Эволюция офисов: бизнес-центр как часть городской среды
Модель офисной жизни стремительно трансформируется. Современные бизнес-центры — человекоцентричные пространства, в которых инфраструктура — не менее важный элемент, чем рабочие места. Этот тренд подтверждают опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и урбанисты.
По словам Павла Якимчука, руководителя департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership (CMWP), в последние три—пять лет московский рынок перешел от концепции «офис как рабочее место» к концепции «офис как среда».
Выясняем, почему современный офис стал важным конкурентным преимуществом компаний в борьбе за таланты и как девелоперы отвечают на изменившийся запрос бизнеса.
Изменившийся запрос: чего хотят резиденты БЦ
Буквально десятилетие назад компании было достаточно разместить свою штаб-квартиру в пешей доступности от метро, чтобы рассчитывать на внимание потенциальных сотрудников. В современных условиях ожиданий стало больше, констатируют урбанисты. «Безусловно, как и прежде, локация остается важнейшим фактором, определяющим успех офисного объекта. Однако заметно смещение запроса — офис стал не просто удобным рабочим пространством, но и пространством социальным», — поясняет в комментарии «РБК-Недвижимости» Григорий Арзаманов, руководитель отдела аналитики компании CM International.
В CM International подсчитали: до 30% сотрудников обращают внимание на зоны для отдыха в офисном здании, до 25% — на спортивную инфраструктуру, до 75% — на сервисы общественного питания. Причем запросы исходят как от рядовых сотрудников, так и от высшего менеджмента.
Бизнес-центры подстраиваются под изменившиеся потребности сотрудников. По оценке коммерческого директора MR Office Кермена Мастиева, если сегодня 3–5% площадей офисных проектов приходится на торговую и сервисную инфраструктуру, то к 2035 году показатель может заметно возрасти. В будущем в таких комплексах появятся не только места для совместной работы и полезные сервисы, но и выставочные пространства с событийными площадками, прогнозирует Мастиев.
В CMWP одной из важных тенденций рынка считают переосмысление самого понятия офиса. В агентстве заметили, что в современных бизнес-центрах в последние годы непосредственно рабочих помещений становится меньше, тогда как доля рекреационных и общественных зон растет. По данным урбанистов, доля сопутствующей коммерческой инфраструктуры в объектах может доходить до 10% от всей полезной площади объекта. Также значительную роль играет возросшая технологичность.
Павел Якимчук, партнер, региональный директор, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP:
— Классические бизнес-центры трансформируются в развитые многофункциональные комплексы с полноценной инфраструктурой, где офисы занимают лишь часть пространства. Все больше внимания и девелоперы, и арендаторы придают развитию общественных пространств — озелененным внутренним дворам, террасам, эксплуатируемым кровлям и уличным рабочим зонам. Кроме того, компании начинают бороться за сотрудников посредством офиса, поэтому особенное значение сейчас придается дизайну деловых пространств, качеству современной инженерии и технологиям: бесконтактному доступу, системам бронирования рабочих мест и переговорных, мобильным приложениям для арендаторов.
Как девелоперы создают офисы будущего
Опираясь на потребности современных компаний, девелоперы меняют подход к созданию офисной недвижимости. В некоторых случаях это точечное развитие дополнительных функций, например появление торговых галерей на первых этажах бизнес-центров. В других речь идет о более масштабных проектах с жилой составляющей и полноценной инфраструктурой.
Кермен Мастиев, коммерческий директор MR Office:
— Пример такого подхода — многофункциональные комплексы MR Office, направления коммерческой недвижимости MR. Во всех своих проектах мы уходим от идеи создания «просто квадратных метров» к формированию среды, в которой бизнесу комфортно работать. По его словам, успех объекта закладывается еще на этапе проекта планировки территории (ППТ), в ходе которого архитекторы уделяют внимание не только устройству офисных блоков, но и количеству лифтов, глубине этажа, расположению парковки, а также инфраструктурным элементам — от фитнес-залов до сервисных офисов.
