Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры
Жилье ,  
0 

Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры

Задолго до начала программы реновации жилищные условия улучшили тысячи москвичей, живущих в хрущевках. Горожанам не пришлось переезжать в новостройки — вместо этого они самостоятельно нашли инвесторов и обстроили свои дома по всему периметру
Обстроенные хрущевки на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово
Обстроенные хрущевки на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово (Фото: «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Прямо сейчас в Москве имеется множество домов с надстроенными и обстроенными этажами — численность таких зданий исчисляется десятками. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали генеральный директор компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерий Чернышов и доктор архитектуры, профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев.

Расширять существующие здания в столице начали в тридцатых годах прошлого века. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади. В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ. Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади.

В начале XXI века надстройку чаще используют не в центре Москвы, а в спальных районах — и современные способы домостроения позволяют назвать этот процесс надстройкой 2.0. Инициаторами процесса обычно выступают жильцы многоквартирных домов. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, куда продвинулись технологии расширения домов, можно ли жить в здании во время обстройки (спойлер: можно) и какую квартиру может получить житель обычной «двушки» в типовой советской хрущевке.

Как (не) работает надстройка

История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро, а сюжеты об успешной надстройке пятиэтажек показывали по городским телеканалам.

С тех пор в Москве надстроили десятки домов — от типовых хрущевок до девятиэтажек, к которым прибавляли по два этажа, вспоминает Юрий Алексеев. В последнем случае надстраивались только квартиры — без лифтовой шахты. Сейчас жители квартир в надстроенных этажах доезжают до девятого этажа, выходят на лестничную клетку и по ступенькам преодолевают остаток пути до собственной двери.

Фотогалерея: надстроенные пятиэтажки в Москве

Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин
Фото: ИТАР-ТАСС/ Иван Гущин

В настоящий момент на согласовании властей находятся десятки проектов расширения существующих домов, рассказали «РБК-Недвижимости» в компаниях Secondary Building Development Corp (SBD Corp) и «Городская реконструкция пятиэтажек». Обе фирмы консультируют жителей, которые хотят надстроить свой дом. По оценке Валерия Чернышова, сейчас на этом рынке представлено около десятка компаний. Конкуренции среди них нет, уверен Чернышов: в Москве тысячи хрущевок, и имеющийся рынок консультативных услуг не успевает даже рассказать жильцам о собственном существовании.

Вступившая в силу программа реновации принципиально отличается от надстройки многоэтажек. В первом случае речь идет о централизованной общегородской программе, во втором — о личной инициативе и персональной ответственности каждого конкретного жильца. «Дома, которые приняли решение о реконструкции и не изменили его при инициировании программы реновации, гипотетически могут продолжать проект реконструкции. Вопрос в том, будут ли власти согласовывать эти проекты», — рассуждает директор SBD Corp Александр Баев.

К лету 2017 года многие компании, помогающие жильцам заниматься надстройкой советских многоэтажек, приостановили реализацию проектов: всевозможные городские инстанции затягивают сроки выдачи документов или начинают придираться к мелочам, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».

Реновация без сноса

Весной собственные работы по реновации типовых советских кварталов представили студенты ведущих архитектурных вузов Москвы

Обстроенный дом на Химкинском бульваре
Обстроенный дом на Химкинском бульваре

Мы стоим в фойе Центрального дома архитектора. Рядом со мной — профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Юрий Алексеев и множество других преподавателей различных архитектурных вузов Москвы: доктора наук, доценты и заведующие кафедрами собрались в одном месте, чтобы посмотреть на лучшие студенческие проекты по реновации хрущевок.

Название студенческих работ перекликается со вступившей в силу программой массового сноса хрущевок совершенно случайно. Учащиеся архитектурных вузов получили задание подготовить проекты реконструкции пятиэтажных кварталов за несколько месяцев до того, как первые сообщения о возможном сносе хрущевок появились в СМИ. Целью студенческих работ было показать, как можно уплотнить застройку пятиэтажных микрорайонов, не снося существующие дома. Именно этот процесс архитекторы называют настоящей реновацией — в отличие от сноса и последующего строительства других домов.

«Есть примеры реконструкции и кирпичных, и панельных зданий, — объясняет Юрий Алексеев. — Хрущевки действительно требуют незамедлительной реновации — то есть капитального ремонта. Его вынуждены проводить муниципальные власти. Но когда здание называют аварийным, важно понимать: для такого утверждения необходимо провести техническое обследование. Я проводил такие обследования во множестве зданий Москвы — и за все годы моей работы не встретил ни одного дома, который было бы нельзя надстроить».

На макетах и чертежах в Центральном доме архитектора — схемы жилых районов, в которых сохраняются не только дома, но и детские площадки, стадионы и даже тропинки, протоптанные местными жителями. По замыслу молодых архитекторов, дополнительная недвижимость должна возникнуть только там, где она никому не помешает — сверху. Модели микрорайонов показывают надстроенные пятиэтажки с двумя, тремя или даже пятью новыми этажами, а между надстроенными хрущевками появляются обитаемые переходы, в которых можно разместить балконы для местных жителей.

