Минимизация рисков

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как экспертиза проекта позволяет оптимизировать время и средства

Строительство в столице ведется непрерывно: возводятся жилые дома, торговые центры, офисы, клиники и другие здания. Начинающие девелоперы выходят на рынок с необычными амбициозными проектами. Опытные компании запускают масштабные стройки на тысячи квадратных метров. И для каждого из участников всегда встает непростая задача — создать эффективный проект без существенных рисков. Для этого нужна профессиональная экспертиза проектной документации.

Не соответствующая требованиям проектная документация может обернуться для девелопера лишними тратами, простоем и штрафными санкциями.

Поэтому строительные компании заинтересованы в том, чтобы получить максимально объективное заключение по проекту на самом старте его разработки. Для этого требуется проверенный партнер в сфере экспертной оценки.

Для многих столичных девелоперов таким партнером стала Мосгосэкспертиза — подведомственное учреждение комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов (Москомэкспертизы). Мосгосэкспертиза осуществляет оценку соответствия установленным требованиям государственных и коммерческих проектов строительства 30 лет. За свою долгую историю организация приобрела глубокие знания, сформировала штат квалифицированных экспертов, аттестованных Минстроем России, и портфель из тысяч выданных экспертных заключений, в том числе по знаковым объектам для Москвы.

Экспертиза помогает застройщикам оптимизировать время, средства и усилия.

Разберемся, что скрывается за словом «экспертиза» в сфере строительства, как экспертное заключение помогает создавать качественные и финансово рентабельные проекты и почему именно Мосгосэкспертизу часто называют главной экспертной организацией Москвы в сфере строительства.

Почему Мосгосэкспертизу называют главной экспертной организацией Москвы?

Для начала определим, что понимается под экспертизой проектов и какой она бывает. Говоря об экспертизе строительного объекта, подразумевают экспертизу проектной документации (ПД) и результатов инженерных изысканий (РИИ).

ПД — это материалы в текстовой и графической формах, а также в форме информационной модели, где отражены сведения в отношении объекта, описание принятых технических и иных решений, обосновывающие их расчеты, включая расчеты необходимых для возведения объекта затрат.

РИИ — документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий сведения о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, а также о результатах оценки влияния строительства объекта на другие объекты.

Зачем нужна экспертиза ПД

Что выявляют на экспертизе:

соответствует ли проект требованиям к надежности и безопасности;

верны ли расчеты в смете и насколько обоснованы объемы необходимого финансирования.

Положительное заключение позволяет застройщику убедиться в соблюдении требований к надежности и безопасности принятых решений и честности подрядчиков.

Отрицательное — выявить ошибки в проектировании на раннем этапе и в дальнейшем создать качественный объект, который позволит избежать репутационных рисков и в корректировку которого потом не придется вкладывать дополнительные ресурсы.

В Градостроительном кодексе РФ закреплена обязательность проведения экспертизы при строительстве большинства объектов. Без проведения экспертизы можно возвести разве что дом на садовом участке, объект индивидуального жилищного строительства, двухэтажное нежилое строение или компактные дома блокированной застройки.

Как менялось число отрицательных заключений Мосгосэкспертизы:

В последние годы в Мосгосэкспертизе наблюдается снижение доли отрицательных заключений экспертизы. В организации это объясняют более ответственным подходом заказчиков к подготовке проектной документации. Второй фактор — возросшая оперативность устранения замечаний, возникающих в процессе экспертизы.

«Хочется отметить и отдельно поблагодарить наших заказчиков за то, что они с пониманием относятся ко всем замечаниям экспертов и осознают важность их оперативного устранения. Приятно осознавать, что и мы, и наши заявители нацелены на достижение общей цели — создание качественного проекта», — заявила председатель Москомэкспертизы Анна Яковлева.

Как долго проводят экспертизу

Согласно действующим в России требованиям, ㅤ ㅤсрок проведения государственной экспертизы не должен превышать 42 рабочих дня. При этом в соответствии с постановлением правительства Москвы от 13.10.2021 № 1626-ПП в столице установлены сокращенные сроки проведения экспертизы. Например, государственная экспертиза ПД и РИИ в отношении жилых объектов капитального строительства проводится в срок не более 20 рабочих дней.

максимальный срок проведения государственной экспертизы

максимальный срок для государственной экспертизы ПД и РИИ в отношении жилых объектов капитального строительства

дня

42

дней

20

Кто проводит экспертизу ПД и РИИ

Проводить экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий имеют право как государственные, так и негосударственные организации. Однако действующим законодательством определен круг объектов, в отношении которых проводится исключительно государственная экспертиза. Например, по объектам инфраструктуры внеуличного транспорта и уникальным объектам, строительство либо реконструкцию которых предполагается осуществлять на территории Москвы.

Частные девелоперы нередко отдают предпочтение государственным экспертным организациям, пользуясь блоком их негосударственных услуг. В первую очередь это связано с более высоким уровнем оказания услуги. Так, застройщик может быть уверен, что специалисты Мосгосэкспертизы тщательно изучат проект и предоставят максимально полную оценку.

