Лента новостей
Все новости Недвижимость
Полиция Гонконга применила слезоточивый газ возле университета 08:36, Общество В Белоруссии начались досрочные выборы в парламент 08:16, Политика В Приморье рухнула стена жилого дома 07:54, Общество Власти Самоа объявили чрезвычайное положение из-за вспышки кори 07:32, Общество Диетолог сообщила о наименее вредных для организма сладостях 06:58, Общество Главы делегаций США и Китая обсудили первую часть торговой сделки 06:51, Политика Правозащитники заявили о 23 погибших с начала кризиса в Боливии 06:25, Политика Экс-глава МИД Украины назвал успехом Путина разведение сил в Донбассе 06:11, Политика В генконсульстве США в Мексике ввели комендантский час 06:00, Политика В селе в Дагестане произошел пожар 05:38, Общество В ООН назвали основные причины смертности на российских дорогах 05:14, Общество Иранские власти выпустили предупреждение протестующим из-за цен на бензин 05:14, Политика Кардиолог сообщил об опасности электронных сигарет 05:03, Общество Матвиенко связала дату визита Путина на Кубу с его графиком 04:44, Политика «Лос-Анджелес» одержал победу над «Вегасом» в матче НХЛ 04:31, Спорт Черчесов отказался отвечать на вопрос бельгийского журналиста о тактике 04:22, Спорт Матвиенко сообщила о проекте по реконструкции кубинских железных дорог 04:19, Политика Шайба Свечникова помогла «Каролине» победить «Миннесоту» в матче НХЛ 03:59, Спорт Опросы показали наибольший уровень поддержки консерваторов с 2017 года 03:53, Политика В Белом доме сообщили о состоянии здоровья Трампа 03:32, Общество Помощник Зеленского заявил о завершающем этапе возврата кораблей Россией 03:14, Политика Израильские истребители F35 отработали «уход» от российских С-400 03:03, Политика США ввели санкции в отношении главы МВД Кубы 02:56, Политика В Сети появилось видео падения автомобиля в реку Фонтанку в Петербурге 02:41, Общество На западе Москвы при наезде машины на фонарь погиб человек 02:24, Общество Сборные Нидерландов и Германии вышли на Евро-2020 02:15, Спорт В общежитии в Киеве прогремел взрыв 02:00, Общество Явка на досрочном голосовании в Белоруссии составила почти 36% 01:46, Политика
Поэтапное раскрытие эскроу: как поможет девелоперам и защитит покупателей
Материалы по теме Минстрой предложил механизм поручительства для застройщиков без эскроу По эскроу и без: как отличаются цены в новостройках Москвы Рассрочка, скидки, ипотека: что девелоперы и банки предложат при эскроу
0
Поэтапное раскрытие эскроу: как поможет девелоперам и защитит покупателей
Введение поэтапного раскрытия счетов эскроу могло бы сократить издержки застройщиков, но увеличит риски для дольщиков и банков, считают эксперты
Фото: Донат Сорокин/ТАСС

Вопрос о поэтапном раскрытии счетов по-прежнему важен для российских девелоперов. Он остается на повестке Минстроя, за него выступают некоторые депутаты Госдумы, но против него Банк России.

Рассказываем, зачем девелоперам нужен механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, чем он отличается от существующей схемы, как поможет застройщикам и останутся ли дольщики защищены.

Что такое поэтапное раскрытие

Сейчас средства дольщиков со счетов эскроу девелопер может получить только после ввода новостройки в эксплуатацию. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ. Перечисление средств будет осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта. Предлагаемая схема поэтапного раскрытия даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку.

На повестке дня

Чем ближе переход на проектное финансирование, тем чаще девелоперы напоминают о необходимости для отрасли перейти на механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В начале октября на совещании в Госдуме о поддержке этого механизма также заявил вице-премьер России Виталий Мутко, но добавил, что данный вопрос необходимо обсуждать с Банком России.

Эту тему поддерживает и Минстрой России: разработка механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков остается в повестке дня ведомства, недавно заявил его глава Владимир Якушев на встрече с представителями строительного бизнеса. Застройщиков поддерживают и ряд депутатов — весной они внесли в Госдуму соответствующий законопроект. В свою очередь замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин отметил, что сегодня поправка о поэтапном раскрытии счетов эскроу не разрабатывается, но она может сократить издержки застройщиков.