В отдельных проектах фигурируют дома-свечки: эти доминанты занимают места парковок или автомобильных проездов между существующими домами. Так работает реновация домов в научном понимании этого термина: построенные здания ремонтируют, обстраивают и тем самым продлевают им срок эксплуатации. Студенты, защищающие свои работы перед доцентами и докторами наук, подчеркивают, что в случае осуществления их проектов плотность населения выбранных районов не превысит пороговых значений, установленных главным архитектором Москвы.

Фотогалерея: обстроенные дома Москвы

Обстроенные дома на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово. Этот район занял второе место по количеству пятиэтажек, которые разрушат в рамках реновации: здесь снесут 194 хрущевки
На 1-й Владимирской улице реконструировали сразу шесть типовых домов
По такому же проекту архитекторы надстроили три дома на соседней улице — 2-й Владимирской 
Реновация пятиэтажек позволила придать хрущевкам необычный вид и визуально объединить соседние дома на уровне верхних этажей
На Волоколамском шоссе к четырехэтажному дому сверху пристроили еще четыре этажа
Так выглядит надстроенный дом на проспекте Мира
Многоквартирный дом с дополнительными площадями на улице Фадеева
Дом с надстроенным этажом на 2-й Кабельной улице
Пример надстроенного дома нестандартной конфигурации
Обстроенные дома на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово. Этот район занял второе место по количеству пятиэтажек, которые разрушат в рамках реновации: здесь снесут 194 хрущевки
На 1-й Владимирской улице реконструировали сразу шесть типовых домов
По такому же проекту архитекторы надстроили три дома на соседней улице — 2-й Владимирской 
Реновация пятиэтажек позволила придать хрущевкам необычный вид и визуально объединить соседние дома на уровне верхних этажей
На Волоколамском шоссе к четырехэтажному дому сверху пристроили еще четыре этажа
Так выглядит надстроенный дом на проспекте Мира
Многоквартирный дом с дополнительными площадями на улице Фадеева
Дом с надстроенным этажом на 2-й Кабельной улице
Пример надстроенного дома нестандартной конфигурации
Обстроенные дома на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово. Этот район занял второе место по количеству пятиэтажек, которые разрушат в рамках реновации: здесь снесут 194 хрущевки
На 1-й Владимирской улице реконструировали сразу шесть типовых домов
По такому же проекту архитекторы надстроили три дома на соседней улице — 2-й Владимирской 
Реновация пятиэтажек позволила придать хрущевкам необычный вид и визуально объединить соседние дома на уровне верхних этажей
На Волоколамском шоссе к четырехэтажному дому сверху пристроили еще четыре этажа
Так выглядит надстроенный дом на проспекте Мира
Многоквартирный дом с дополнительными площадями на улице Фадеева
Дом с надстроенным этажом на 2-й Кабельной улице
Пример надстроенного дома нестандартной конфигурации

Жителям угловых квартир — бонус

Существующие технологии расширения жилых домов продвинулись вперед по сравнению с распространенной 15 лет назад «умеренной» надстройкой в два-три этажа. Теперь хрущевки могут расти не только вверх, но и вширь — за счет придомовой территории, которая по закону принадлежит жильцам многоквартирного дома.

«Вся реконструкция занимает два с половиной года, из которых полтора уходит на сбор и подготовку документов, а также прохождение всевозможных экспертиз, — рассказывает Валерий Чернышов. — Сама стройка идет с марта по октябрь, еще два-три месяца займет обновление проводки и отделочные работы внутри дома. В общей сложности строительные и отделочные работы занимают не более десяти месяцев. Летом дом обстраивают, застекляют, в сентябре включают отопление — и дальше делают электрику, канализацию и все прочие коммуникации».

Новшество современной обстройки в том, что, помимо верхних этажей, у домов по всему периметру появляется пояс комнат, пристроенных к существующему зданию. «Технология позволяет надстраивать дом без опоры на фундамент, — разъясняет Баев. — Суть изобретения в том, что в нем есть возможность подхватывания перекрытий старого дома и снятия нагрузок с несущих конструкций и фундамента старого дома. Эта технология позволяет обстроить и надстроить старый дом, после чего при необходимости подхватить его перекрытия новым каркасом, сняв риски разрушения старого здания».

Как устроена надстройка пятиэтажек в Москве

Архитектор Алексей Кротов рассказал корреспонденту РБК-ТВ, как устроена обстройка хрущевок и сколько стоит жилье в надстроенных этажах старых домов
(Видео: РБК)

Финансовые затраты на возведение автономного каркаса равны затратам на возведение обычного монолитного дома за вычетом средств, которые пошли бы на создание структуры существующего здания, считают в SBD Corp. По данным компании, себестоимость обстроенной недвижимости может быть ниже цены возведения полностью нового дома на треть. В «Городской реконструкции пятиэтажек» заметили еще большую разницу. «Там, где рыночная стоимость 1 кв. м составляет 210 тыс. руб., себестоимость, доступная для тех, кто хочет надстроить дом, составит 86 тыс. руб.», — говорит Чернышов.

