Главные тенденции на рынке офисов в 2021 году. Мнения экспертов
Рынок офисной недвижимости постепенно восстанавливается и адаптируется к условиям жизни в пандемию и перевода большого числа сотрудников на удаленку. Все более востребованными становятся коворкинги и гибкие офисы, арендаторы адаптируют уже существующие офисы под новые запросы, депелоперы переосмысляют будущие проекты. Эти и другие главные тенденции на рынке офисной недвижимости в 2021 году отметили участники рынка коммерческой недвижимости в опросе «РБК-Недвижимости».
Опрос проводился среди участников премии в сфере девелопмента PROESTATE & TOBY AWARDS 2021. Профессиональная премия проводится оргкомитетом международного инвестиционного форума PROESTATE и американской Ассоциацией домовладельцев и управляющих зданиями при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Ассоциации инвесторов Москвы.
«Восстановление рынка офисной недвижимости — главная тенденция 2021 года»
Константин Пыресев, генеральный директор RD Management:
— Одной из наиболее заметных тенденций уходящего года можно назвать восстановление рынка офисной недвижимости. Ввод новых площадей в этом сегменте за первые три квартала 2021 года более чем вдвое превысил общий объем ввода 2020 года, что можно объяснить, с одной стороны, отложенным спросом, а с другой — активным ростом e-commerce- и digital-компаний, на чью отрасль приходится 27,9% в общем объеме сделок.
Отдельно хотелось бы отметить рекордные показатели вакантности в «Москва-Сити» (на данный момент они находятся на уровне 3,9%, и наблюдается тенденция к еще большему снижению). Падение темпов строительства и ввода новых площадей в 2020 году привело к тому, что крупным игрокам стало проблематично найти офис большой площади, отвечающий при этом всем требованиям к классу пространства. «Москва-Сити» в этой ситуации — удачный баланс локации, наличия достаточных метражей для аренды и статусности офиса. По той же причине можно отметить и тенденции к популяризации формата BTS, а также рост количества гибких пространств (позволяющих использовать метраж на 120% при наличии системы shared desk — что также является закономерным итогом пандемии).
В сегменте офисной недвижимости мы оцениваем все вышеперечисленные тенденции как долгосрочные. Можно сказать, что последние два года сформировали новые требования арендаторов с приоритетом на максимальную эффективность и комфорт, поэтому smart-офисы, гибкие пространства, внедрение зеленых технологий, направленных на экономию электроэнергии, останутся с нами и будут продолжать развиваться.
«Активное развитие получил рынок коворкингов и гибких офисов»
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:
— На рынках Москвы и Петербурга продолжают вводиться новые масштабные проекты гибких офисов, пример — развитие бизнес-квартала «Невская Ратуша» в Петербурге.
Активное развитие получил рынок коворкингов и гибких офисов. В таких проектах арендаторов привлекает отсутствие вложений. Крупные сетевые проекты прибегли к развитию микрорайонного формата. В целом по итогам 2021 года прирост сегмента гибких офисных площадей в Петербурге может составить 22 012 кв. м (при условии запуска всех анонсированных проектов).
«Современные офисные здания перестают быть просто местом работы»
Елизавета Голышева, директор по управлению активами и аренде Metrika Investments:
— Рынок офисной недвижимости весь 2021 год находился под влиянием новой реальности, в которой живут компании-арендаторы: переосмысление роли офиса, решение вопроса роста продуктивности сотрудников, обеспечение их лояльности за счет организации офиса нового формата и создания иного пользовательского опыта, а с другой стороны — снижение издержек на содержание и управление офисным пространством.
В этих условиях девелоперы начинают активно переосмысливать подходы при проектировании и строительстве новых офисных зданий, ориентируясь на изменившиеся требования арендаторов и фокусируясь на инструментах, повышающих привлекательность своего как текущего, так и будущего предложения. К таковым относятся планировочные решения, пересмотр роли и наполнения инфраструктуры в проектах, развитие нового подхода в офисных зданиях — «пространство как услуга», а также поиск решений, позволяющих снижать затраты на эксплуатацию, в том числе при помощи цифровых технологий.
Такие подходы выступили драйвером для формирования ключевых трендов, которые сейчас меняют офисный рынок и, очевидно, сохранятся и будут активно развиваться в долгосрочной перспективе.
Современные офисные здания перестают быть просто местом работы — девелоперы стремятся создавать многофункциональные проекты, новые точки притяжения, в которых есть все необходимое для жизни и работы сотрудников. Поэтому крупные бизнес-центры, как правило, интегрированы в состав комплексных проектов, подразумевающих многофункциональную застройку более масштабных территорий и реализующихся по модели Work.Live.Play.Learn.