Многофункциональные комплексы девелопер интегрирует в городскую ткань. В результате бизнес-центр становится не только средоточием рабочих мест, но и полноценной точкой притяжения во всей локации. Во многом на это влияет связанность с городской транспортной инфраструктурой и пешеходными потоками. Показательный пример такого комплекса — офисный мультиквартал CITYZEN. У бизнес-центра предусмотрен собственный вход в метро прямо из цокольного этажа: исключительная опция, которая прежде встречалась только в центре столицы, преимущественно в знаковых высотках тридцатых—пятидесятых годов.
Сама станция, с которой интегрирован CITYZEN, становится важным пересадочным узлом, где в одной точке сходятся метро, МЦД и маршруты наземного пригородного транспорта, который соединяет районы, расположенные за МКАД. Не менее важна близость Рублевского, Новорижского и Ленинградского шоссе, а с Волоколамского шоссе к мультикварталу ведет прямой съезд.
CITYZEN выделяется и функциональным наполнением. Из 120 тыс. кв. м общей площади на офисы приходится 69 тыс. кв. м. В составе бизнес-центра откроется собственный фитнес-центр с бассейном, фудкорт и рестораны, торговая галерея, минимаркет и кинотеатр. Особенностью мультиквартала CITYZEN станут его входные группы — пространство площадью 900 кв. м объединит два корпуса бизнес-центра и торговую зону в целостную архитектурную композицию. В двухуровневом атриуме расположатся приватные зоны с мягкой мебелью для проведения деловых встреч в неформальной обстановке, кофейни и минимаркет со всем необходимым. На подземном уровне атриума предусмотрен отдельный вход на станцию метро «Тушинская» через пешеходный переход, а на пятом этаже — выходы на благоустроенную кровлю, доступные только резидентам CITYZEN.
Еще один масштабный проект, сочетающей в себе офисную и коммерческую функции, — JOIS. Его возводят в Хорошево-Мневниках в 7 минутах на автомобиле до Москва-Сити. Рядом две станции метро, «Полежаевская» и «Звенигородская», которая откроется в 2027 году, а также станция МЦК «Хорошево». Здесь появится бизнес-центр с 83 тыс. кв. м офисных площадей, рассчитанный на 10 тыс. рабочих мест.
Офисные пространства расположатся в двух башнях, одна из которых имеет потенциал стать штаб-квартирой крупной компании. В распоряжении резидента будут девять лифтов, трехуровневая подземная парковка, лобби с потолками 10 м, летняя терраса и зона столовой. В составе проекта также ландшафтный парк и торговая галерея с кафе, магазинами и ресторанами.
Проектом, который переосмысляет офис как полноценную деловую экосистему, Кермен Мастиев назвал «СЕТ» — офисный комплекс, расположенный рядом с природным заказником «Долина реки Сетунь» и в пяти минутах ходьбы от проектируемой станции метро «Верейская». В «СЕТ» запланировано 8 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры, под которую отведен отдельный четырехуровневый корпус. Здесь предусмотрены кафе, рестораны, магазины, сервисы для повседневных задач и фитнес-центр с 25-метровым бассейном.
Центральным пространством офисного комплекса «СЕТ» станет гранд-лобби с цифровой гостиной. Световые проекции на купол и акустические режимы будут менять атмосферу в зависимости от времени суток. Еще больше сценариев открывает городская площадь, объединяющая мультикварталы «СЕТ» и «ВЕЕР», прогулочные маршруты в окружении зелени, зона отдыха с амфитеатром и каскадным озеленением, эксплуатируемая кровля с коворкингом под открытым небом.
Отдельное место в портфеле офисных проектов MR занимает бизнес-центр MIND. Офисная башня высотой в 17 этажей войдет в состав премиального жилого комплекса С5 и расположится в 6 минутах пешком от Петровского парка и метро «Динамо». Здесь будущим резидентам доступно более 25 тыс. кв. м современных офисных пространств с высотой потолков 3,6 м и широкими стеклопакетами (2,2 м) с возможностью проветривания.
По словам Кермена Мастиева, в проекте MIND девелопер сделал акцент на цифровой среде. Это более компактный формат с гибкой структурой офисов, где важны технологичность, современные материалы и возможность адаптации под нужды разных команд — от начинающих стартапов до крупных компаний.
