Юристы рассказали, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке
У недвижимости на вторичном рынке есть немало преимуществ перед квартирами в новостройках. Дом уже готов и находится в сложившейся локации, заранее известно, кто живет по соседству и хороша ли ближайшая школа. Однако не все решаются на покупку вторички из-за страха перед правовыми сложностями, которые в наиболее сложных случаях могут привести к потере приобретенной собственности.
Вместе со специалистами сервиса «Защита сделки» от экосистемы недвижимости М2 разбираемся, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы минимизировать риски и обезопасить приобретение жилья.
Как проверить продавца: паспорт и согласие супруга
Первое, что необходимо сделать перед покупкой квартиры, — проверить документы продавца. Начать стоит с базовой проверки паспорта: осмотреть фотографию, голограмму, водяные знаки, срок действия. Разумно также проверить действительность паспорта через специальный сервис на «Госуслугах». Если система сообщит, что документ недействителен, то паспорт может оказаться украденным, утерянным или просроченным. На этом этапе важно узнать, сколько у квартиры собственников, и, если их несколько, проверить документы каждого.
Наличие нескольких владельцев квартиры может усложнить сделку, даже если это супруги. Согласно ст. 35 Семейного кодекса России, если квартира куплена в браке, то от супруга требуется согласие на продажу. В «Защите сделки» указывают: обыкновенного написанного от руки заявления будет мало — согласие обязательно должно быть нотариально заверено, без него сделка оспорима в течение года. Ситуация усложняется, если супруги развелись.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
«Супруги, которые расстались на минорной ноте, — самые непримиримые соперники, которых можно встретить. Когда дело касается недвижимости, основной проблемой становится ее раздел. Даже если квартира до сих пор находится в совместной собственности или принадлежит бывшим супругам после раздела по долям, сильно беспокоиться не стоит: достаточно подробно и пропорционально расписать расчеты по договору купли-продажи, чтобы каждый из собственников получил соразмерную своей доле оплату за квартиру на свой банковский счет. Если брачный договор или раздел имущества были проведены менее трех лет назад, то мы в сервисе «Защита сделки» проверяем супруга продавца квартиры, поскольку не исключен вариант, что такой раздел, как и сам развод, мог быть фиктивным с целью причинить вред кредиторам, что легко впоследствии может стать причиной для оспаривания сделки».
Любопытно, что, если нотариального согласия от бывшего супруга получить не удалось, это не остановит государственную регистрацию сделки. Однако в ЕГРН обязательно внесут запись о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга.
«Если продавец не предоставил на проверку нашим юристам информацию о наличии супруга, а также не сообщил о расторжении брака за последние три года, мы можем выдать сертификат «Защита сделки», но под условием, что покупатель сам запросит необходимые документы у продавца. В отчете от наших юристов будут расписаны все риски оспаривания сделки при отсутствии таких документов», — добавила Василиса Овсянникова.
Сложные случаи: банкротство и осознание действий
Пожалуй, самый большой страх покупателя вторички — столкнуться с мошенниками. Но иногда риск представляет сделка с самим собственником. Например, когда он не имеет права продавать квартиру или может впоследствии законно оспорить договор. Пример такого сценария — банкротство продавца.
Если собственник квартиры банкрот или в процедуре банкротства, то сделки за последний год — а в некоторых случаях за три года — могут быть признаны недействительными по статье 61.2 закона 127-ФЗ. Поэтому покупателю стоит проверить финансовое положение продавца через федеральный реестр сведений о банкротстве, картотеку арбитражных дел, а также сайт Федеральной службы судебных приставов, где собраны данные обо всех исполнительных производствах. Однако и здесь есть нюанс: перечисленные базы не покажут, если продавец находится на грани банкротства, в них содержатся лишь данные по уже открытым процедурам.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
«Юристы «Защиты сделки» проверяют наличие у продавца просроченной задолженности на сумму более 500 тыс. руб., исполнительного производства, прекращения расчетов с кредиторами, нехватки имущества для погашения долга. Если что-то из перечисленного есть, квартира не получит сертификат о безопасности покупки. Но проверка касается не только прямых, но и косвенных при