ВС пояснил, когда мораторий на штрафы за задержку сдачи жилья неприменим
Штраф в пользу покупателя за задержку передачи квартиры в новостройке в некоторых случаях можно возложить на застройщика и в период действия моратория на неустойки. Главное — чтобы мораторий не пришелся на тот период, когда застройщик был обязан в добровольном порядке скомпенсировать неустойку, еще до обращения покупателя в суд. Об этом пишет «Адвокатская газета» со ссылкой на определение Верховного суда.
Что произошло
Несколько лет назад покупатель заключил договор долевого участия (ДДУ) на апартаменты в новостройке стоимостью 45,8 млн руб. Застройщик должен был их достроить и передать до конца того же года. Однако в реальности процедура задержалась на 1,5 месяца.
Мораторий на неустойки в тот период не действовал и покупатель отправил претензию застройщику, следует из материалов Верховного суда. Однако застройщик претензию проигнорировал и добровольно выплаты не произвел.
После этого покупатель обратился в суд. Он требовал взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи объекта на 1,5 месяца в размере 610 тыс. руб., а также компенсацию морального вреда в размере 50 тыс. руб. и штраф, равный 50% от присужденной судом суммы. Суд удовлетворил требование лишь частично — он присудил 200 тыс. руб. неустойки и 5 тыс. руб. за моральный вред, следует из определения Верховного суда. Но во взыскании штрафа было отказано.
Не согласившись с таким решением, покупатель апартаментов обратился в апелляционный суд. В тот момент уже действовал мораторий на неустойки для застройщиков, ссылаясь на который новая инстанция оставила решение предыдущего суда без изменения. Не удовлетворившись результатом, покупатель обратился в Верховный суд.
Мораторий на неустойки застройщикам
Мораторий — это временная мера, освобождающая застройщиков от выплаты покупателям неустойки (к которым также относятся штрафы и пени) за задержку передачи им жилья в новостройках.
- Впервые мораторий был введен в пандемию и действовал с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
- Заново эта мера стала применяться после начала специальной военной операции и распространялась на период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.
- С 22 марта 2024 года мораторий вернули в третий раз, а в конце прошлого года продлили до 30 июня 2025 года. Таким образом, мораторий на неустойки застройщикам действует и сейчас.
Что разъяснил Верховный суд
Как пояснил Верховный суд, чтобы с застройщика можно было взыскать неустойку, мало, чтобы сама задержка пришлась на период без моратория. Многое зависит от того, когда именно истек срок, в который застройщик добровольно должен был удовлетворить законные требования покупателя за задержку передачи ему объекта долевого строительства (а в данном случае их застройщик удовлетворять отказался).
- Если этот срок истек до начала действия моратория, на застройщика налагается штраф в размере 50% от присужденной покупателю суммы независимо от даты принятия судебного решения. При этом не важно, когда именно было вынесено само судебное решение — оно может быть вынесено даже в период действия моратория. Однако в этом случае на выплату застройщику дается отсрочка, ее можно будет произвести по окончании моратория.
- Если же этот срок истек в период действия моратория, то штраф взысканию с застройщика не подлежит.
В данном случае покупатель несколько раз обращался с претензиями — и задолго до того, как начал действовать мораторий, и после его введения. Однако суды не учли эти нюансы и вынесли некорректные решения. В связи с этим Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций не взыскивать с застройщика штраф и вернул дело на новое рассмотрение.
Мораторий на неустойки, которые по закону «Об участии в долевом строительстве» могут быть возложены на застройщиков за задержку передачи покупателям квартир в новостройках, действует и сейчас. Как пояснял Минстрой, продление способствует снижению риска банкротства застройщиков, что призвано содействовать своевременному завершению строительства.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»