Довоенные дома, хрущевки и современные ЖК с точки зрения аналитика

Вторичный рынок жилья в Москве неоднороден по своим потребительским характеристикам. В зависимости от ряда параметров жилье даже в соседних домах может существенно различаться по показателю покупательской привлекательности. В свою очередь, это заметно влияет как на реальный срок экспозиции таких квартир, так и на их цену. В число важнейших параметров, определяющих покупательскую привлекательность жилья, традиционно относятся: характеристики месторасположения дома, собственные отличительные свойства самого здания, параметры объекта продажи (квартиры).

Ниже мы рассмотрим еще один фактор, который приобрел заметное влияние на вторичный рынок в последние годы в связи с постепенной активизацией темпов жилищного строительства в Москве, а именно: разницу между схожими по формальным признакам объектами, недавно перешедшими на вторичный рынок из сегмента новостроек, и относящимися к более давним периодам ввода в эксплуатацию. Будем рассматривать только вторичные объекты (исключая предложения новостроек от застройщика) на территории Москвы в ее старых границах (без учета Новой Москвы).

Прежде всего стоит привести общие сведения о текущей структуре тех квартир, которые сегодня экспонируются на московском рынке с точки зрения анализируемого критерия. В настоящее время, по данным Аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в рассматриваемом сегменте предлагается порядка 47,5 тыс. квартир. Как видно на следующем графике, относительно их периода постройки достаточно четко выделяются три исторических периода:

• современное» жилье, построенное в постсоветский период, начиная примерно с со второй половины 1990-х годов по настоящее время (при мэрах г. Москвы Ю. М. Лужкове и С. С. Собянине);
• типовое жилье периода массового строительства в СССР (назовем его условно «советский стандарт»), относящееся к периоду приблизительно со второй половины 1950-х годов (кирпичное домостроение при И. В. Сталине) по 1990-е годы (преимущественно, панельное и типовое кирпичное домостроение при Н. С. Хрущеве, Л. И. Брежневе и М. С. Горбачеве);
• нетиповое и весьма разноплановое жилье раннего советского периода (до середины 1950-х) — так называемые архаизмы рынка.

Каждая из этих трех условных эпох жилищного строительства сформировала свою особую категорию квартир, заметно различающую их между собой как по качественно-количественным характеристикам, так и по сложившемуся уровню цен. Так, раннесоветское домостроение (продолжительность этапа — около 40 лет) испытывало на себе существенное влияние прежде всего дореволюционных строительных традиций. Во-вторых, развитие жилищного строительства происходило на фоне сложностей периода становления нового государства после Первой мировой и Гражданской войн, а также последовавшей вскоре Второй мировой войны. Наконец, существенное влияние на облик жилищного сектора оказал процесс формирования нового образа советского человека, сопровождавшийся коренными преобразованиями в его стиле жизни (в том числе в связи с ускорением урбанизации из-за курса правительства на индустриализацию).

Поэтому в квартирах данной эпохи выделяются как буржуазные объекты, созданные по дореволюционным канонам и в большей мере учитывающие такие показатели, как комфорт проживания и эстетическую составляющую внешнего и внутреннего облика зданий. К таким объектам можно отнести и те сталинские дома, которые были построены еще при жизни И. В. Сталина и специфичные уникальным внешним обликом, выражающимся в индивидуальной отделке фасадов, нетиповыми архитектурными решениями и т. д., так и объекты, построенные в рамках новой идеологии, рассчитанные на функциональность проживания трудового класса без особых излишеств. Этой неоднородностью определяется и заметное разнообразие площадей и цен в рассматриваемой категории объектов.

Подобные квартиры сегодня предлагаются в среднем по цене около 225 тыс. руб. за 1 кв. м, что при средней площади порядка 65 кв. м составляет примерно 13 млн руб. Тот факт, что раннесоветского жилья на рынке в настоящее время довольно мало (лишь около 6% от общей экспозиции), связан со сравнительно невысокими темпами развития отрасли жилищного строительства в настоящий период. Так, по данным Росстата, среднегодовые темпы ввода жилых площадей в РСФСР в рассматриваемые годы (без учета жилья, построенного населением самостоятельно) можно оценить примерно на уровне 9,6 млн кв. м, что, конечно же, заметно отстает от показателей более поздних эпох. Кроме того, из-за внушительного возраста (и, как следствие, износа) зданий до 1950-х годов постройки многие из них уже успели снести и заменить на более новые. Поэтому в будущем на рынке из рассматриваемой эпохи будет оставаться все меньше и меньше объектов, что в конечном итоге приведет к тому, что «последними выжившими» станут исключительно здания, обладающие несомненным историко-архитектурным значением.

Квартиры следующего периода развития жилищного строительства в России (продолжительностью также порядка 40 лет) кардинально отличаются от объектов предшествующей эпохи. Связано это, прежде всего, с тем, что спустя некоторое время после окончания Великой Отечественной войны начался период бурного массового («конвейерного») строительства по типовым проектам. Данный этап начался еще при жизни И. В. Сталина строительством так называемых сталинских домов из кирпича. Строительство аналогичных домов (только без излишеств декора фасадов и внимания к индивидуализации облика зданий) продолжилось и при Н. С. Хрущеве.

