Арендный стрит-ретейл: как продюсировать комфорт по запросу жителей
Современные жилые кварталы перестали быть просто набором домов. Сегодня качество жизни определяется не только архитектурой и планировками, но и тем, что ждет человека за порогом квартиры. Куда выйти за кофе, где позаниматься спортом, куда сводить ребенка на занятия — эти повседневные сценарии определяют лицо района.
Когда застройщик берет на себя ответственность не только за стены и крыши, но и за то, что будет на первых этажах, он формирует гораздо более устойчивый жилой проект. Именно поэтому Asterus — девелопер жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе — выбрал новую модель городского девелопмента: управляемый арендный стрит-ретейл.
От хаоса к экосистеме
На рынке по-прежнему распространена модель, при которой коммерческие помещения в новых домах продаются и попадают в руки разных собственников. Дальше — лотерея: кто-то откроет кофейню, кто-то пункт выдачи, кто-то оставит помещение пустым. В итоге — разрозненный набор арендаторов, дублирование функций и отсутствие единого стиля.
Asterus пошел по более сложному, но стратегически выверенному пути: все коммерческие помещения в ÁLIA остаются в собственности и сдаются в аренду. Девелопер самостоятельно формирует арендный пул, подбирая операторов, отвечающих реальным запросам жителей, которые могут быть уверены в гарантии качества и предсказуемости: никакие нежелательные форматы (дарксторы, дискаунтеры, круглосуточные пивные и т. д.) не появятся у них под окнами.
«Для нас принципиально, чтобы жизнь в ÁLIA с первых дней была обустроена безупречно, а потому мы обеспечиваем проект оптимальным набором сервисов. Наше решение о том, какие бренды и форматы появятся в жилом комплексе, всегда взвешенно и основано на постоянном диалоге с жителями. Мы буквально продюсируем комфорт по их запросам», – рассказывает коммерческий директор Asterus Юлия Обухова.
Район, который работает на жителей
Философия стрит-ретейла в ÁLIA строится на принципе «15-минутного города»: все нужное — от магазина и аптеки до фитнес-клуба и детского центра — находится в пешей доступности.
В ÁLIA формируются целые маршруты повседневного комфорта — например, для семей с детьми, которых среди покупателей квартир около 70%. Поэтому пятая часть всех ретейл-функций ориентирована на дополнительное образование, творчество и семейный досуг. Уже работают логопедический центр, языковая школа, студия лепки, школа грудничкового плавания.
Качество под контролем
Арендная модель позволяет девелоперу не только управлять профилями ретейла, но и выстраивать визуальное и архитектурное единство. Все помещения передаются арендаторам в формате shell&core: с подведенными коммуникациями, панорамным остеклением, высокими потолками (до 5 м) и возможностью гибкой планировки.
Это привлекает как сетевых операторов, так и авторские концепции ретейла. Среди действующих арендаторов — знаковые для москвичей бренды: «ВкусВилл», «Кофемания», «Сыроварня», «Аптека 36.6», кондитерская SeDelice, Vine Space, фитнес-пространство EndlessFitness, а также пункты выдачи Ozon, Wildberries и «Яндекс Маркет».
«Эти операторы не случайны. Мы целенаправленно создаем сбалансированный ретейл-ландшафт, где каждый формат вписывается в сценарий жизни», — подчеркивает руководитель группы управления активами Asterus Михаил Черныш.
Инфраструктура, которая растет вместе с районом
Развитие ретейла в ÁLIA происходит поэтапно, синхронно со строительством жилых корпусов. Сейчас программа охватывает первые две очереди застройки района, где уже живут владельцы более 2 тыс. квартир, им доступно свыше 60 коммерческих объектов. По мере сдачи и заселения новых очередей арендная структура будет расширяться. Такой подход обеспечивает гибкость — ретейл-среда не застывает, а развивается вместе с районом. Всего в ÁLIA запроектировано 56 тыс. кв. м коммерческих площадей, в которых разместятся около 100 объектов ретейла.
Учитывается также трафик нежилых объектов ÁLIA: бизнес-парка на 12 тыс. сотрудников и спортивного комплекса «Чкалов Арена», который ежемесячно посещают более 30 тыс. человек. Это создает стабильные пешеходные потоки и формирует устойчивую логистику стрит-ретейла.
Новая модель городской жизни
В жилом районе ÁLIA, спроектированном по принципу WORK.LIVE.PLAY.LEARN, ретейл не просто сдается — он режиссируется как важная часть повседневного сценария. Это создает ту самую городскую среду притяжения, которая делает проект живым.
«Современный жилой комплекс немыслим без магазинов, кофеен, аптек, салонов, сервисов. Это социальный цемент района, но, чтобы все работало, он должен быть не просто представлен, а организован. И в этой парадигме управление коммерцией через аренду становится не технической деталью, а социальным инструментом», — считает старший преподаватель кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью РАНХиГС Ксения Баландина.
Следует подчеркнуть, что в новых жилых проектах от формирования грамотной ретейл-стратегии зависит не только успех самих коммерческих площадей, но и ценообразование всего района. По некоторым оценкам, это дает дополнительно 10–20% к стоимости объекта, за которую покупатели готовы платить.
РЕКЛАМА. ООО Резиденс.
erid: 2SDnjeZeFUB
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»