Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Мнение: На рынке недвижимости России формируется дефляционная спираль
Все новости Недвижимость
Лента новостей 23:53 МСК
Задержанный лидер ВОБ заявил об отсутствии обвинений в отношении него Общество, 22:26 Кириенко назвали наиболее вероятным преемником Володина в Кремле Политика, 22:00 Из-за пожара на шахте под Донецком эвакуировали около 600 человек Общество, 21:21 Мизулина потребовала закрыть фотовыставку с нагими детьми в Москве Общество, 20:45 МЧС опровергло данные о новом пожаре на складе на востоке Москвы Общество, 20:30 В Эстонии не смогли со второго раза избрать нового президента Политика, 19:16 Турция усомнилась в беспристрастности рейтинговых агентств Экономика, 18:55 Ан-26 потерял люк во время полета над Волгоградской областью Общество, 18:03 Число жертв стрельбы в торговом центре в Вашингтоне увеличилось до пяти Общество, 17:09 Сообщение о минировании Киевского вокзала в Москве оказалось ложным Общество, 16:23 В ЛНР заявили о самоубийстве экс-премьера республики Цыпкалова Политика, 16:13 Киевский вокзал в Москве эвакуировали из-за угрозы взрыва Общество, 15:51 «Единая Россия» утвердила Володина на пост спикера Госдумы Политика, 15:15 Медведев заявил о планах правительства руководствоваться программой ЕР Политика, 15:02 В офисе Всероссийского объединения болельщиков прошли обыски Общество, 14:25 В Подмосковье задержали пьяного полицейского после смертельного ДТП Общество, 14:18 Лавров сообщил о переданных через Россию извинениях США перед Асадом Политика, 13:43 «Единая Россия» распределила посты в Госдуме Политика, 13:30 Москва потребовала предъявить обломки попавших в конвой в Алеппо снарядов Политика, 13:13 СМИ узнали о планах «Единой России» оставить Васильева лидером фракции Политика, 12:24 Савченко пожаловалась на Порошенко во время визита в США Политика, 11:41 Активисты сообщили о новых авиаударах по Алеппо Политика, 10:53 В Дагестане убили трех стрелявших по силовикам мужчин Политика, 10:41 Москва потребовала возвращения заключенного в Гуантанамо россиянина Политика, 10:01 Дворкович допустил рост экономики в ближайшие месяцы Экономика, 08:54 В ДТП на юге Москвы пострадали пять человек Общество, 08:28 Неизвестный застрелил четырех человек в торговом центре в штате Вашингтон Общество, 06:26 В ходе учений десантники захватили аэродром противника под Рязанью Общество, 06:12
Мнение: На рынке недвижимости России формируется дефляционная спираль
24 мар, 10:50
Мнение: На рынке недвижимости России формируется дефляционная спираль
Федор Выломов, РАСК
На рынке недвижимости страны на данный момент формируется дефляционная спираль. В этом уверен руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов

Федор ВыломовНа рынке недвижимости страны на данный момент формируется не что иное, как дефляционная спираль. Дефляционная спираль — циклический процесс, при котором падение экономики вызывает снижение цен, что вызывает дальнейшее падение экономики и еще большее снижение цен.

Этот эффект является следствием текущего состояния экономики страны и проблем в строительной сфере в частности. Рекордные значения по вводу жилья по итогам 2014 (84,2 млн кв. м) и 2015 годов (83,8 млн кв. м) говорят скорее о высокой заложенной базе проектов предыдущих докризисных периодов. На сегодня в стадии строительства находятся порядка 120 млн кв. м жилья (при строительстве которых привлекаются средства дольщиков). Среди данных проектов всего 13% составляют объекты, стартовавшие в 2015 году, оставшаяся часть начата в 2014 году (44%) и ранее.

Предложение намного превышает спрос, и с течением времени разница между ними только возрастает. Падение спроса можно оценить, анализируя динамику заключения договоров долевого участия в строительстве. По итогам 2015 года общее снижение относительно 2014 года составило 20%: с 846 753 в 2014-м до 679 197 в 2015-м. Если в 2014 году была явно видна сезонность заключения договоров, то в 2015-м она практически нивелировалась, что видно из графика ниже.

При этом, напомним, ввод жилья по итогам 2015 года почти не изменился.

Причинами падения спроса со стороны населения являются как общее снижение платежеспособности граждан, так и негативные ожидания касательно скорой стабилизации состояния экономики страны, а также инвестиционной привлекательности недвижимости в обозримом будущем.

Падение спроса вынуждает застройщиков снижать цены и вводить различные бонусные программы и акции. Застройщики начинают осуществлять деятельность, руководствуясь принципом «выживет сильнейший, готовый некоторое время работать с минимальной маржой».

Как видно из графика, в 2015 году происходило снижение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья: с показателя 52 602,5 на начало года до 51 720,0 по состоянию на зиму. Стоит заметить, что впервые с 2008–2009 годов стоимость равномерно падает поквартально внутри одного года. Немаловажным является то, что цены представлены фактические, то есть без учета текущей и годовой инфляции.

С течением времени запускается самоподдерживающийся механизм и замкнутая цепочка: снижение спроса — снижение цен — появление ожиданий у населения касательно следующих понижений цен — снижение спроса — и т. д.

Конечно, не стоит говорить о бесконечном падении — в текущих ценах, по нашим оценкам, заложена маржа застройщика до 20% от стоимости квадратного метра. Соответственно, ждать крутого пике цены вниз в два раза не стоит.

В экономической теории увеличение денежного предложения и удешевление денег на фоне поддержки платежеспособного спроса — единственный способ вывести экономику из дефляционной спирали. Если спроецировать данные методы на экономику строительной отрасли, то необходимо стимулирование спроса на недвижимость, а также повышение уверенности населения в уровне надежности добросовестных застройщиков. Одним из самых эффективных инструментов стимулирования спроса со стороны населения является субсидирование ипотеки до уровня 7–8%.

При снижении ставки по ипотеке до уровня в 7% величина среднего аннуитетного платежа (равномерный ежемесячный платеж по кредиту на весь срок кредитования) снижается с текущих 21 тыс. руб. до 15 тыс. руб. в месяц. При сохранении ключевого соотношения аннуитетного платежа к уровню заработной платы ипотека становится доступной для занятого населения в возрасте от 30 до 49 лет для тех отраслей экономики, которые на данный момент испытывают сложности в привлечении ипотечного кредитования для покупки жилья: образование, здравоохранение, обрабатывающие производства.

На данный момент примерно каждый десятый человек является потенциальным ипотечным заемщиком. Даже при сохранении такого соотношения после принятия программы льготной ипотеки на уровне 7% можно говорить о росте числа потенциальных заемщиков в три раза и об объеме привлечения денежных средств в строительную сферу в размере до 6 трлн руб.

Безусловно, такой уровень понижения ставки по ипотечным программам потребует значительных вливаний со стороны государства. Если говорить о максимальных оценках возможных затрат на данную программу, то речь идет о сумме порядка 80 млрд руб. Но это только в том случае, если все занятое население (каждый десятый) из описанного сценария возьмет ипотеку, чего в действительности, вероятнее всего, не будет. На первый взгляд цифра кажется пугающей, но с учетом того, что поддержка строительной отрасли даст мультипликативный эффект в виде помощи целому ряду сопутствующих отраслей, в том числе предотвратит банкротство застройщиков, рост безработицы, снижение налоговых поступлений в бюджет, поддержит банковский сектор, решит жилищные проблемы населения, мера является вполне адекватной и оправданной.

Федор Выломов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости