Лента новостей
Все новости Недвижимость
Мэй заявила о чувстве «дежавю» при очередном обсуждении сделки по Brexit 21:12, Политика «Зенит» и «Ростов» забили семь голов на двоих в чемпионате России 21:07, Спорт Москва высоко оценила шансы на новые поставки ракетных систем Турции 21:04, Политика Сербия договорилась с Россией о получении экспортного кредита 20:25, Экономика Цукерберг ответил на предложение Сандерса избавиться от миллиардеров 20:19, Бизнес Советник Трампа обвинил Порошенко и его окружение в краже $1,5 млрд 20:10, Политика Евросоюз выразил соболезнования после прорыва дамбы под Красноярском 20:01, Общество МЧС России показало видео поисковых работ на месте прорыва дамбы 19:59, Общество «Новая газета» сообщила о нападении на своих журналистов в Подмосковье 19:39, Общество Меркель обсудила с Путиным подготовку к саммиту «нормандской четверки» 19:30, Политика В Новосибирске из-за пожара в больнице эвакуировали 160 человек 19:29, Общество Россия передаст Сербии лист из Евангелия в обмен на картины Рериха 19:08, Общество «Зенит» и «Ростов» играют за лидерство в чемпионате России. Онлайн 19:00, Спорт В РПЦ предложили следить за маньяками в социальных сетях 18:49, Общество СК показал видео обысков по делу о прорыве дамбы в Красноярском крае 18:43, Общество «Спартак» прервал серию поражений в первом матче под руководством Тедеско 18:41, Спорт Парламент Британии перенес голосование по новой сделке с ЕС о Brexit 18:29, Политика Медведев пообещал Сербии помощь в защите суверенитета 18:25, Политика Мода и время: какие стили популярны у покупателей загородных домов 18:14, РБК и Элитная недвижимость Футболист юношеской сборной России попал в реанимацию после матча 18:10, Спорт NASA нашло в космосе «портал в другое измерение» 17:59, Технологии и медиа Суд на Украине арестовал бывшего замсекретаря Совбеза страны 17:50, Общество Григорян подал в отставку с поста главного тренера «Тамбова» 17:38, Спорт Для Центра Хруничева в Москве построят 200-метровую башню в форме ракеты 17:31, Общество СМИ узнали о смерти рок-музыкантов в Москве от отравления наркотиками 17:17, Общество Расследовавших дела Евромайдана прокуроров не допустили к аттестации 17:16, Политика Британский парламент проголосовал за новую отсрочку Brexit 17:09, Политика На органы опеки в Орловской области завели дело из-за истощения ребенка 17:05, Общество
Без чего в новых реалиях не выживут ни застройщики, ни банки
0
Олег Ступеньков Без чего в новых реалиях не выживут ни застройщики, ни банки

С 1 июля рынок первичного жилья переходит на проектное финансирование и продажи через эскроу-счета. Многие убеждены, что в этой схеме банки находятся в заведомо выигрышном положении. Однако это не совсем так.

Да, если рассчитать финансовые модели одного и того же проекта с эскроу и без, то мы увидим, что после перехода на эскроу рентабельность хорошего устойчивого проекта для банка вырастает с 14% до 166%!

Такие результаты, например, может принести реализация жилого комплекса с апартаментами бизнес-класса у станции метро «Белорусская». Проектный объем — 65 тыс. кв. м, если разрешение на строительство уже получено, ничего проектировать не требуется, только разработать рабочую документацию. Строительный цикл обозначен как 16 кварталов. При этом цикл продаж заложили на один год дольше, а план продаж — порядка 15 лотов в месяц. Предусмотрели открытие кредитной линии — 1,107 млрд руб., это делается скорее для подстраховки, так как при классической модели девелопер может закладывать в качестве «финансового плеча» около 15–20% кредитных средств, которые могут потребоваться до старта продаж после выхода на нужные темпы по ДДУ.

Себестоимость этого проекта, учитывая покупку земельного актива, составляет порядка 154 тыс. руб. за 1 кв. м. При старой схеме продаж финансовый результат такого проекта следующий: расчетная чистая прибыль — 4 млрд 598 млн руб., рентабельность инвестиций собственных средств девелопера — 331%, эта планка достигается после продажи всего объема апартаментов, то есть порядка 110% годовых. Интересно также отметить, что проведенный стресс-тест показал, что такой проект крайне устойчив и может без особого ущерба просесть в цене на 10% и даже 30%.

