Кредит на погашение кредита

Развитие ипотечного кредитования и снижение ставок могут привести к созданию в России рынка рефинансирования кредитов на покупку жилья. Снижение ставки на один процентный пункт может сэкономить заемщику несколько тысяч долларов.

Сейчас на рынке проходят лишь единичные сделки перекредитования, но в ближайшем будущем некоторые банки собираются запустить специальные программы рефинансирования ипотечных кредитов.

"Перекредитование — это досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком в другом банке", — объясняет специалист по ипотечному кредитованию, старший консультант клиентского центра ипотечного брокера "Мой дом" Татьяна Малютина. Есть и другое определение — банкиры чаще называют такую процедуру одним из видов рефинансирования.

Перекредитование может понадобиться тем, кто брал кредит на однокомнатную квартиру, а спустя несколько лет решил приобрести квартиру большей площади также на заемные деньги. Кроме того, перекредитованием может воспользоваться тот, кто взял кредит по высоким ставкам.

Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в последнее время не один раз заявлял, что ставки по ипотечному кредитованию со временем будут снижаться. К 2006 году АИЖК планирует снизить ее с 14% до 12% годовых в рублях. К 2008 году ставку планируется снизить до 10%, а в 2010-м — до 8% годовых в рублях. "Те, кто в 2002 году получил кредит под 18%, теперь могут взять кредит под 14%, а в следующем году — под 12% годовых", — говорил Александр Семеняка в начале октября.

Кроме того, заемщик, чья зарплата стала официальной, может рассчитывать на снижение индивидуальной ставки по кредиту. "По нашему мнению, при кредитовании на срок 10—25 лет снижение процентной ставки даже на 1% годовых уже является экономически обоснованным фактором для поиска вариантов рефинансирования полученного ипотечного кредита", — утверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанк Розничные услуги" Анатолий Печатников. Как рассказал "Бизнесу" представитель одного из отделений Сбербанка, выплаты по ипотечному кредиту на 100 тыс. долл. под 12% годовых на 15 лет составят в общей сложности 190,5 тыс. долл. Сейчас ставка по такому кредиту в Сбербанке составляет 11%, а общая сумма выплат по кредиту — 183 тыс. долл. Таким образом, экономия при снижении ставки на один процентный пункт в этом случае — 7,5 тыс. долл.

Из банка в банк перетекая

Председатель правления Русского ипотечного банка Галина Симонова говорит, что законодательство не запрещает сделки по ипотечному перекредитованию, но технических сложностей, связанных главным образом с переоформлением документов, не избежать. "Главным условием для банка в этой ситуации будет являться платежеспособность заемщика", — говорит она.

По мнению Симоновой, возможны два варианта перекредитования. Например, заемщик получает кредит у нового банка и гасит полученный ранее заем. Но в этом случае квартира должна быть передана в залог новому банку только после того, как заемщик полностью рассчитался со старым.

Есть и другой вариант: банк может выкупить кредит заемщика у его банка— происходит уступка прав требования долга, а затем новый кредитор изменяет ставку по договору.

О третьем способе рефинансирования ипотечного кредита рассказал заместитель начальника юридического управления Европейского трастового банка Валерий Семенченков. По его словам, ипотечный кредит выдается на приобретение квартиры. После ее покупки владелец может взять второй кредит, чтобы погасить первый. "Но это уже будет потребительский кредит под залог квартиры, а ставки по таким кредитам находятся на уровне 18–20% годовых в рублях", — предупредил Семенченков. Получается, для заемщика этот вариант не выгоден.

Частным случаем перекредитования может стать простое снижение ставки по ипотеке. Банк может идти на это, если опасается потерять заемщика. При этом риски для банка-кредитора не так велики, как в сделках с участием двух банков. Поэтому сделки по перекредитованию своих клиентов уже совершаются отдельными банками. "Кредитный договор нашего банка предусматривает, что процентная ставка может быть изменена", — говорит начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Оксана Лихачева. "Мы предлагаем нашим клиентам возможность продать однокомнатную квартиру, находящуюся в залоге, с одновременным приобретением двухкомнатной квартиры с использованием ипотечного кредита", — рассказывает заместитель председателя правления банка "Союз" Екатерина Демыгина.

Технология рефинансирования

Малютина рассказала о механизме сделки: чтобы перекредитоваться, заемщик должен обратиться в свой банк с просьбой выдать разрешение на последующий залог квартиры. Затем заемщик подает в новый банк анкету на предоставление ипотечного кредита вместе с приложенным разрешением. Первый банк предоставляет договор согласия на передачу квартиры в залог. Если второй банк выносит положительное решение, то он заключает с заемщиком договор о намерениях, который предусматривает выдачу кредита после передачи квартиры в залог.

Если клиент сам занимается оформлением нового кредитного договора и договора об ипотеке, то именно он сдает документы на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы (ФРС). Если же он обращается к ипотечному брокеру, то всеми вопросами занимается ипотечный брокер. После государственной регистрации деньги переводятся на счет первичного банка-кредитора, который впоследствии уведомляет новый банк о получении денег и о возможности аннулирования старой закладной. После всех процедур сделка может считаться совершенной. По словам Малютиной, перекредитование, в отличие от первичной ипотечной сделки, отнимает меньше времени и средств.

