Эксперты зафиксировали увеличение интереса к покупке офисов в Москве

На московском рынке коммерческой недвижимости заговорили об увеличении запросов на покупку офисов среди "бывших" арендаторов. О том, действительно ли такая тенденция имеет место, почему компании предпочли аренде покупку и какие помещения интересуют потенциальных покупателей офисов в столице, рассказали "РБК-Недвижимости" участники рынка.

Михаил Миндлин, директор продажи и приобретения офисной недвижимости Cushman & Wakefield:

- Действительно, с декабря 2009 года на рынке мы отмечаем определенный рост количества запросов на покупку офисов в Москве. Этому способствует ряд причин, в том числе отложенный спрос, нереализованный в 2009 году; рынок же аренды перенасыщен предложением и медленнее восстанавливается после 2008-2009 годов. Кроме того, значительное снижение цен предложения на рынке продажи офисов в 2009 году повысило интерес потенциальных покупателей к приобретению офисов в 2010-м как к средству вложения свободных средств, так и для ведения основного бизнеса.

Основной интерес сосредоточен на качественных предложениях в пределах Третьего транспортного кольца; потенциальных покупателей интересуют офисные блоки в бизнес-центрах классов А и В, отдельные офисные здания.

Ирина Флорова, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis:

- Интерес к покупке офисных помещений компаниями "под себя" наблюдается на рынке достаточно давно. С одной стороны, компании хотят обезопасить себя от колебаний ставок аренды, а с другой - видят возможность для инвестиций. Так, например, компании сырьевого сектора предпочитают покупать офисные помещения, а также банки и страховые компании. Повысившийся спрос на подобные предложения в этом году объясняется снижением средних цен продажи в связи с кризисом рынка недвижимости.

Что касается самих офисов, то для разных компаний существуют свои предпочтения в зависимости от сектора бизнеса, размера компании, объема планируемых инвестиций и т. д. Безусловно, объекты в центре пользуются большой популярностью. Но подобные предложения достаточно ограниченны, вследствие этого цены продажи высокие.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer:

- Нельзя сказать, что вырос интерес исключительно к продаже офисов. Возрос интерес к аренде и к продаже. По статистике, около 70% всех запросов на подбор офисной недвижимости приходится на аренду, а 30% - на покупку объектов. Это соотношение практически не меняется с 2004 года. Все-таки большинство компаний арендуют офисы, руководствуясь своей финансовой стратегией и стратегией развития. Кроме того, покупка офисных помещений, в частности в Москве, требует привлечения серьезных финансовых ресурсов, не задействованных в основном бизнесе. И в случае наличия у компании таких "свободных денежных средств" покупка офиса становится не только и не столько вопросом размещения сотрудников, сколько вопросом вложения денежных средств.

Тем не менее в 2010 году повысилась активность покупателей офисных площадей. Но в большинстве случаев такими покупателями выступают частные инвесторы, владельцы мелкого и среднего бизнеса, для которых кризисная ситуация позволила аккумулировать денежные средства и, во-первых, вложить их в наименее рисковый сегмент - коммерческую недвижимость, во-вторых, разместить сотрудников на собственных площадях и избежать арендных затрат, в-третьих - получить достаточно приемлемую цену покупки офиса в связи с большим объемом предложения. И такая покупательская активность присутствует только в одном сегменте - небольших офисных блоков, до 500 кв. м.

Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty:

- Мы не отмечаем увеличение интереса на покупку офисов. Запросов на аренду достаточно много. Что касается покупки, то потенциальные покупатели все чаще сталкиваются с дефицитом площадей в необходимом им сегменте, так как рынок активизировался, спрос растет и многие уже опять рассматривают возможность стать рантье. Для многих это порой становится даже навязчивой идеей.

В первую очередь спросом пользуются объекты, имеющие потенциал роста, например, особняки с территорией, бизнес-центры, заполненные арендаторами. Не интересны - офисы, переделанные из бывших заводов и фабрик.

Наиболее значимые сделки этого года на рынке купли-продажи офисной недвижимости: БЦ "Домников" - продан группой компаний "ОПИН" группе "ПрофЭстейт" (БЦ класса А, площадью 132 тыс. кв. метров) за 100 млн долл. БЦ "Волна Тауэр" (ул. Ак. Сахарова, 10, площадь 20 тыс. кв. метров, класс А) продан группой компаний "Евразия" компании "Согаз". Сумма сделки оценивается в 100-120 млн долл. Бизнес-парк "Западные ворота" приобрела Evraz Group (класс А, расположен МКАД, включает в себя три здания общей площадью 64 тыс. кв. метров, помимо офисов представлены магазины, рестораны, банки, фитнес-клуб и медицинский центр), стоимость сделки составила около 160 млн долл.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- Тенденция перераспределения спроса в сторону увеличения доли заявок на покупку помещений появилась уже в конце 2009 года и остается актуальной в текущем году. Причин этому несколько: во-первых, сильно сниженные цены продажи, которые под влиянием кризиса к концу 2009 года достигли справедливого уровня, оптимального для потенциальных покупателей. Во-вторых, те же кризисные тенденции вынудили многих собственников прибегнуть к продаже помещений достаточно мелкими блоками, в том числе в качественных объектах (что до кризиса происходило крайне редко). В результате многие потенциальные покупатели либо арендаторы рассматривают покупку помещений как более выгодный в сегодняшних условиях вариант реализации, поскольку, так или иначе, это позволяет обезопасить себя от дальнейшего роста ставок аренды, который неизбежно произойдет в среднесрочной перспективе. При этом наибольшим спросом пользуются качественные объекты в ЦАО (бизнес-центры классов А и В, особняки, стрит-ритейл).

Наиболее значимые сделки на рынке купли-продажи офисной недвижимости в Москве

^{Источник: компания Blackwood}

Подготовила Ольга Петрова