Теперь тот же самый проект считаем с учетом продаж через эскроу-счета. Поскольку деньги дольщика мы уже использовать не можем, сразу закладываем использование кредита — он понадобится в размере 5 млрд руб. Это то самое проектное финансирование. Чистая прибыль девелопера снижается до 3,69 млрд руб. Во-первых, резко падают финансовые показатели. Если раньше собственные деньги инвестора работали условно быстро и возвращались сразу же после выхода из нуля, то теперь инвестор свои вложения увидит только в конце проекта после расчетов с банком. При этом существенно падает доходность проекта, так как треть денег уходит на погашение процентов. Во-вторых, резко вырастает рентабельность банка (с 14% до 166%). При этом увеличивается себестоимость до 186 тыс. руб. (на 12%). Таким образом, мы получаем фактически смену выгодополучателя. Если раньше банк был инструментом в руках девелопера, то теперь девелопер, по сути, инструмент в руках банка.

Все ли золото, что блестит?

Безусловно, множество застройщиков и раньше привлекали кредиты для реализации своих проектов, однако при старой схеме они понимали, что деньги от проданных квартир напрямую поступят на счета застройщика, ими можно погашать и проценты по кредиту, и тело кредита, когда удобно застройщику. Это позволяло существенно экономить на стоимости денег в проекте. Условно бесплатные деньги были у дольщиков, чуть более дорогие — у банка и совсем «золотые» — деньги собственные.

Сейчас, в новых условиях, бесплатные деньги закончились. Теперь нужно взять кредит на всю стройку и платить проценты до тех пор, пока не произойдет ввод в эксплуатацию. А свои деньги застройщик увидит лишь после завершения проекта.

В идеале застройщику надо выполнить два условия: а) достроить дом, б) полностью распродать все квартиры. Пока дом строится, необходимо погашать проценты по кредиту, даже если продаж нет или они не такие активные, как предполагалось.

Это значит, что в новых условиях девелоперские проекты нуждаются в особо взвешенной проработке — недооценка или, что хуже, переоценка привлекательности проекта для покупателя чревата тем, что на балансе у банков могут оказаться неликвидные активы.

Сегодня банки уже умеют проводить первичную оценку проекта: они работают с генподрядными организациями, могут оценить стройку и проанализировать сметную стоимость работ. Однако есть и не менее важный вопрос: как оценить маркетинговый потенциал объекта, будет ли на него спрос и обеспечит ли девелопер темпы продаж, которые он обозначил для банка в своем бизнес-плане? И на этот вопрос не сможет ответить обычный оценщик. Дать прогноз востребованности и темпов продаж можно, проведя трехмерную оценку факторов: 1) рациональных критериев, таких как типология продукта, ценообразование и пр.; 2) УТП, сюда входят локация, архитектура и др.; 3) эмоционально-торговых преимуществ, включающих идею проекта, концепцию, коммуникацию с потребителем. Указанные три пункта определяют массу клиентского потока, чтобы понять, будет ли продукт востребован и как быстро его можно реализовать, что позволяет спрогнозировать волну продаж с факторами роста либо стагнации цен. Это новый инструмент измерения успешности и востребованности проекта в будущем. Проводить такую оценку необходимо задолго до непосредственного вывода объекта в продажи.

Что же будет, если у банков появятся десятки проектов, которые им необходимо проанализировать, чтобы принять решение о проектном финансировании? А это произойдет, поскольку все новые проекты — а к выводу на рынок заявлены миллионы квадратных метров — обязаны использовать проектное финансирование и привлекать деньги покупателей квартир только через эскроу-счета.

Цена ошибки крайне высока. Ведь если банк ошибся с анализом, согласовал проект, а девелопер вывел на рынок низкомаржинальный продукт, да еще если это комфорт-класс с малым запасом гибкости по цене, план продаж оказывается под угрозой срыва — и для девелопера начинает «тикать» тот самый процент, который необходимо возвращать в любом случае. При этом проект может быть и построен на выделенные средства, но если он не распродан — у банка получится отрицательный баланс. Застройщик может заработать какие-то средства как минимум на генподряде, оставив затем банку нереализованные квартиры, которые, вероятно, придется продавать с дисконтом.

Поэтому, чтобы свести к минимуму возникновение такой ситуации, банку необходим полноценный трехмерный консалтинг. Однако, в сущности, сегодня большинство брокерских и консалтинговых компаний утверждают, что продать можно что угодно, особенно в Москве. Но на самом деле это далеко не так. Рынок покупателя никуда не делся и продолжает диктовать свои условия. Поэтому, на наш взгляд, сегодня задача консультанта состоит не только в том, чтобы оценить площадку и подогнать под нее некую концепцию, но и в том, чтобы обратить внимание инвестора на «подводные камни» и, возможно, даже убедить не входить в проект.

Наступает новый период, когда в непривычных условиях окажутся и девелоперы, и банки, и покупатели квартир. Выиграют же те компании, которые сумеют предложить честную «суперуслугу» и выступят на стороне и девелопера, и банка, и покупателя. 

Об авторах
Олег Ступеньков «ТОП Идея»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.