению доли свободных площадей налицо, соглашается. Правда, добавляет, что пока высвобождаются в основном не самые удачные помещения по сравнительно невысоким ставкам (около 1,5-2 тыс. долл. за 1 кв. м в год).

Отметим, "РБК-Недвижимостью" эта тенденция замечена еще несколько месяцев назад. Читайте: "Главная торговая улица России теряет прежних арендаторов" от 18.06.2014

Напомним при этом, что в благополучные времена арендаторы здесь выстраивались в очередь. Аналитик отдела исследований рынка CBRE Елена Ключарова называет несколько факторов влияния на данный сегмент. Одним из них является прекращение работы ряда ранее размещавшихся на Тверской банков, у которых ЦБ отозвал лицензии, например "Мастер-Банка". "Между тем заполнение освободившихся помещений столкнулось с определенными трудностями, поскольку банковское розничное кредитование сейчас развивается не так активно, как раньше", - объясняет специалист.

Другой фактор - обострение конкуренции со стороны ТРЦ и нескольких улиц, стараниями столичных властей недавно ставших пешеходными, где сейчас можно найти состав брендов, ничуть не уступающий Тверской, а возможно, даже лучше. Отсутствие парковочных мест на главной столичной улице также является существенным минусом.

Кроме этого, Елена Ключарова замечает, что многие международные игроки наконец разглядели, что достаточно большое количество московских покупателей стали приобретать их модели в Европе, а не в России. "Мы видим, что вновь приходящие в нашу страну торговые операторы предпочитают открываться в ТРЦ, а не в торговых коридорах, - продолжает она. - Исключением являются кафе и рестораны". Правда, владельцы последних сейчас тоже избегают Тверской, предпочитая ей благоустроенные Никольскую, Кузнецкий мост, Покровку, Камергерский переулок и т. д.

Кроме того, Денис Колокольников добавляет, что многие арендаторы сегодня оказались не в состоянии арендовать помещения в центре города из-за существенного падения оборотов. Также росту уровня вакансии способствует падение курса рубля и ухудшение экономической конъюнктуры в стране. Впрочем, специалисты отмечают, что соответствующие проблемы касаются не исключительно Тверской, а всего сегмента стрит-ретейла.

Меры приняты

И хотя даже в самом динамичном сегменте в России далеко не самые динамичные владельцы, привыкшие до последнего сражаться за свои ценовые запросы, обстоятельства уже заставляют  их уступать. Ставки аренды в стрит-ретейле падают. В III квартале, как говорит Елена Ключарова, средние запрашиваемые ставки аренды скорректировались с 7 тыс. до 5 тыс. долл. за 1 кв. м. Это в основном касается блоков по 200-500 кв. м, на которые приходится порядка 40% предлагаемых в аренду площадей. По данным RRG, сегодня арендовать помещение магазина на Тверской улице можно по ставке от 2 тыс. долл. за 1 кв. м в год в зависимости от конкретной локации и качества объекта. Цены продаж также уменьшаются, но не столь значительными темпами.

Константин Ковалев в свою очередь отмечает расширение границ диапазона арендных ставок. Понятно, что расширение происходило вниз, то есть за счет снижения минимальных запрашиваемых собственниками ставок. По версии этого специалиста, ставки сейчас находятся в диапазоне 1,1-9,5 тыс. долл.

Падение ставок способствовало тому, что отток арендаторов на сегодняшний день приостановился и уровень вакантных площадей пока не растет.

Тверская есть Тверская

Итак, можно сказать, что доля собственно ретейла в стрит-ретейле на Тверской потихоньку "подтаивает". Скоро останется только "стрит"? Навряд ли. Специалисты все же считают, что для Тверской пока ничего катастрофичного не происходит. "Говорить о "фатальном" падении спроса здесь не приходится, - считает Денис Колокольников. - Собственникам просто стоит вспомнить, что они не изолированы от рынка и что иногда полезно пойти навстречу арендаторам, доходы которых подпадают под угрозу снижения вследствие текущей фазы экономического цикла". Как говорит Елена Ключарова, Тверская в конечном итоге всегда найдет своего арендатора. Константин Ковалев соглашается, что улица по-прежнему очень востребована среди операторов.

Заметим, однако, что погрешность прогнозов в условиях текущего, как его называют многие,  "тихого" кризиса, комплексного в своем экономическом и политическом характере, может быть довольно велика. Впрочем, мировая практика показывает, что стрит-ретейл как один из наиболее динамичных сегментов недвижимости всегда страдал от кризисов одним из первых. Однако одним из первых и вставал на ноги.