Чем опасна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
При покупке квартиры с неузаконенной планировкой все последствия такой ситуации ложатся на нового собственника. В некоторых случаях придется просто узаконить ремонт предыдущего собственника, а в некоторых — вернуть все к исходному состоянию.
Рассказываем, чем опасна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Штраф и согласование
Одно из последствий неузаконенной перепланировки, с которым может столкнуться новый хозяин квартиры, — это переход ответственности (ст. 29 ЖК РФ). Жилищная инспекция может узнать о наличии нарушений (например, из жалоб соседей или работников коммунальных служб) и потребовать согласовать ранее сделанный ремонт.
Если факт неузаконенной перепланировки будет выявлен, то новый хозяин должен будет заплатить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Помимо этого ремонт, сделанный бывшим владельцем, все равно придется узаконить, а это значит — придется понести дополнительные расходы. Новому собственнику нужно будет разработать проект, пройти необходимые экспертизы и согласование. Процесс может быть особенно сложным, если квартира находится в историческом доме.
Предписание вернуть все назад
В случае выявления незаконной перепланировки контролирующий орган может выдать предписание новому собственнику вернуть ремонт в квартире в исходное состояние.
Такое возможно, если изменения в квартире нарушают строительные нормы (например, мокрая зона сдвинута в жилую комнату, снесен несущий пилон). В данном случае новому хозяину также придется уплатить штраф и еще за свой счет вернуть все в квартире в исходное состояние.
Риск продажи квартиры с торгов
Последствием незаконной перепланировки может стать продажа квартиры с торгов. К ней могут прибегнуть в случае (ст. 29 ЖК РФ), если такой ремонт угрожает безопасности здания или здоровью людей, его нельзя согласовать, а сам собственник категорически отказывается вернуть жилье в исходное состояние.
Однако продажа квартиры с торгов за незаконную перепланировку является крайней мерой, если владелец систематически игнорирует требования по устранению нарушений. Кроме того, продажа недвижимости с аукциона возможна только по решению суда. Как правило, в таких случаях собственнику возвращают деньги, вырученные от продажи недвижимости на торгах, за вычетом судебных издержек и расходов на проведение работ по возвращению квартиры в первоначальный вид.
Отказ в ипотеке
Трудности могут возникнуть и при ипотечных сделках. В данном случае банк является залогодержателем недвижимости, а неузаконенная перепланировка снижает ликвидность и стоимость квартиры. Если квартира с незаконной планировкой была в ипотеке, то банк может потребовать погасить полностью кредит перед заключением сделки. В противном случае банк не разрешит продать такую квартиру.
Сложности могут возникнуть и на стороне покупателя, который планирует оформить ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой. В данном случае банк откажет в кредите.
Проблемы при продаже в будущем
Незаконная перепланировка (если новый владелец не решил этот вопрос) может стать причиной сложностей при дальнейшей продаже. Собственнику придется давать скидку с учетом возможного ремонта или услуг на легализацию перепланировки. Кроме того, новому покупателю также будет сложно получить ипотеку на такую квартиру. В результате можно потерять часть потенциальных покупателей или продать квартиру невыгодно.
Как обезопасить при покупке жилья с незаконной перепланировкой
Снизить риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой помогут несколько рекомендаций:
- Тщательная проверка документов до подписания договора. Необходимо попросить у собственника технический паспорт БТИ или актуальную выписку из ЕГРН с графическим планом. После чего сравнить план с реальной планировкой квартирой.
- Оценка возможности узаконивания перепланировки. Следует до подписания договора обратиться к специалистам, чтобы оценить сложность и стоимость работ. После чего провести переговоры с собственником о потенциальных расходах и стоимости недвижимости.
- Если же изменения затрагивают несущие конструкции или нарушают другие нормы (например, перенос санузла над жилой комнатой соседей), то узаконить такой ремонт будет невозможно, в таком случае целесообразнее отказаться от сделки.
