Цены на жилье в новостройках Москвы с эскроу и без. Где дешевле
Стоимость квартир в московских новостройках с применением эскроу-счетов оказалась на 14% ниже, чем в домах, которые строятся по старым правилам привлечения денег от дольщиков, говорится в исследовании агентства недвижимости «Метриум». С такой оценкой не согласились в компаниях Est-a-Tet и «Азбука жилья». По их подсчетам, стоимость жилья с использованием эскроу-счетов почти сопоставима с дореформенными проектами.
Разночтения в экспертных оценках связаны с разной выборкой. Например, в «Метриуме» рассчитывали стоимость 1 кв. м на основе мониторинга рынка новостроек комфорт- и стандарт-класса. Это 84 жилых комплекса, или 902,8 тыс. кв. м. В Est-a-Tet для оценки стоимости 1 кв. м в проектах с реализацией по эскроу-счетам и по договорам долевого участия учитывалось 94 жилых комплекса комфорт-класса, или 955 тыс. кв. м.
Читайте также Счета эскроу: как работать новая система покупки жилья
По оценкам аналитиков «Метриума», в августе 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках массового сегмента, где применяются новые правила финансирования, составила 170,1 тыс. руб. А в проектах, где жилье продается по старым правилам, средняя цена 1 кв. м — 197,8 тыс. руб.
Еще год назад ситуация была противоположной: квартиры в новостройках по новой схеме продаж реализовывались дороже. Например, в июле 2019 года (в первый месяц действия новой схемы) новостройки с применением эскроу-счетов продавались в среднем по 178,5 тыс. руб., а без них — за 166,7 тыс. руб. Разница в ценах составляла 7%. К началу 2020 года тенденция изменилась — квартиры в новостройках с продажей по старым правилам стали немного дороже: средний «квадрат» там стоил 179,6 тыс. руб., а в новостройках с применением счетов эскроу — 176 тыс. руб. К середине 2020 года ценовой разрыв между ними увеличился еще больше и к концу лета достиг 14% в пользу проектов с реализацией по старой схеме, указывают аналитики «Метриума».
Данные: «Метриум»
Такую динамику они объясняют строительной готовностью проектов. Сейчас большинство новостроек, квартиры в которых продаются по старой схеме, находятся на высокой стадии готовности, соответственно, цена в них выше. Доля новостроек в массовом сегменте, реализуемых с использованием эскроу-счетов, с июля 2019 года по август 2020 года выросла с 11% до 59%.
У аналитиков Est-a-Tet другие оценки: по их данным, год назад московские новостройки массового сегмента с применением эскроу-счетов продавались по цене 164 тыс. руб. за 1 кв. м, а по старой схеме — по 177 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас 1 кв. м в новостройках, которые реализуются по новым правилам, стоит 191 тыс. руб., а по старым — 189 тыс. руб. То есть разницы в цене между проектами почти нет. «Это связано с ростом уровня строительной готовности новостроек, реализуемых по счетам-эскроу, а также с увеличением доли таких проектов и изменением структуры предложения», — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Эксперты агентства недвижимости «Азбука жилья», основываясь на анализе данных по жилым комплексам в границах Старой Москвы (без учета строек в Новой Москве и элитного жилья), пришли к выводу, что сейчас средняя стоимость 1 кв. м в проектах с использованием эскроу-счетов немного выше (на 3,4%), чем в ЖК с продажами по ДДУ: 231 против 223,5 тыс. руб. В расчет бралась стоимость всех квартир, кроме элитной недвижимости.
Это не означает, что стоимость в новостройках с продажей по эскроу всегда обязательно выше: многое зависит от конкретных объектов (месторасположение, качественный уровень, инфраструктура и т. д.), отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. «Если рассмотреть один и тот же сегмент и одну и ту же стадию строительства, то может наблюдаться и обратная ситуация. Например, в комфорт-классе на стадии возведения нижних этажей средняя стоимость в комплексах с реализацией по эскроу ниже на 3,7% (214,1 тыс. руб.), чем в комплексах со старой схемой продаж (222,4 тыс. руб.)», — пояснил он. То есть, действительно, квартиры в жилых комплексах могут быть сейчас дешевле, чем в проектах, которые достраиваются по старым правилам.
В целом серьезного роста цен (до 20%), который предсказывали при переходе на новую модель финансирования, не произошло, а новостройки со схемой продаж по эскроу-счетам оказались сопоставимы или даже дешевле дореформенных проектов. «Вопреки различным прогнозам мы не увидели краха застройщиков, а рост цен в большей степени был обусловлен такими факторами, как снижение ипотечных ставок, увеличение спроса, девальвация рубля, повышение себестоимости строительства», — подытожила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
О долевой реформе
С 1 июля 2019 года строительная отрасль России перешла на новые правила финансирования жилищных проектов. С этого времени строительство и продажа новостроек ведутся с использованием эскроу-счетов — специальных банковских счетов, на которых хранятся деньги дольщиков. Застройщик получает к ним доступ только после сдачи дома, а строительство осуществляет за счет банковских кредитов. В случае банкротства девелопера деньги возвращаются покупателям квартиры. Таким образом реформа должна исключить появление обманутых дольщиков.
Проекты, запущенные до реформы, продолжают строиться по прежним правилам привлечения средств от граждан.
Согласно данным «Дом.РФ», по состоянию на 1 сентября 2020 года в России с использованием эскроу-счетов строится 39% всего многоквартирного жилья. Около 80% строительства по новым правилам приходится на крупнейшие регионы.
Реформа долевого строительства обсуждалась долго. Ее проведение ускорило в том числе банкротство крупнейшего подмосковного застройщика Urban Group. Проблемы у компании начались в 2018 году. По предварительным оценкам, пострадали 19,6 тыс. дольщиков. Сейчас Фонд защиты прав дольщиков завершает строительство 63 многоквартирных жилых домов в шести жилых комплексах Urban, еще по двум домам ЖК «Солнечная система» было принято решение о выплате компенсаций.