Что говорят застройщики

Татьяна Тихонова

«РГ-Девелопмент», генеральный директор:

Вот уже пять лет мы сотрудничаем с Мосгосэкспертизой. За это время по нашим проектам было выдано свыше 30 положительных заключений. Каждое из них мы воспринимаем с большой радостью и гордостью за совместную плодотворную работу. В прошлом году согласование получили три масштабных проекта.

Сотрудничество с Мосгосэкспертизой — это 100% уверенности в высочайшем результате. Наши вопросы и уточнения в ходе рассмотрения каждого объекта никогда не остаются без внимания экспертов, мы всегда получаем от них детальные ответы и оперативную коммуникацию.

«

»

Что говорят застройщики

«Инград», директор департамента предпроектных и проектных работ:

Мы всегда стремимся к улучшению качества как конечного продукта, так и наших услуг. Работая с Мосгосэкспертизой, мы уверены, что наши проекты детально изучены, и в ряде случаев определены позиции, требующие более пристального внимания.

Многолетняя совместная работа над полусотней заключений дает нам право говорить о высоком профессионализме экспертов ведомства, их широком кругозоре, глубокой осведомленности обо всех профессиональных аспектах и, конечно, ориентированности на потребности заказчика. Мосгосэкспертиза демонстрирует тот уровень сервиса и профессиональной этики, который рассчитываешь получить от сотрудничества с госорганом.

«

»

В последние несколько лет Мосгосэкспертиза ввела сразу несколько цифровых решений, каждое из которых заметно упростило работу для девелоперов.

Из чего состоит цифровизация экспертизы

«Личный кабинет заявителя»
Здесь заказчики видят процесс проведения негосударственной экспертизы.

Экспертное приложение «МГЭ Онлайн»
Пользователи мобильного приложения могут отслеживать статусы рассмотрения своих проектов, уточнять плановые сроки оказания услуг, скачивать замечания и заключения. А наиболее важные сообщения можно получать с помощью push-уведомлений — настроить их можно по своему усмотрению.

Автоматизированная информационная система «Экспертиза проектов»
Это онлайн-платформа, где есть все для проведения экспертизы проектной документации: от функции подачи заявлений до возможности подписать заключение экспертизы и получить его в электронном виде. Документы загружаются в систему, в которой их рассматривают специалисты Мосгосэкспертизы и оставляют замечания, отображаемые в режиме реального времени. В «Экспертизе проектов» также можно записаться на прием к эксперту — личный или в режиме видеоконференции.

Повысить экономическую эффективность проекта — цель каждого девелопера. Во многом поэтому уже не первый год в «меню» услуг Мосгосэкспертизы для застройщиков входит предварительная оценка технических решений и стоимостных показателей проекта. В отличие от самой процедуры экспертизы такая оценка носит добровольный характер и не ограничена во времени.

С помощью услуги предварительной оценки технических решений и стоимостных показателей заказчик заранее может определить все плюсы и минусы своего проекта, увидеть его слабые стороны, оценить экономическую эффективность, соответствие актуальным законодательным нормам и правилам.

Экспертиза и экономическая выгода

Услуга становится популярнее с каждым годом: к примеру, в 2022 году Мосгосэкспертиза выдала свыше 300 заключений в рамках предварительной оценки. Почему? Объясняет председатель Москомэкспертизы Анна Яковлева.

заключений

>300

в рамках предварительной оценки выдала Мосгосэкспертиза в 2022 году

Анна Яковлева

председатель Москомэкспертизы

Любая, даже самая незначительная ошибка в проекте может отразиться на качестве, надежности и дальнейшей эксплуатации, обернуться для девелопера штрафами и лишними затратами.

Процедура предварительной оценки не регламентирована по срокам, что позволяет нашим заказчикам с максимальным комфортом в спокойном режиме устранить любые возможные замечания. А наши эксперты всегда готовы дать оперативные и полные комментарии по всем вопросам, возникающим у заявителей.

«

»

Какие государственные услуги можно получить у Мосгосэкспертизы

Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия регионального и местного значения на территории Москвы.

Публичный технологический и ценовой аудит крупных инвестиционных проектов.

Проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства

Проверка достоверности определения начальной цены контракта и договора.

Проведение экспертного сопровождения формирования информационных моделей объектов капитального строительства.

Проведение экспертной оценки информационных моделей объектов капитального строительства.

В рамках работ по улучшению инфраструктуры столицы с 2010 года Мосгосэкспертиза в рамках своих услуг выдала свыше 75 тысяч заключений, их них:

положительных заключений по объектам здравоохранения;

>2500

положительных заключений по объектам метрополитена;

>3500

положительных заключений по объектам дорожной инфраструктуры;

>2400

положительных заключений по образовательным учреждениям.

>1500

Какие негосударственные услуги оказывает Мосгосэкспертиза

Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Экспертное сопровождение формирования и ведения информационной модели.

