В Подмосковье выставили на торги заброшенный жилой микрорайон
В чем феномен огромного долгостроя
«Дом.РФ» выставил на торги недостроенный микрорайон Кузнечики-2 под Подольском в Подмосковье. Квартиры в нем предназначались для военных, однако проект так и не удалось реализовать. Аукцион состоится 14 ноября, говорится в пресс-релизе госкомпании.
В составе лота — участки общей площадью 40,66 га и недвижимость суммарной площадью 213,8 тыс. кв. м. Заявки на участие в торгах принимаются до 10 ноября. Начальная цена лота — 4,75 млрд руб., говорится в сообщении.
Рассказываем, почему почти готовый к эксплуатации микрорайон оказался заброшен на долгие годы.
Каким должен был быть микрорайон
Недостроенный микрорайон Кузнечики-2 известен как один из самых долгих самостроев, который так и не был реализован застройщиком МСМ-5. Он находится в поселке Кузнечики, в районе улиц 43-й Армии и Кирова. Здесь планировалось разместить многоэтажные жилые дома серии ГМС-2001, отличающиеся повышенной сейсмоустойчивостью, увеличенной площадью квартир и наличием сервисных помещений на первых этажах (колясочные, консьержные). Проект не был завершен, однако построенные дома находятся в удовлетворительном состоянии, уточнили в «Дом.РФ»
«Жилые дома на месте бывшей военной части начали строить больше десяти лет назад. В 2010 году многоэтажки должны были быть введены в эксплуатацию. Когда стройка подходила к концу, оказалось, что эти земли не предназначены для жилищного строительства, с подключением коммуникаций также возникли проблемы. В итоге работы встали, а почти готовые дома все это время стоят брошенными», — рассказал директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.
Татьяна Сергеева, ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Подольске:
— Микрорайон Кузнечики в свое время строился для военных и считался на тот момент одним из образцово-показательных районов Подольска, он должен был стать районом с хорошо развитой инфраструктурой, комфортной городской средой и качественным строительством. Кузнечики-2 фактически были продолжением хорошо развитого микрорайона Кузнечики, где есть вся необходимая торговая и социальная инфраструктура. Поэтому сама локация является достаточно привлекательной и перспективной для застройщиков.
Фактически Кузнечики — это город в городе, в котором все в шаговой доступности. Рядом находятся парк-усадьба «Дубровицы», лыжероллерная трасса, лес, строится свой крупный ТРЦ с кинотеатром, есть спортивный центр, сетевые магазины и известный за пределами Подольска продуктовый рынок.
Почему проект не удалось реализовать
История с заброшенным микрорайоном Кузнечики-2 в Подольске — яркий пример разбалансировки во взаимодействии между различными структурами власти, утверждают аналитики рынка.
«Дома для военных еще в 2000-е годы на своих землях начало строить Министерство обороны. Однако военное ведомство не учло вид разрешенного использования, не предназначенный под жилье. Мэрия Подольска отказалась подключать здания к коммуникациям без их передачи в собственность города. Минобороны категорически отказалось от предложения, хотя использовать постройки по назначению тоже не могло. Здесь есть как почти готовые дома, так и объекты на этапе котлована. Все они не обладают надлежащим юридическим статусом, так что участок является очень проблемным. Ситуацию усугубляют дефекты в конструктиве домов, возникшие из-за несоблюдения правил консервации», — рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Кроме того, на участке даже происходили трагедии: например, игравшая здесь школьница погибла, провалившись в лифтовую шахту, поделился Руслан Сырцов. По его словам, в Кузнечиках-2 накопилось много негативных факторов как с правовой и инженерной, так и с моральной точки зрения.
Что будет на месте долгостроя
В объявлении о торгах указано, что на месте недостроенного микрорайона победитель торгов сможет реализовать крупный жилищный проект. Однако на данный момент и в текущих экономических условиях столь значительный по площади и наличию непростого бэкграунда проект реализовать достаточно сложно, считает Ирина Доброхотова. По ее словам, велика вероятность наличия серьезных обременений на землю, неясна ситуация и с коммуникациями. «То есть дополнительные расходы там в любом случае будут большие. Как правило, такие проекты не уходят с торгов с первого раза», — поделилась основатель bnMAP.pro.
«На текущий момент достройка существующих панельных домов старых серий экономически нецелесообразна. Расходы на завершение строительства превышают затраты на демонтаж и возведение новых современных жилых зданий. В связи с этим оптимальным решением видится полная реконструкция территории с учетом современных требований к жилью и инженерной инфраструктуре», — отметил директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев.
В отрыве от этих обстоятельств заявленная сейчас стоимость продажи участка — 4,75 млрд руб. — выглядит рыночной, однако даже для застройщика, тесно сотрудничающего с местным муниципалитетом, Кузнечики-2, вероятно, окажутся слишком проблемными, чтобы приобретать их без дисконта, считает управляющий директор компании «Метриум». Он подчеркнул, что построенные здесь дома служат, скорее, балластом, чем преимуществом. Вероятнее всего, их придется сносить и начинать реализацию проекта с нуля, считает основатель bnMAP.pro.
При этом стоит отметить, что комплексной застройки в Подольске практически нет и такой большой проект явно стал бы интересен для потенциальных покупателей жилья, но многое будет зависеть от ценовой политики и концепции завершения строительства, а также перспектив улучшения транспортной доступности этой локации, уточнила Татьяна Сергеева из «Этажей». По ее мнению, если будущий застройщик решит достраивать существующие объекты, здесь важно будет побороть уже сложившийся в Подольске стереотип безнадежного долгостроя.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
