Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Мишустин напомнил главам регионов о личной ответственности за вакцинацию Общество, 17:35 Time впервые выбрал «ребенка года» Общество, 17:33 Помощь российскому экспорту. Что важно знать РБК и Моспром, 17:20 Какие конкурсы и олимпиады помогают школьникам поступить в престижный вуз РБК и АНО «РСВ», 17:15 Мишустин накануне вакцинации встретился с производителями. Видео Общество, 17:10 «Укроборонпром» прекратит существование в следующем году Политика, 17:09 Комфортное жилье в России: какие новостройки возводят сегодня девелоперы Недвижимость, 17:05 Чек-лист: что делать, если ваше изображение использовали для дипфейка Индустрия 4.0, 17:00  Российские биатлонисты показали худший результат в Кубке мира Спорт, 16:58 Vnukovo Country Club: пространство для развития детей РБК и Vnukovo Country Club, 16:46 Путин потребовал от регионов оказывать помощь инвалидам «не для галочки» Политика, 16:39 Чат-бот «Сбера» теперь ответит на вопросы по программам страхования жизни Пресс-релиз, 16:37 Три секрета эффективных грузоперевозок РБК и Scania, 16:32 При взрыве на фабрике в Воронежской области пострадали пять человек Общество, 16:25
В России хотят запретить строительство апартаментов. Что это значит
Жилье ,  
0 

В России хотят запретить строительство апартаментов. Что это значит

Минстрой собрался запретить строительство апартаментов. Что это значит для покупателей такой недвижимости и для рынка жилья в целом?
Фото:Max_Ryazanov/shutterstock
Фото: Max_Ryazanov/shutterstock

Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов.

«Будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое <...> C какого-то момента мы должны себе сказать: все, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил 19 ноября замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации. Те объекты, которые уже построены, должны «попасть под амнистию» и быть учтены в общем объеме ввода жилья, подчеркнул он.

Что такое апартаменты

Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5% и может достигать 2%.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Читайте также Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов

Что говорят эксперты

Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с экспертами о том, что означает возможный запрет на строительство апартаментов для их покупателей и для рынка жилой недвижимости в целом.

История формата

Первые апартаменты в Москве начали появляться в еще в начале 2000-х годов. Изначально это были единичные проекты — в основном элитные лофты после редевелопмента исторических зданий и особняков, которые не имели жилого статуса. Впервые как о явлении на рынке о них заговорили после появления первых небоскребов в «Москва-Сити» в 2006 году, где кроме офисов были и проекты с апартаментами для жизни.

Относительно массовый характер это явление приобрело в результате кризиса 2008 года, когда девелоперы, чтобы не обанкротиться, начали активно переформатировать свои офисные проекты в апартаменты. В 2013 году вышли первые проекты массового сегмента. С тех пор доля таких проектов на рынке жилья начала активно расти.

Апартаменты как квази-жилье изначально были спорным решением, считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. В тот момент, когда в них переделывались офисные проекты, во время кризиса 2008–2009 годов и большой вакансии на офисном рынке, у такого решения было определенное оправдание — оно позволило спасти многих девелоперов и Москву от недостроев и заброшенных площадок, объясняет эксперт. Но дальше девелоперы, по ее словам, зачастую использовали формат апартаментов не столько исходя из ограничений участка, сколько из желания сэкономить на инсоляции и других качественных характеристиках. В дальнейшем апартаменты могли бы развиваться в формате апарт-отелей, а также в рамках проектов реконструкции архитектурных памятников, где классическое жилье невозможно, говорит Широкова.

Генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко назвал высказанные Минстроем предложения большим шагом вперед. «Закрепление статуса жилого помещения за апартаментами позволит людям существенным образом снизить стоимость содержания данного формата жилья, а также получить возможность постоянной регистрации в данных помещениях, со всеми позитивными последствиями для себя», — сказал он.

Вопрос статуса

Тема урегулирования статуса апартаментов обсуждается уже не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.

Однако пока само предложение Минстроя порождает много вопросов. «Из слов замминистра неясно, когда планируется ввести запрет на строительство апартаментов и коснется ли он строящихся объектов. Нет ясности по поводу того, что понимается под так называемой амнистией: повлияет ли она на налогообложение и стоимость коммунальных услуг или только позволит регистрироваться по месту жительства», — отметил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Также непонятно, какой объем предложения апартаментов войдет в перечень по амнистии, по каким критериям будут оцениваться объекты, добавила гендиректор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

По данным агентства «Метриум», по итогам третьего квартала 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса экспонировалось 68 проектов с общим числом продаваемых лотов 6420 единиц площадью 360,8 тыс. кв. м.

Рынок апартаментов имеет свою специфику: большая доля предложения относится к премиальному сегменту (43%) и бизнес-классу (38%), продолжает Кузнецова из «БОН ТОН». «Если речь идет о стадии строительной готовности при решении вопроса об амнистии, то доля введенных апартаментов составляет 30%, на заключительной стадии строительной готовности (от фасадно-отделочных работ до стадии благоустройства) находится еще 38%, на начальной стадии — 24% предложения», — добавила эксперт.

Читайте также Правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года

Что будет с уже начатыми проектами

Сейчас существует две большие группы апартаментов. Первая — помещения бывших промышленных предприятий или исторические здания, реконструированные под апартаменты. Вторая — вновь построенные здания на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры. «Возможно, речь идет о возможности доработать градостроительные регламенты, чтобы застройщики могли строить на таких участках жилье», — не исключил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Предложенные изменения не коснутся проектов апартаментов, которые только начинают строить и которые будут введены через два-три года, считают эксперты. «Я думаю, всех начатых объектов апартаментов, по которым уже получена разрешительная документация, запрет не коснется, они будут достроены и учтены», — сказал Попов.

Запрет строительства апартаментов, по мнению экспертов, не приведет к серьезным последствиям для рынка жилья и не отразится существенно на ценах и предложении. Это связано с тем, что доля апартаментов в общем объеме строительства жилья невысокая. В основном апартаменты характерны для Москвы и Санкт-Петербурга. По оценкам ЦИАН, сейчас на рынке жилья Московского региона на апартаменты приходится около 15% предложения и спроса, а в начале 2010-х годов этот показатель составлял 30–40%. «Поэтому влияние на предложение и цены в масштабах страны будет несущественным», — считает Алексей Попов.

Наталия Кузнецова из «БОН ТОН» допускает рост цен на апартаменты, которые подпадут под амнистию. «Любое сокращение предложения при существующем спросе приводит к росту цен. Особенно это касается тех проектов, которые подпадают под требование построенных. Прирост цены может составлять не менее 15%», — считает она.

Девелоперы, которые строили апартаменты, в случае введения запрета сконцентрируются на строительстве комплексов с квартирами. «Если застройщик ранее специализировался на строительстве апартаментов, то ему не составит большого труда быстро переключиться под строительство жилых помещений, так как принципиальных отличий в строительных процессах у данных объектов не существует, отличие прослеживается лишь на уровне проектных решений», — объяснил Николай Алексеенко из РАСК.

Читайте также Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать

Главное Найти квартиру Лента