Сделки по ипотечному перекредитованию пока редки, но они возможны и совершаются. Малютина рассказала, что сейчас компания-брокер "Мой дом" предоставляет возможность оформленный ранее ипотечный кредит по ставке 14% годовых перекредитовать под 11% в валюте. "Еще одним важным преимуществом является принцип начисления процентов. В каждом банке он различен, и, подобрав правильно банк, можно уменьшить размер ежемесячных платежей", — добавила она.

Правда, пока большую часть таких сделок проводит "Банк Сосьете Женераль Восток", но, по словам Малютиной, многие банки в тестовом режимепри участии ипотечного брокера готовы предоставить эту услугу. В самом банке отметили, что отдельной программы по перекредитованию в банке все-таки нет. Но единичные сделки действительно проводятся.

Трудности перехода

По словам Печатникова, рефинансирование как самостоятельный кредитный продукт для частных лиц сегодня на рынке практически не представлено. "Необходимые законодательные изменения, снижающие правовые риски банков при его внедрении, были введены в действие только в этом году", — уточнил он. Кроме того, развитию рефинансирования мешает отсутствие единых стандартов оценки обеспечения кредитов и платежеспособности заемщиков. "Поэтому на сегодняшний день все такие сделки носят скорее разовый характер", — резюмирует Печатников.

Симонова отмечает, что, в соответствии с банковским законодательством, под сделку по выдаче кредита на погашение предыдущего банку будет необходимо создать 100-процентные резервы, что ему крайне невыгодно. В случае выкупа банком ипотечного кредита клиента также возникает проблема резервирования. "Без решения этой проблемы Банком России рынок перекредитования развиваться не будет", — отметила она.

Помимо этого, существуют обусловленные российским законодательством риски того, что в случае дефолта заемщика в момент проведения сделки новый банк не сможет выселить его из квартиры и получит убытки. "Для банка важно знать, что записано в кредитном договоре или в договоре залога. Если есть наличие записи о том, что последующий залог не разрешен, то процедура перекредитования невозможна", — говорит Малютина.

Еще одним важным моментом является необходимость переоформления полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает три полиса: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование, то есть права собственности на квартиру. "При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно. Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору", — отмечает Малютина. Дополнительные расходы для заемщика по переоформлению страхового договора составляют примерно 2% от ссудной задолженности.

Когда начинается выгода

Демыгина отметила, что заемщику, решившемуся на перекредитование, придется снова заплатить все комиссии. Банку — за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за оформление документов и т. п. Придется потратиться и на проведение сделки: оценку закладываемой квартиры, оплату страховок, регистрацию договора в Главном управлении ФРС. Симонова не исключает возможности введения банком повышенной процентной ставки до того момента, когда он получит квартиру в залог.

По мнению Печатникова, эти траты того стоят, даже при условии, что банки, вероятнее всего, будут взимать комиссии как за рассмотрение заявления на кредит, так и за оформление ипотечной сделки. А Малютина не согласна, что перекредитование в любом случае выгодно клиенту. По ее словам, основанием для перекредитования в другом банке может быть разница в ставках не менее 1,5% годовых. "Разница в полпроцента никакой существенной выгоды не принесет", — считает она.

Льготы по комиссиям банка за оформление такой сделки или за предоставление услуг ипотечного брокера не предусмотрены. Вся дополнительная оплата услуг банка и ипотечного брокера осуществляется в рамках стандартных комиссий.

Переманить клиента

Симонова относится к введению программ перекредитования с осторожностью. "Как показывает мировая практика, эти операции, безусловно, будут развиваться", — говорит она. Но для этого процентная ставка по ипотечным кредитам должна существенно снизиться. Она считает, что резкого снижения процентных ставок ждать не приходится — сегодня в России нет длинных дешевых денег. "Банки при незначительном снижении процентной ставки по ипотеке не станут переманивать клиентов у других банков, так как это не покроет их издержек по таким сделкам", — уверена она.

А директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко говорит, что о появлении перекредитования стоит задуматься в первую очередь нынешним лидерам ипотечного рынка. По его мнению, они заинтересованы в противодействии оттоку клиентов и сохранении портфеля ипотечных кредитов, который через несколько лет будет очень привлекательным.

Предупреждение Лазаренко пришлось как нельзя кстати. Печатников рассказал "Бизнесу", что Внешторгбанк в ближайшее время планирует вывести на рынок такой продукт. "Рефинансирование ранее полученного кредита позволит заемщику сократить затраты", — отметил он. Банк, в свою очередь, заинтересован в увеличении объема бизнеса и росте качественного кредитного портфеля. Поэтому Печатников верит, что перекредитование в ипотеке крайне перспективно и востребовано рынком и его внедрение — это вопрос времени.

Елена Хуторных