Одним из самых ярких офисных трендов в 2021 году можно назвать «гибкие решения для офисных пространств». Этот тренд, очевидно, будет укреплять свои позиции и в 2022 году, прежде всего за счет появления новых игроков в этом сегменте среди девелоперских структур и собственников объектов и вытеснения с рынка мелких операторов гибких пространств, предлагая компаниям-арендаторам уникальные возможности портфельных сделок с крупными игроками, где часть недвижимости можно держать в гибкой аренде, а часть — в классической.
«Основные показатели офисного рынка превзошли ожидания»
Анастасия Малкова, управляющий партнер STONE HEDGE:
— На протяжении всего 2021 года рынок офисной недвижимости развивается по оптимистичному сценарию. Прогнозы начала 2021 года пересматриваются в сторону повышения, так как основные показатели превзошли ожидания.
Продолжается трансформация восприятия офиса, которая смещает спрос именно в сторону качественных объектов. Теперь это не просто помещение с необходимой мебелью и компьютерами. Актуальное среди прогрессивных компаний представление об офисах в том, что теперь это главный артефакт корпоративной культуры. Выросла социальная функция пространства для работы. Это центр коллабораций, место, где сотрудники охотнее и эффективнее общаются, становятся продуктивной командой, растут профессионально, сохраняя здоровье и благополучие.
Жители мегаполиса стали больше внимания уделять здоровому образу жизни, своему психологическому и ментальному здоровью. Ориентируясь на запрос потребителя, девелоперы активно следуют экотрендам, фокус которых направлен на здоровую среду и благополучие резидентов. Исходя из этого растет популярность концепции Healthy building, которую мы реализуем в премиальном офисном квартале STONE Towers, и роль человекоцентричного подхода, который лег в основу всех бизнес-центров STONE. Он выражается в том числе и в создании общественных пространств с развлекательной и спортивной функциями внутри бизнес-центров.
Резиденты стали уделять больше внимания не только самим квадратным метрам внутри зданий, но и пространству вокруг. Логичная реакция рынка — девелоперы формируют предложение за счет комплексных проектов, неотъемлемой частью которых становятся благоустройство, озеленение, создание качественных общественных пространств. Как следствие — ответственность девелоперов за участие в создании комфортной среды не только для своих клиентов, но и для горожан в целом. Параллельно фокус смещается с закрытых территорий с ограниченным доступом на открытые общественные пространства, доступные для всех.
«Переход на удаленную работу привел к реконфигурации прежних офисов»
Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT TM:
— Основной тренд, который сильно проявился в период пандемии, — переход компаний на удаленную работу, гибридный график, что ведет к реконфигурации прежних офисов. Большинство компаний не понимают, как должно быть организовано пространство, сколько его нужно. В связи с этим вырос спрос на аналитику и стратегии организации рабочих пространства под запросы компании, как выросло и количество обращений к специалистам, занимающимся этими вопросами профессионально. Сами арендаторы стали более скрупулезно изучать качество проектных решений, они выбирают помещения, в том числе с точки зрения их внутренней, технической начинки или имеющегося потенциала. При этом многие компании пытаются произвести изменения в офисах своими силами, не учитывая множество факторов, что не всегда приводит к желаемому результату.
Работодатели и люди начали обращать внимание на то, как качество пространства влияет на производительность и удовлетворенность сотрудников. В процессе реновации офисов компании пытаются улучшать эти факторы — качество микроклимата, освещения, внедряют решения по озеленению — все для того, чтобы сделать пространства удобными, дружелюбными и качественными. Все большее внимание уделяется технологическим решениям и подходам — инженерии, расчету потребления энергоресурсов, то есть тем составляющим, которые должны быть функциональны и не требовать кардинальных изменений в процессе эксплуатации.
«Инновации, коворкинги и изменения внутренних пространств офисов»
Булгакова Александра, директор по развитию УК «СИТИ»:
— В новых проектах бизнес-центров можно отметить применение инновационных решений как в части конструктива здания, так и при реализации инженерных систем и фасадных решений, объекты класса А строятся в соответствии с зелеными стандартами LEED и BREEAM. В целом наблюдается движение в сторону более футуристической архитектуры, архитекторы уходят от классических форм.
Меняются и внутренние пространства современных бизнес-центров. Офисы становятся более комфортными для арендаторов благодаря увеличению количества сервисов от управляющих компаний — создание комфортных общественных пространств, почтовые сервисы, системы навигации, установка автоматизированного оборудования, консьерж-сервис, служба ресепшен, оперативная обратная связь и заказ услуг через мобильное приложение.
Активно развивается формат коворкингов: если раньше потребителями данного вида офисов были преимущественно единичные сотрудники-фрилансеры, то сейчас подобные офисные помещения арендуют крупные компании.