Компания на высоте: чем интересен бизнесу офис в небоскребе

Премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка (Фото: STONE)

Офис перестал быть просто рабочим пространством. В современной бизнес-среде резиденция компании становится и ее визитной карточкой, и значимой частью корпоративной культуры. Удобная локация, насыщенная среда, яркая архитектура, технологичность — выбор офиса сам по себе говорит о ценностях компании, ее внимании к комфорту сотрудников и способности выделиться среди конкурентов.

Неудивительно, что в поисках места для своей штаб-квартиры многие присматриваются к офисным небоскребам — ультравысоким зданиям, которые привлекают внимание и заявляют об амбициозности издалека. При этом насыщенность столичного рынка высотными бизнес-центрами невелика: по данным аналитического центра STONE на август 2026 года, из анонсированных и строящихся в Москве проектов выше 200 м представлены лишь восемь небоскребов офисного назначения против 25 жилых и трех смешанных проектов, где преобладает жилая функция. Одним из таких редких проектов в Ленинградском деловом коридоре станет первый небоскреб новой линейки STONE SKY на Ходынском поле от девелопера STONE.

Редкость высотного предложения — один из факторов, почему владельцам бизнеса и инвесторам интересны офисы в небоскребах. Разбираемся, чем еще такие проекты привлекают покупателей и что делает STONE SKY Ходынка одним из наиболее перспективных офисных небоскребов в Москве.

Высота на вес золота

Возможность открыть офис на высоте птичьего полета в столице по-настоящему редка, а в некоторых случаях исключительна. Это связано с тем, что средняя высота бизнес-центров класса А в Москве на сегодняшний день составляет 100 м, что эквивалентно 20–25 этажам. Именно такие бизнес-центры занимают 92% от общего объема офисных объектов в открытой продаже, подсчитали аналитики рынка.

Причиной нехватки офисных небоскребов в STONE назвали сложность реализации подобных объектов. При работе над ними необходимо учесть множество нюансов: от повышенной нагрузки на фундамент до сложности фасадных конструкций.

Кроме того, возведение ультравысокой башни требует значительных инвестиций. В совместном исследовании IBC Real Estate и STONE говорится, что себестоимость строительства небоскреба может превышать средние показатели в классе А на 20–30%. Поэтому взяться за такой масштабный и сложный проект решаются лишь крупные системные девелоперы, которые готовы работать с технологически сложными форматами коммерческой недвижимости.

Андрей Кухар, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers:

— Формат офисного небоскреба на Ходынском поле, безусловно, имеет потенциал. Ходынка уже сформировалась как полноценная городская локация с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, поэтому появление здесь знакового офисного объекта выглядит закономерным продолжением развития территории. При этом востребованность небоскреба определяется не просто высотой как таковой, а качеством продукта: архитектурой, инженерией, инфраструктурой, общественными пространствами и тем, насколько проект способен сформировать собственную деловую среду. В данном случае компетенции девелопера хорошо соответствуют формату и масштабу проекта.

Для покупателя офиса в высотной башне это означает, что он может получить единичный лот без аналогов на столичном рынке. Резиденты небоскребов оказываются один на один с облаками: из панорамных окон видно только небо и городскую панораму. Это создает повышенный интерес к таким проектам, как STONE SKY Ходынка, высота которого достигает 255 м.

Хотя премиальный офисный небоскреб находится в динамично развивающемся деловом кластере, схожего предложения в нем нет: компания STONE реализует на Ходынском поле сразу четыре проекта с диверсифицированной линейкой предложения по площадям и форматам, но ультравысокая башня здесь только одна.

Дмитрий Жидков, партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci:

— Рисков перенасыщения Ходынки офисами мы не видим. Важно учитывать, что заявленные проекты существенно растянуты во времени: часть будет введена в ближайшей перспективе, часть — значительно позже. Кроме того, проекты ориентированы на разные форматы спроса: одни предполагают размещение штаб-квартир, другие — розничную продажу офисных площадей. С учетом масштаба локации, ее перспектив и транспортной инфраструктуры Ходынка, на наш взгляд, будет оставаться востребованной. Несмотря на общее замедление деловой активности, наиболее качественные проекты здесь хорошо реализуются. По итогам первого полугодия 2026 года запрашиваемая ставка аренды в локации составила 83 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что значительно выше среднерыночных показателей.

Наедине с облаками

Характерная черта офисных небоскребов — стратегически верное расположение. Подобные проекты редко возникают среди обычной городской застройки: зачастую их возводят в составе сложившихся бизнес-локаций. Показательный пример — деловой центр «Москва-Сити», на который приходится основная концентрация высотных офисных объектов столицы. В результате компании, которая хочет расположиться за пределами «Сити» и при этом разместить свою резиденцию на высоте птичьего полета, будет непросто найти подходящий проект на рынке.

Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:

— Несмотря на то что сумма купленных и арендованных площадей на офисном рынке всей Москвы с начала 2026 года на 27% ниже аналогичного показателя прошлого года, объем сделок в районе Ходынского поля (в метрокоммуне ЦСКА) демонстрирует рост на 90%. Более того, именно в этом кластере были заключены три крупные сделки суммарной площадью почти 30 тыс. кв. м. В их числе — крупный ретейлер и компания с госучастием, что говорит о сформированном спросе со стороны корпоративных пользователей. Вместе с этим уровень вакансии по классу А в локации, по нашим подсчетам, составляет 6%, что на 2,3 п.п. ниже аналогичного показателя 2025 года. Сокращение доли свободных площадей указывает на активное вымывание офисного предложения и подтверждает востребованность локации у арендаторов.

Ответом на такой запрос стал премиальный офисный небоскреб F1 в составе STONE SKY Ходынка. Его особенность — многоуровневая продуктовая линейка, где каждый уровень высоты формирует собственный сценарий использования делового пространства и отличается видовыми характеристиками.

На этажах с четвертого по 19-й расположены офисные резиденции на высоте от 15 до 80 м с максимальным обзором на парк «Ходынское поле». Лоты от 65 кв. м объединяют высота потолков 3,75 м и живописные виды на самобытное зеленое пространство. Центральную линейку проекта формируют этажи с 21-го по 36-й с офисными резиденциями, расположенными на высоте от 90 до 150 м. Отсюда открываются захватывающие дух панорамы на башни делового центра «Москва-Сити». Верхний уровень премиального офисного небоскреба F1 занимает высотная резиденция, сосредоточенная на этажах с 38-го по 52-й. Офисный блок площадью 21,2 тыс. кв. м на высоте от 150 м предлагает увеличенную до 3,9 м высоту потолков, обзор на 360 градусов до линии горизонта и одни из наиболее привлекательных видовых характеристик в Ленинградском деловом коридоре.

Важно, что подняться в облака будет комфортно благодаря бесшумным скоростным лифтам с интеллектуальным управлением пассажиропотоком: несмотря на высотность объекта, время ожидания составит не более 30 секунд. Для сервисного обслуживания здания предусмотрены обособленные лифты.

Высота STONE SKY Ходынка не идет вразрез с качеством рабочего пространства. Инженерные системы поддерживают оптимальный микроклимат на каждом этаже: приточно-вытяжная вентиляция с функциями охлаждения и подогрева дополнена многоступенчатой очисткой воздуха и центральным круглогодичным кондиционированием, что позволит сохранять необходимые параметры микроклимата независимо от сезона и высоты этажа. Редким для ультравысотного офисного здания решением, которое лежит в основе комфорта будущих резидентов, станет панорамное остекление с возможностью естественного проветривания даже на верхних этажах — чтобы чувствовать себя на высоте и в прямом, и в переносном смысле.

Премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка

(Фото: STONE)

Высотная башня органично дополнит состав кластера на Ходынском поле — одной из наиболее динамично развивающихся локаций на офисном рынке столицы. Импульс Ходынке дало улучшение транспортной доступности: в 2018 году здесь открылась станция метро «ЦСКА» Большой кольцевой линии. Близость Ленинградского проспекта, Звенигородского шоссе и ТТК обеспечит удобную связь с ключевыми деловыми районами столицы, включая «Сити».

Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate:

— Сегодня Ходынка уже сформировалась как востребованная деловая локация Москвы, однако качественное офисное предложение здесь остается ограниченным. Совокупный объем существующих офисов составляет 167 тыс. кв. м, из них только 70 тыс. кв. м приходится на объекты класса А — это около 1% от общего объема готовых офисов класса А в столице. При этом свободных площадей на Ходынке немного: общий уровень вакансии составляет 4,1%, а по классу А — это всего 1,7%. На фоне дефицитного предложения ставки остаются высокими: средневзвешенная запрашиваемая ставка без учета НДС, OPEX и КУ достигает 56,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год по классу А. Для сравнения, среднерыночный показатель по Москве составляет 31 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Ввод новых качественных объектов офисным объемом 261 тыс. кв. м позволит существенно расширить предложение и усилить позиции Ходынки на деловой карте столицы. По мере формирования нового пула современной недвижимости локация будет становиться еще более привлекательной для корпоративных пользователей: даже при консервативном сценарии это создает потенциал для роста стоимости квадратного метра и арендных ставок еще на 30–50%.

Кроме того, рядом с деловым кластером располагаются крупный торгово-развлекательный центр, а также жилые кварталы бизнес- и премиум-классов. Сложившееся окружение формирует особую среду — насыщенную деловой жизнью, сбалансированную как для повседневных рабочих задач, так и для отдыха в конце дня.

Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE:

— Востребованность офисных площадей на Ходынке усиливает синергия сразу нескольких факторов: сложившееся деловое окружение и возможность усиления бизнес-связей, высокая транспортная доступность, а также устойчивый спрос со стороны резидентов жилых комплексов бизнес- и премиум-класса в локации. Сегодня в пределах 20-минутной пешей доступности проживают 44 тыс. резидентов, а с учетом планов по развитию района к 2029 году их количество может увеличиться еще на 25%, что обеспечит устойчивый спрос на формат офисов «у дома».

Примечательным и самобытным Ходынский кластер делает соседство с ландшафтным парком площадью 29 га. Это популярное место для прогулок и встреч горожан впишется в повседневность сотрудников офисных проектов STONE Ходынка. Резиденты будут видеть парк из окон, обедать и устраивать корпоративные мероприятия в окружении зелени. Еще больше возможностей для прогулок и перезагрузки на природе создает близость парка «Березовая роща» — он расположен в семи минутах пешком от бизнес-центров.

Офис вместо визитки

Высотный бизнес-центр — это не только архитектурная доминанта, но и сильный инструмент позиционирования компании. Размещение офиса в знаковом небоскребе становится частью корпоративной культуры, усиливая восприятие бизнеса как устойчивого, масштабного и амбициозного в глазах клиентов, партнеров и потенциальных сотрудников. Именно так будут воспринимать будущих резидентов STONE SKY Ходынка: 55-этажная башня с лаконичным силуэтом и сверкающим в лучах солнца панорамным остеклением сможет произвести неизгладимое впечатление с первого взгляда.

Николай Переслегин, партнер и сооснователь бюро Kleinewelt Architekten:

— Стройный небоскреб отличают выверенные пропорции и лаконичный силуэт. Его образ рожден метафорой: ледяное сердце, взятое в теплые ладони. Эти ладони оставили след — скульптурную форму фасада, в которой словно запечатлены движение и прикосновение. Внутри холодной, идеально гладкой оболочки просыпается горячее ядро — энергия нового бизнеса, искра будущего. Днем здание воспринимается как сдержанный, почти аскетичный монолит, а с наступлением сумерек начинает «дышать» светом изнутри, мягко делясь им с городом. Контраст спокойствия внешнего панциря и внутренней силы формирует образ превосходства и глубины — новый ориентир и яркий бренд локации.

При этом небоскреб — не единственная составляющая архитектурного ансамбля, созданного известным бюро Kleinewelt Architekten. По соседству расположится второе здание — более камерный 16-этажный корпус, где представлены компактные офисы от 50 кв. м. Вместе два здания создают единую смысловую композицию: одно стремится вверх, другое остается ближе к природе, что отражено в его биоморфной пластике.

Связующим элементом двух офисных башен станет каскад террас. Он органично объединит STONE SKY Ходынка с парком «Ходынское поле» и станет местом ментальной перезагрузки будущих резидентов. Общественное пространство обеспечит единство архитектуры и парка, создавая комфортную зону отдыха сотрудников и мощную точку притяжения для торгово-сервисных помещений. Это станет конкурентным преимуществом для владельцев ретейла и дополнительным подтверждением имиджа компаний-резидентов STONE SKY Ходынка как современных и внимательных к эмоциональному благополучию своих команд.

Баланс работы и жизни

Расположение офиса в высотной башне делает компанию заметнее, заявляет о ее статусности. Однако офис в STONE SKY Ходынка — это не только фактор солидности резидентов. Главное преимущество для сотрудников компаний заключается в обилии разнообразной инфраструктуры премиального бизнес-центра.

Весь деловой кластер STONE Ходынка спроектирован и продуман как отдельный микромир, где все нацелено на рост бизнеса и минимизацию временных затрат, и STONE SKY Ходынка не стала исключением. Башни станут инфраструктурным сердцем деловой локации и магнитом для партнеров и гостей парка: общая площадь торгово-сервисных помещений составит 16 тыс. кв. м. Здесь откроются бизнес-гостиные для комфортной работы, торговые помещения на первых этажах, насыщенная гастрономическая зона с выходом на озелененные террасы, где разместятся в том числе крупные сетевые операторы. Аутентичное пространство станет точкой притяжения для сотрудников и местом для встреч с коллегами и партнерами, где можно будет отдохнуть, не покидая территорию бизнес-центра.

В STONE SKY Ходынка также откроется фитнес-центр площадью 3 тыс. кв. м с собственной террасой, чтобы сотрудники офисов могли восстановить энергию после многочасового интеллектуального труда. Пространства для занятий спортом в составе бизнес-центра станут дополнением к действующему спорткомплексу на Ходынке: резиденты офисов смогут выбрать активность по душе как внутри небоскреба, так и за его пределами.