Однако вскоре правительством была принята новая парадигма, позволяющая застраивать массовые объемы жилья с определенным минимальным уровнем комфортности и заметно сокращенными затратами временных и материальных ресурсов. Началась эпоха панельного домостроения (с пятиэтажек-хрущевок, большая часть которых в настоящее время сносится в рамках программы реновации), которая продолжалась и при последующих руководителях страны (брежневки и т. д.) вплоть до завершения советского периода в 1990-х годах. В среднем в течение обсуждаемого 40-летнего интервала ежегодно в РСФСР вводилось в среднем по 48,2 млн кв. м жилья, что является максимальным показателем среди всех трех выделенных эпох.

На вышеприведенном графике рассматриваемый период очень хорошо заметен, поскольку выделяется достаточно ровными (неизменными) показателями ценовой конъюнктуры и средних площадей. Это связано именно с высоким уровнем типизации жилых домов и стандартизацией квартир (что и определяет их массовость). Объем предложения квартир эпохи «советского стандарта» в настоящее время уже заметно уступает более современной (постсоветской) экспозиции и составляет порядка 39% от выставленных сегодня на вторичном рынке квартир. Средние удельные показатели цен и площади анализируемого сегмента жилья являются минимальными среди всех выделенных эпох: 164 тыс. руб. за 1 кв. м при 51 кв. м общей площади (примерно 8–9 млн руб. за всю квартиру).

Наконец, современный этап развития сферы жилищного строительства, вошедший в активную фазу примерно с конца 1990-х и продолжающийся уже более 20 лет, также заметно изменил типичный образ жилья. В первую очередь это связано с возвращением рыночно-ориентированному (то есть под потребности и возможности определенной целевой аудитории) проектированию жилых комплексов. Из-за отказа от советского стиля жизни и переориентации на зарубежные образцы возродилась потребность в индивидуализации зданий с точки зрения архитектурных решений, вариантов отделки, а также благоустройства прилегающей территории. Также существенный вклад внесло активное развитие технологии монолитного домостроения, практически не ограничивающее застройщиков в своем творчестве.

В первые годы рассматриваемой эпохи это приводило к тому, что массовое жилье практически не строилось, а вновь возводимые проекты были рассчитаны преимущественно на наиболее обеспеченные слои населения. Однако в дальнейшем, примерно с конца 2000-х, строительные компании переориентировались в большей степени на массовый спрос; были разработаны новые проекты типовых панельных домов, заметно отличающиеся по удобству проживания от советских, а также произошло заметное удешевление монолитного домостроения, что привело к интенсивному проникновению данной технологии именно на массовый рынок. В сочетании с современными системами коммуникаций и планировки внешних и внутренних общественных территорий зданий вышеприведенные факторы привели к тому, что сегодня именно современные жилые дома предлагают наиболее дорогие квартиры, средняя площадь которых при этом выше, чем в советских домах, а планировки более комфортны для проживания.

Так, средняя цена 1 кв. м современных квартир, построенных после 1990-х, составляет около 275 тыс. руб. за 1 кв. м при средней площади порядка 85 кв. м (около 20 млн руб. за квартиру). Текущие темпы ввода новых жилых домов (примерно 32,6 млн. кв. м в год) пока отстают от эпохи советского стандарта (примерно на треть, –32%), но в основном за счет вышеописанного первого «неактивного» десятилетия. В последние же годы темпы строительства жилья уже примерно соответствуют лучшим годам советского периода. Например, если рассматривать отдельно Москву, в позапрошлом году здесь ввели более 3 млн кв. м многоквартирного жилья, а в прошлом — уже более 4 млн кв. м. Если же рассматривать выделенный нами первый (архаичный) период, то текущие (современные) среднегодовые темпы ввода многоквартирного жилья превышают показатели данного периода в 3,4 раза.

Таким образом, в настоящее время усредненные ценовые показатели по современному сегменту жилья в Москве заметно опережают аналогичные ориентиры советского и архаичного периодов. Так, 1 кв. м современного жилья стоит в среднем на +67% больше, чем советский стандарт, и на +17% больше, чем средний уровень жилья до 1950-х годов постройки; при этом общая стоимость современной квартиры в +2,3 раза выше, чем в советском стандарте, и на +49% выше, чем в наиболее старом из трех рассматриваемых периодов.

Итак, теперь от общего описания исторического контекста перейдем к рассмотрению конкретных примеров. Для этого возьмем проекты-новостройки, которые были полностью реализованы (распроданы) в течение последних нескольких лет, и сравним их параметры с квартирами, обладающими схожими формальными показателями: по месторасположению, общей площади и т. п. Это позволит устранить нежелательные посторонние эффекты и оценить реальную разницу рыночных индикаторов двух рассматриваемых категорий жилья.