Предварительная экспертная оценка технических и стоимостных показателей.

Экспертный анализ архитектурно-строительного проектирования.

Верификация инструментов устойчивого развития.

Экспертная оценка документации с целью подтверждения статуса инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда (МПТ).

Консультационные услуги.

Рейтинговые услуги.

Антикоррупционная экспертиза.

Одной из востребованных негосударственных услуг Мосгосэкспертизы является рейтингование участников строительной отрасли. Услуга появилась в 2018 году как своевременный и логичный ответ на потребности рынка и задачи, которые стоят перед строительным комплексом.

Рейтингование — это одна из возможностей взаимодействия с девелоперами и другими участниками инвестиционно-строительного процесса. Благодаря услуге можно сформировать наглядный и прозрачный перечень организаций, которым будут пользоваться банки, акционеры и органы власти, чтобы познакомиться с потенциальным контрагентом и оценить возможные риски.

Мосгосэкспертиза разработала специальную методологию, которая позволяет унифицировать оценку различных сфер деятельности организации строительной отрасли. Компании оцениваются по нескольким десяткам критериев и показателей из пяти групп: «Корпоративное управление», «Стратегические и операционные проектные риски», «Финансовая стабильность, надежность и деловая активность», «Деловая репутация», «Производственная эффективность».

Для оценки специалисты Мосгосэкспертизы изучают все аспекты работы компании, ее финансовое состояние и внутренние алгоритмы работы. По итогам рассмотрения деятельности компании специалисты Мосгосэкспертизы формируют отчет. На его основании компаниям присуждают рейтинги, которые соответствуют их уровню качества и надежности работы.

Результаты независимой оценки учитываются заказчиками из числа органов исполнительной власти, входящих в Комплекс градостроительной политики и строительства Москвы, подведомственных им учреждений, предприятий, при определении квалификации участников закупок, связанных с выполнением проектно-изыскательских работ, работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства.

Например, компания МСУ-1 участвует в рейтинге Мосгосэкспертизы с 2019 года — сначала в категории «генеральный подрядчик», а в дальнейшем в категории «архитектурно-строительное проектирование». По словам представителя МСУ-1, в процессе рейтингования Мосгосэкспертиза часто инициировала двустороннее обсуждение наиболее сложных вопросов, всегда объясняла, почему получался тот или иной результат, а в заключение подготовила список рекомендаций для улучшения результатов в будущем.

В компании «Инград» получили рейтинг в 2021 году — это был высокий рейтинг надежности А3 в категории «застройщик жилья». В компании объяснили, что им потребовалась дополнительная оценка процессу развития и общей надежности компании и рейтинг Мосгосэкспертизы позволил «Инграду» беспристрастно взглянуть на себя стороны.

Как позаимствовать редкий опыт

Мосгосэкспертиза не только обладает знаниями в области контроля качества строительства, но и делится ими, обучая представителей строительной отрасли. С 2015 года на базе Мосгосэкспертизы функционирует учебный центр, в котором преподают действующие специалисты с релевантным опытом работы в современных условиях. Здесь представители рынка недвижимости проходят переподготовку и повышают свою квалификацию.

Особенно важно то, что в учебном центре Мосгосэкспертизы разрабатывают программы с высоким прикладным потенциалом. В строительной отрасли теоретические знания далеко не всегда применимы на практике, поэтому авторы учебных программ формируют их с упором на дальнейшее использование в работе.

Программы дополнительного профессионального образования по проектированию, сметному делу и ценообразованию в строительстве помогают персоналу девелоперских компаний повышать профессиональные компетенции и лучше разбираться в своих профессиях. Отдельное внимание уделяется инновационным областям знаний: разнообразным цифровым системам и BIM-технологиям.

Как «зеленеет» строительная отрасль

Одним из сравнительно новых направлений деятельности Мосгосэкспертизы стала верификация «зеленых» финансовых инструментов. ㅤㅤСотрудники Мосгосэкспертизы проводят независимую верификацию финансовых инструментов устойчивого развития: контролируют, соответствуют ли облигации требованиям Банка России, анализируют движения привлеченных капиталов и проверяют информацию о показателях экологического эффекта. Это важный инструмент для каждого девелопера, который готов заявить о внедрении ESG-стандартов и переходе на экологические стандарты ведения бизнеса.

Мосгосэкспертиза входит в национальный перечень верификаторов «зеленых» финансовых инструментов.

с марта 2022 года

Организация стала первым государственным учреждением в этом списке: выбор в ее пользу сделали благодаря многолетнему опыту проведения независимых экспертиз.

Кроме того, значительная часть проектов, призванных улучшить экологическую ситуацию, относится к строительству. Например, возведение новых «зеленых» зданий, соответствующих мировым экологическим стандартам, повышение энерго- и теплоэффективности имеющихся сооружений. Многолетний опыт Мосгосэкспертизы в строительной отрасли выступает гарантом того, что организация честно справится с ролью верификатора «зеленых» финансовых инструментов.