Зачем девелоперам новый механизм

За этой инициативой стоит желание застройщиков использовать средства дольщиков на этапе реализации проекта. Новый механизм проектного финансирования перекрыл девелоперам доступ к дешевым деньгам дольщиков. Теперь можно строить либо на собственные средства, либо на банковские кредиты (проектное финансирование), которые сегодня составляют 5–10%. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов существенно облегчило бы жизнь многих застройщиков и увеличило рентабельность проектов.

По проектному финансированию проценты начисляются на весь объем постоянно растущего тела кредита, но ставка может снижаться по мере наполнения счетов эскроу, вплоть до нуля процентов. «Парадоксально, но застройщик накапливает долги, в то время как банк аккумулирует средства и пользуется теми деньгами, которые впоследствии пойдут на погашение кредита. Вполне закономерно, что такое положение не устраивает игроков строительного бизнеса», — говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов даст возможность для эффективных инвестиций девелоперов и позитивно скажется на покупателях квартир, считает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков. Однако, по его словам, этот механизм нужно внедрить так, чтобы он не противоречил сути реформы — исключить риски для дольщиков. Добиться этого, по мнению Клинкова, можно только после решения ряда принципиальных моментов: понятная и прозрачная методика определения строительной готовности, исчерпывающий порядок взаимодействия банков не только с девелоперами, но и с покупателями квартир.

Сейчас дольщик до ввода дома в эксплуатацию в любой момент имеет право расторгнуть сделку без объяснения причин, что создает серьезный риск ликвидности для девелопера. Поэтому рынку нужен механизм защиты в виде достаточных оснований для расторжения сделки — например, ее фактическая непригодность к нормальной эксплуатации и т. д., говорит Клинков. При условии поэтапного раскрытия сами дольщики должны быть согласны с тем, что перечисление денег девелоперу станет означать принятие банком определенной части работ, что снижает возможности дольщиков для предъявления претензий, предлагает Клинков.

Если доступ к средствам на эскроу-счетах останется закрытым, наиболее привлекательной ценовой стратегией на рынке может стать начало продаж ближе к завершению строительного цикла, когда стоимость квадратного метра приближена к максимальной, считает Клинков. Если же деньги станут поступать девелоперу частями, то это сможет стимулировать продажи на всех этапах, цена на ранней стадии по-прежнему будет ниже, чем без поэтапного раскрытия, а скидки останутся лучшим стимулом для покупателя, резюмирует эксперт.

Риски частичного раскрытия

При действующем регулировании все риски реализации проекта лежат на кредитующих банках, а не на дольщиках. При поэтапном раскрытии счетов эскроу деньги покупателей будут перечисляться девелоперам пропорционально объему строительства. Соответственно, при расторжении договора банк сможет вернуть только остаток, который лежит на эскроу-счетах. При такой схеме вернутся риски недостроя, возможного даже на финальных стадиях строительства, и на повестке может снова появиться проблема обманутых дольщиков, пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ВТБ.

Также это может привести к неравному положению дольщиков, приобретающих квартиры на разных этапах строительства. «В случае если проект не будет полностью завершен, те, кто приобрел квартиру на ранних этапах, несут бо́льшие риски потери своих средств по сравнению с дольщиками, приобретающими квартиру на более поздней стадии. Это обусловлено тем, что средства дольщиков первых этапов на момент возникновения проблем с проектом уже могут быть переданы застройщику и потрачены», — пояснили в пресс-службе ВТБ. При этом в банке предупреждают, что при такой схеме доступ к банковскому финансированию может сократиться, а стоимость кредитов увеличиться в связи с возрастающими рисками проектов с поэтапным раскрытием.

Частичное раскрытие эскроу-счетов увеличит рискованность кредитов за счет снижения контроля использования денежных средств застройщиками и осложнения процесса завершения реализации проекта силами банка в случае возникновения у девелопера сложностей с его реализацией, пояснили в пресс-службе ВТБ. По оценке банка, вместо желаемого снижения стоимости финансирования при поэтапном раскрытии высока вероятность обратного эффекта.