Сколько жилья доступно в мегаполисах по новым условиям семейной ипотеки
С 1 октября 2026 года, после вступления в силу новых условий семейной ипотеки, без дополнительных доплат семьям с одним ребенком будет доступна треть предложения в новостройках. Семьям с двумя детьми — более половины предложения, а многодетным — почти 75% от выставленных на продажу первичных квартир. Однако в некоторых миллионниках ситуация гораздо хуже, рассчитала редакция «РБК Недвижимость» на основе данных сервиса bnMAP.pro.
Семьям с одним ребенком: выбор ограничен
Ранее действовавшие лимиты (12 млн руб. в столичных регионах и 6 млн руб. во всех остальных) сильно ограничивали выбор жилья в новостройках. Это касалось тех семей, которые перед покупкой квартиры имели возможность накопить лишь на минимальный первоначальный взнос, соответствующий условиями программы — 20% от стоимости квартиры (это норма осталась актуальна и после изменений программы).
Недостаток предложения жилья в этой ценовой категории виден и сейчас — по ситуации с семьями с одним ребенком, единственной группе семей, для которых сохранили прежние лимиты ипотеки — 12 млн руб. и 6 млн руб. соответственно. Несмотря на то что по мегаполисам в целом в эти лимиты попадает более трети квартир (36%), выставленных на продажу в новостройках, в некоторых миллионниках их гораздо меньше.
Например:
- в Нижнем Новгороде в эти лимиты попадает только 17% первичного предложения, или около 1,4 тыс. квартир;
- в Москве лишь 7%. Однако в столице строится много, поэтому эта доля соответствует 3,5 тыс. квартир.
Самая тяжелая ситуация — в Казани, следует из данных аналитиков. Там без дополнительных доплат для семей с одним ребенком выбор первичного жилья ограничен лишь 1% предложения, или всего 105 квартирами. Это единственный в России мегаполис, где выбор жилья по льготной ипотечной программе для семей с одним ребенком представлен не тысячами лотов, а штуками.
В то же время в ряде мегаполисов даже минимальные лимиты, актуальные для семей с одним ребенком, дают существенный выбор вариантов, например:
- в Волгограде — 67% предложения в новостройках, или почти 5 тыс. квартир;
- в Ростове-на-Дону — 64% предложения, или 13,4 тыс. квартир.
В абсолютных значениях выше, чем в Ростове-на-Дону, выбор только в Краснодаре (18,8 тыс. квартир), Санкт-Петербурге (около 17,6 тыс.) и Екатеринбурге (13,8 тыс.). Однако в долях от общего объема предложения показатели этих городов ниже — в диапазоне 39–55%, следует из данных bnMAP.pro.
Как считали
Подсчитали, какое количество квартир в новостройках мегаполисов попадает под новые лимиты семейной ипотеки без дополнительных вложений заемщиков (помимо обязательного первоначального взноса 20% от стоимости жилья).
В Москве и Санкт-Петербурге это квартиры стоимостью:
- для семей с одним ребенком — до 14,4 млн руб. (лимит семейной ипотеки 12 млн руб. + 20% первоначального взноса);
- для семей с двумя детьми — до 18 млн руб. (15 млн руб. + 20%);
- для семей с тремя и более детьми — до 21,6 млн руб. (18 млн руб. + 20%).
В остальных миллионниках это:
- для семей с одним ребенком — до 7,2 млн руб. (6 млн руб. + 20%);
- для семей с двумя детьми — до 9,6 млн руб. (8 млн руб. + 20%);
- для многодетных — 12 млн руб. (10 млн руб. + 20%).
Подсчеты сделаны по данным, актуальным на конец сентября 2026 года.
Что могут выбрать семьи с двумя детьми
Для семей с двумя детьми лимиты по семейной ипотеке увеличились на 3 млн руб. в столичных регионах и на 2 млн руб. во всех остальных локациях России.
По миллионникам в целом в этот диапазон (с учетом минимального первоначального взноса) укладывается 58% квартир в новостройках. Причем в пяти миллионниках (Ростове-на-Дону, Волгограде, Краснодаре, Воронеже и Уфе) в эти пределы попадает более 70% первичного предложения, или 15,6–28,8 тыс. квартир в зависимости от города.
Наихудшая ситуация — в тех же городах, где выбор и для семей с одним ребенком минимален. Так, без дополнительных доплат семьям с двумя детьми по новым условиям семейной ипотеки будет доступно:
- в Москве — 18% предложения в новостройках, или 9,3 тыс. квартир;
- в Казани — 10%, или 1,2 тыс. квартир.
Выбор для многодетных семей
Для многодетных семей, в которых воспитывается по три ребенка и более, лимиты по семейной ипотеке по сравнению с ранее действовавшими увеличены на 6 млн руб. в столичных регионах и на 4 млн руб. в остальных регионах России. Благодаря такому расширению этим категориям семей без дополнительных доплат в мегаполисах в целом стало доступно 74% квартир в новостройках — вдвое больше, чем позволяли прежние лимиты программы.
Причем в Ростове-на-Дону в этот диапазон попадают почти все предложения в местных новостройках — 96%, или 20 тыс. квартир. Очень высокий показатель и в Волгограде — 95%. Однако в силу того, что первичного жилья в этом городе меньше, здесь эта доля соответствует 7 тыс. квартир.
Наименьший выбор по-прежнему в Москве и Казани. Однако из-за существенного увеличения лимитов семейной ипотеки для многодетных семей даже в этих городах выбор серьезно расширился — и теперь в нужный ценовой диапазон для них попадает более трети жилья в новостройках:
- в Москве это 35% первичного жилья, выставленного на продажу, или 18,5 тыс. квартир;
- а в Казани доля даже выше, чем в Москве, — 37%. В этом городе она соответствует 4,3 тыс. квартир в новостройках.
Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro
— Многодетные семьи становятся для рынка более привлекательной категорией покупателей, поскольку объем государственной поддержки для них увеличивается. Но это небольшая часть платежеспособной аудитории, поэтому компенсировать за ее счет возможное сокращение спроса со стороны семей с одним и двумя детьми будет крайне сложно.
Покупателю придется еще тщательнее анализировать стоимость объекта, размер первоначального взноса, а также доступную ставку, лимит кредита и итоговую нагрузку на семейный бюджет.
Новые условия семейной ипотеки в зависимости от количества детей в семье дифференцируют не только лимиты жилищных кредитов, но и процентные ставки по ним. В Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области эти ставки теперь будут находиться в диапазоне 4–12%, а в остальных регионах — в диапазоне 2–10%.