В данном случае речь идет о цене новых квартир — тех, что получатся на верхних этажах после завершения строительства. Согласно существующей практике, жители нижних этажей имеют приоритетное право на выкуп такого жилья по себестоимости. Все, что останется невостребованным, достанется инвестору. В дальнейшем инвестор сможет продать эти квартиры на открытом рынке — это станет единственным источником прибыли. Жители надстраиваемого дома инвестору не платят, рассказали Чернышов и Баев.

Помимо теоретической возможности купить дешевую квартиру на верхних этажах собственного дома жители получают и еще одно поощрение. В отличие от классической надстройки, которая просто добавляет дому пару новых уровней, обстройка подразумевает создание новых площадей на уже существующих этажах. Это означает, что обладатели квартир в реконструируемых пятиэтажках смогут претендовать на дополнительные комнаты в собственном жилье — без всякого переезда и сноса.

«Двухкомнатная становится трехкомнатной или просто расширяются комнаты, — рассказывает Чернышов. — Жильцы создают жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и сами решают, какие планировки они получат в итоге». Больше всего везет обладателям угловых квартир: там, где остальные получают всего одну комнату, таким жильцам достается сразу несколько жилых помещений, а также дополнительный санузел — новый стояк обычно сооружают за пределами изначального контура пятиэтажки. Квартиры на верхних, надстроенных этажах, сразу идут в продажу с двумя санузлами.

Компенсация за временное отселение

Надстроенный дом на улице Фадеева в Москве
Надстроенный дом на улице Фадеева в Москве

Еще одно важное отличие реновации, организованной городским правительством, от самостоятельной обстройки пятиэтажек, — денежная компенсация, которую могут получить обитатели хрущевок. В существующем законе речь о выплатах жильцам не идет — напротив, самим жителям предлагают доплатить городу за получение более просторной квартиры.

В случае с надстройкой пятиэтажек владельцы квартир не просто избавлены от финансовых затрат, но еще могут и заработать на увеличении собственной жилплощади. Речь идет о денежной компенсации за неудобства во время строительных работ. На протяжении десяти месяцев, которые длится обстройка, собственники каждой квартиры получают по 40 тыс. руб. в месяц, утверждает Валерий Чернышов.

«За десять месяцев реконструкции каждой квартире набегает по 400 тыс. руб, — указывает Чернышов. — На эти деньги жильцы могут арендовать квартиру в другом доме или просто куда-то на время съехать — например, на дачу или к родственникам. Есть и те, кто говорит: «Я никуда не поеду, буду жить здесь». Такие жители могут просто забрать свою компенсацию в 40 тыс. руб. в месяц и остаться у себя дома. Они обязаны пройти инструктаж по технике безопасности, так как им каждый день предстоит ходить по строительной площадке на пути из дома. Стройка идет с 9 до 19 часов — жильцы, оставшиеся в здании, смогут заходить в подъезд под навесом». Других неудобств они не испытывают: во время обстройки дом не отключают от коммуникаций, можно продолжать жить в своих квартирах с функционирующей канализацией и электроснабжением.

Примеры надстроенных домов встречаются и за пределами Москвы, однако в других городах этот процесс не смог стать массовым, констатирует Александр Баев. «Это происходит из-за незаинтересованности крупных игроков строительной отрасли. Снос дома с переселением представляет для них куда больший интерес, — считает директор SBD Corp. — Еще одна причина — неспособность и нежелание собственников квартир к коллективному управлению общей недвижимостью, то есть собственным многоквартирным домом. Большую роль в развитии подобных проектов сыграет разработка правовой части проекта реконструкции, так как в нем не могут не участвовать собственники старого дома».

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Названы мегаполисы, обогнавшие Москву по росту цен на новостройки Жилье, 20 июл, 10:45
Течет кондиционер в квартире: почему это происходит и что с этим делать Дом, 20 июл, 09:00
ЦБ сообщил о подорожании страховки за опасные объекты. Кого это коснется Деньги, 19 июл, 16:32
Антирейтинг квартир: какое жилье сейчас продать сложнее всего Жилье, 19 июл, 16:24
Покупатели по акции от застройщиков за ночь оформили бронь на ₽4,5 млрд Жилье, 19 июл, 14:48
ЦБ отметил рост интереса к ипотеке по рыночным программам в июне Деньги, 19 июл, 14:01
Льготная IT-ипотека: новые условия программы для покупки жилья Деньги, 19 июл, 13:40
Хуснуллин назвал площадь построенной по КРТ недвижимости Жилье, 19 июл, 12:30
Сочи возглавил рейтинг городов по росту цен на жилье во втором квартале Жилье, 19 июл, 10:47
Острова, города и небоскребы: 7 строящихся мегапроектов по всему миру Город, 19 июл, 10:00
Бывший дом Фила Донахью выставили на продажу за $27,5 млн Деньги, 18 июл, 19:32
Платеж по ипотеке вдвое превысил среднюю ставку аренды жилья в России Деньги, 18 июл, 19:24
Россияне назвали главные сложности при наследовании недвижимости Жилье, 18 июл, 15:50
В ФНС разъяснили, для каких владельцев участков увеличат земельный налог Загород, 18 июл, 15:03
Главное Лента