Мнение: Сектор офисной недвижимости класса А адаптировался к кризису

По результатам третьего квартала 2015 года эксперты и аналитики практически единогласно пришли к выводу, что рассчитывать на скорое восстановление рынка недвижимости в ближайшие два-три года не приходится. Во всех его сегментах арендные ставки продолжат снижаться.

Тем не менее большинство крупнейших брокеров (Knight Frank, Jones Lang LaSalle, Cushman and Wakefield, Colliers International, CBRE, ILM, S.A. Ricci, Blackwood) в обзорах рынка офисов Москвы пишут, что данные по офисам класса А выглядят не так уж пессимистично.

Несмотря на общерыночное падение цен и пересмотр условий ранее заключенных договоров, офисные центры класса А испытывают наименьший дефицит арендаторов. Уровень вакансий в центральном деловом районе Москвы составляет 18%. Объекты класса А стали более доступными по цене, и многие арендаторы переехали в офисы лучшего качества из офисов класса Б. Для помещений класса А в центре города в среднем ставки аренды составляют $600–750 (triple net) за 1 кв. м в год, или с учетом валютных коридоров — 25–50 тыс. руб. При этом на примере наших объектов мы можем сказать, что наличие или отсутствие отделки сказывается больше не на цене аренды, а на ликвидности помещений.

Подтверждают активность в сегменте офисов класса А и крупные сделки по аренде офисных помещений. Одной из самых заметных стала сделка компании Adidas Group, которая арендовала 20 тыс. кв. м в БП «Крылатские холмы».

С точки зрения инвестирования офисная недвижимость Москвы, по моему мнению, в настоящее время может представлять интерес для рублевых инвесторов, которые в настоящее время получают возможность приобрести качественные активы по цене, близкой к себестоимости за счет низкого чистого операционного дохода (NOI) и сохранения разумного уровня ставок капитализации (около 10,5% для классов А и Б+).

Что касается валютных инвесторов, которые верят в восстановление номинированных в валюте арендных ставок на прежнем уровне (по состоянию на 2011–2013 годы) по факту выхода экономики РФ из текущего кризиса, то такой возврат в будущем маловероятен. В 2014–2015 годах произошли необратимые процессы по массовому переводу офисного рынка в рублевый сегмент. Аналогичная ситуация сложилась и на других рынках развивающихся стран, где арендные ставки номинированы в национальных валютах без привязки к доллару США или евро — например, офисные рынки Бразилии и Китая.

Однако есть международные инвесторы, которые сохранили интерес к московскому рынку офисной недвижимости. Российско-китайский инвестиционный фонд (РКИФ), сформированный РФПИ совместно с китайской инвестиционной корпорацией (CIC), объявил о намерении приобрести первую очередь БП Comcity, а американская компания Hines заявила о готовности приобрести у фонда Heitman офисный корпус МФК «Метрополис».

В целом до конца года ожидается сокращение уровня вакантных помещений класса А. Значительным фактором может стать покупка площадей в деловом центре «Москва-Сити», озвученная правительством Москвы. Участники рынка уже адаптировались к сложившимся условиям, и значительных колебаний мы не ожидаем.

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции