Ипотека на загородный дом: почему буксует программа
В нынешнем году главным событием на рынке недвижимости должна была стать пилотная программа финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Ее идея в том, чтобы создать на загородном рынке единый продукт для покупателей домов, строителей и банков, что даст эффект, сравнимый с тем, который получила строительная отрасль после появления ипотеки на рынке долевого строительства. Однако до сих пор «что-то идет не так».
Эта программа подразумевает проектное финансирование проектов ИЖС с одновременным открытием доступа к строительной (относительно дешевой) ипотеке для населения. Выгодно это всем без исключения: и властям, у которых начнут развиваться территории, и девелоперам, получающим «упакованный» кредитный продукт, позволяющий не торговать участками, а продавать домовладения, и банкам, открывающим подкрепленный реальным спросом гораздо более широкий круг заемщиков, и самим покупателям жилья, у которым появляются совершенно новые, при этом защищенные от финансовых потерь, возможности.
Заинтересованы все стороны. Покупатели — в безопасности своих денег, банки — в дополнительном доходе с огромного объема рынка, строительные компании — в обеспечении финансами и себя, и субподрядчиков. Кроме того, прозрачность рынка индивидуального жилищного строительства приведет и к еще большему увеличению объема самого этого рынка, особенно с появлением доступной ипотеки.
Сейчас взаимодействие застройщика и покупателя на ИЖС делится на два этапа. Застройщик объявляет о строительстве поселка, публикует проекты, говорит о единстве архитектурного стиля, а потом продает участки без подряда. И чаще всего в рассрочку. Сперва он думает: у меня крутой проект по невысокой цене, его будут покупать. Клиент приходит, интересуется — и идет в банк за ипотекой. Банк ему отвечает: а участок должен быть в собственности; а помимо участка дайте нам обеспечение, желательно в виде квартиры, желательно без обременений (начиная с прописанных детей и заканчивая ипотекой). Что же делает в ответ на это клиент? Разворачивается и уносит свои деньги в «долевку» либо заключает договор купли-продажи участка в рассрочку, года за два рассчитывается за него и только после этого начинает свою стройку. Тоже история не на один год: сперва фундамент, потом стены, потом кровля, и на каждый этап может уйти до года. Потому что банковских денег фактически нет, возможен безумно дорогой потребительский или ломбардный кредит под 23–24%, который берут только, если понимают, что в ближайшее время появятся доходы и этот кредит можно будет закрыть буквально за полтора — два десятка месяцев. Тогда как обычная потребность в кредите — на срок 5–15 лет.
Сейчас рынок ИЖС по большей части в теневой зоне. Люди покупают участки, заключают подрядный договор и строят дома на свои средства. Большинство подрядчиков — либо ИП, либо совсем небольшие строительные компании, которые ведут максимум три объекта в год. Страдает и качество строительства, потому что нет полноценных проектов и контроля, страдает архитектурный облик новых поселений — и при этом покупатели несут риски, так как не защищены ни от недостроя, ни от увеличения смет, ни от срыва сроков.
Пилотная программа финансовой поддержки ИЖС решает все эти проблемы, так как предлагает комбинированную модель: проектное финансирование на земельный участок и инфраструктуру проекта организованного поселка, ипотека — на строительство домов. Среди параметров проектного финансирования — права на участок (собственность или право аренды застройщика и, если того требует закон, — наличие исходно-разрешительной документации). Срок реализации проекта — до пяти лет, недисконтированный PI — от 1,3. К тому же, если поселок больше чем на 50 домов, должна быть в доступе социальная инфраструктура, потому что финансирование ее строительства не подразумевается. Дома в поселках должны быть пригодны для круглогодичного проживания и подключены к системам инженерных коммуникаций. Отдельное требование: необходимы типовые проекты коттеджей общей площадью от 70 до 300 кв. м.
Процентная ставка по ипотеке — на уровне кредитования под залог квартиры в многоквартирных домах, но дополнительного обеспечения не требуется; высокий порог максимальной суммы кредита при низком уровне первоначального взноса; а также — возможность использования кредитных денег на подключение дома к коммуникациям и на внутреннюю черновую и внешнюю отделку.
А правовая конструкция предполагает, среди прочего, единовременный ввод всего комплекса, это нужно для контроля и эффективного использования средств, к тому же гарантирует покупателям домов приемку на уже застроенной территории, а не среди идущего строительства соседних коттеджей. Необходимо применение счетов эскроу или подобных. Так как поселок нужно сдавать одномоментно или очередями, потребуются механизмы, обеспечивающие защиту интересов покупателей коттеджей. Например, возможно использование конструкции, применяемой в рамках 214-ФЗ. Эскроу-счета, раскрываемые для застройщика лишь после сдачи проекта, подразумевают, конечно же, проектное финансирование.
С конца 2019 года мы с нашим проектом поселка Omakulma — Annino под Петербургом принимаем участие в «притирке» понятных, вроде бы, из практики применения 214-ФЗ механизмов, и могу свидетельствовать, что процесс этот, предельно трудоемкий, к результату до сих пор не привел. На рынке ИЖС проектного финансирования так и не появилось, хотя мы уже близки к нему, находимся в процессе согласования с банком всех этапов. Нет форм документов, заточенных под ИЖС, и их приходится создавать буквально с листа. Нет понимания, как работать с ИЖС, ведь наша документация резко отличается от привычной на рынке ДДУ: нет градостроительного плана земельного участка, нет ИРД, разрешения на строительство фактически тоже нет, оно носит уведомительный характер. Нет понятия «ввод дома в эксплуатацию», мы лишь ставим дом на кадастровый учет. Приходит кадастровый инженер, делает замеры, готовит техпаспорт — и документы отправляются на кадастр, после чего появляется право собственности на жилой дом. Нет строительных экспертиз, потому что коттеджей больше трех этажей практически никто не строит, мы — точно нет. И эта, вроде бы, простота приводит к непреодолимым по сей день сложностям: банки привыкли работать с большим количеством документов.
Наконец, ситуация осложняется еще и тем, что сегодня нет никаких статистических данных о продажах домовладений. Причины этого описаны выше: в основном продаются участки, зачастую в рассрочку, потом заключаются договоры строительного подряда, а после постройки дома далеко не все собственники ставят его на кадастр, не торопясь начинать платить налоги. Так что мы можем следить только за динамикой продаж участков. Но и они продаются крайне интересно: помимо рассрочки, есть еще незаявленные платежи наподобие вступительных взносов в СНТ, ДНП, ЗПИФы — таким образом застройщики покрывают затраты на инженерные сети. А чтобы получить проектное финансирование, нужно сделать маркетинговое исследование с прогнозом продаж. Корректных данных нет даже со вторичного рынка, чтобы попробовать сделать оценку, исходя из аналогов. Эти дома могут стоять в предложении годами, не продаваясь, потому что в 1990–2000-х их строили с нарушениями ПЗЗ, и теперь их в принципе не поставить на кадастровый учет, на них не дадут ипотеку даже как на готовое жилье.
Для банка эта история будто кот в мешке, им непонятна ни процедура, ни ликвидность проектов ИЖС. Малый строительный бизнес такая ситуация, вроде бы, устраивает, если продолжать работать по накатанной. Однако для вывода рынка ИЖС из тени, дав ему при этом мощнейший импульс, способный увеличить его в разы и снизить порог входа для покупателей, нужно соучастие всего делового сообщества.
